내집마련 당장 할까 vs 정부 말 믿고 기다릴까

아파트 값 상승, 신도시 발표등 .. 내집마련 수요자 대혼란
지금 집을 살까, 아니면 한번 더 속는 셈 치고 정부 말 믿고 기다려 볼까?
하지만 참여 정부들어 정부의 집값 안정에 대한 발언이 제대로 맞은 적이 없다.
정부는 반복적으로 연말로 가면 세금부담 때문에 매물이 증가할 것이라고 말했지만, 현재 시장은 매물 기근속에 집값이 계속 오르고 있다.
2005년 8.31 대책, 2006년 3.30 대책 등 굵직굵직한 부동산정책을 쏟아낼때마다 “집값이 곧 안정될거다 ”라고 했지만 그때마다 시장은 거꾸로 갔다. 결론적으로 정부 말을 믿고 내 집 마련을 미뤘던 무수한 시민들만 피해를 봤다.
얼마전에도 건교부 장관이 직접 나서 “지금 집 사지 말고 기다리라”고 했음에도 불구하고 시장은 더욱더 상승세를 뛰고 있다.
정부가 마침내 집값을 잡기 위해 신속하게 검단 신도시 개발을 발표하자 수요자들이 더욱더 혼란에 빠져들었다. 이미 내집마련에 나섰던 사람들은 신도시 공급물량증가로 집값이 떨어지지 않을까 걱정하고 있고 내집마련 계획을 세웠던 예비 수요자들도 ‘지금이 적기인가’ ‘내년이 더 적기인가’ 하고 저울질을 하고 있다.
실수요자들은 ‘시기’보다 오히려 호재 있는 ‘지역’을 잘 선택해야
시장의 관심사는 온통 ‘신도시 개발로 집값을 잡을 수 있을 것인가’ 하고 ‘내집마련시기를 언제 해야 하냐’에 대해 쏠려있다.
투자자와 실수요자 입장에서 다년간 현장 컨설팅 경험상 스스로 내린 결론은 아래와 같다.

투자를 고려해 주택을 고를 때에는 ‘시기를 잘 선택하는 게 우선’이고 실수요성격의 내집마련은 ‘시기보다 지역’을 잘 선택하는 것이다.

이왕 내집마련계획을 세운 실수요자라면 신도시 물량공급과는 관계없이 가급적 내집마련시기를 앞당기는 게 현명하다.

내년도 주택시장 특히 아파트 시장은 여러 요소를 감안하면 완만한 상승세를 뛸 가능성이 농후하기 때문이다. 따라서 계속되는 전세시장 불안, 아파트값 상승 영향으로 주택구매수요자들의 ‘주택 조급 구매 심리’ 확산이 신도시 공급과 상관없이 더욱 확산 될 것으로 예상된다.

결과적으로 올해보다 대선이 치뤄질 내년이 아파트 값 변동요인이 더 많다.

첫번째 이유는, 북한의 핵실험 강행으로 인해 정부의 거시경제 운용에 ‘비상등’이 켜진 가운데 , 거시경제 운용 방향이 ‘경기부양책’으로 갈 확률이 많아졌다.예상대로라면 12월 발표될 내년도 경제운용 방향에 이 같은 사항이 반영될 것으로 보인다.그렇다고 보면, 금리 상승억제 , 단기 재정집행 확대 같은 처방으로 악화일로인 건설경기가 다시 살아날 것으로 보이며, 경기가 확장되면서 내년 주택시장 상승세에 한몫을 할 것으로 본다.

두번째 이유는 , 내년 수도권 입주량만 놓고 살펴볼 때, 96년 이후 최저치로, 공급부족에 따른 아파트 가격 상승 우려가 고조되고 있다.
민간 부동산 정보업체의 조사를 놓고 볼 때 내년 아파트 입주물량은 서울 4만3681가구,수도권(경기.인천) 11만2816가구 등 총 15만6497가구로 집계됐고 이는 지난해 (16만4199가구)보다 4.6%,지지난해 (19만9062가구)보다는 무려 21.3% 급감한 물량으로 지난 96년 13만3799가구의 입주량을 기록한 후 최저치다.

실제로 서울권의 2009년까지 입주물량은 연평균 2만4000여가구, 강남 등 요지의 입주물량은 수천가구 선에 불과, 내년부터 당장 수급불안이 우려되는 상황이다. 송파신도시나 강북뉴타운 등의 공급이 예정되어 있으나 공급의 시차만 놓고 볼 때 단기간에 입주량 부족을 해결하지 못한다,.
세번째, 정부의 계획대로 새롭게 신도시로 조성되고 확대된 검단과 파주 신도시에서 아파트가 공급된다고 해도 2010년 이후가 될 것으로 보인다.중,장기적으로 신도시 공급물량을 집값안정에는 기여하겠지만 단기적으로 집값을 잡기는 역부족이다.
신도시에서 신규주택이 많이 공급된다고 해도 공급부터 입주때까지는 5년 이상의 시차가 있기 때문에 신도시 공급물량과 상관없이 실수요자라면 내집마련을 지금 당장해도 큰 무리가 없을 것으로 본다. 올 상반기까지만 해도 중대형이거나 특정지역의 아파트값만 올랐지만 지금은 그동안 안올랐던 지역까지 오르고 있기 때문에 시장이 한층 더 탄력을 받을 가능성이 크다.
네번째는 얼마전 정부가 한남, 흑석, 은평, 길음 등 16개 뉴타운이 재정비촉진지구로 지정함에 따라 해당 지역은 실수요자 위주로 재편될 것으로 보인다. 하지만 ‘적정 분양가의 산정’과 ‘순차적인 사업진행’이 원만하게 진행되지 않을시는 , 고분양가 문제로 논란의 중심이 된 ‘은평 뉴타운’ 사례처럼 주변 지역의 아파트값 자극이 전체 아파트 시장 상승으로 이어질 수 도 있다..
끝으로 내년에 주상복합과 연립주택을 포함한 판교에서 추가로 공급될 1만888가구의 아파트가 지난해와 올해 사례에서처럼 기존 주택시장의 불안요인으로 작용할 수 있다. 특히 평당 2000만원을 웃돌 것으로 예상되는 고가의 판교주상복합과 평당 4000만원이 훨씬 넘을거로 예상되는 뚝섬의 고급주상복합이 서울지역 아파트 다시 시장을 들썩이게 할 수 있다.
다시 한번 강조하지만 투자를 고려해 주택을 고를 때에는 ‘시기를 잘 선택하는 게 우선’이고 실수요성격의 내집마련은 ‘시기보다 지역’을 잘 선택하는 것이다.라는 것을 명심하기 바란다.

유엔알 컨설팅 제공