수요 몰린 곳에 지어야 집값 잡는다

수요 몰린 곳에 지어야 집값 잡는다

◆3기 신도시시대 (1)◆ "신도시 건설정책이 주택 수요와 따로 놀고 있습니다 . 서울 도심에서 50~60㎞나 떨어진 외곽에 수도권 3기 신도시를 짓는 것은 집값 안정효과가 없을 뿐더러 자칫 수도권 비대화 문제만 더 키울수 있습니다 ." 정부가 3기 신도시 건설예정지 1500만평 가운데 첫 번째 작품으로 내놓은 인천 검단과 파주 카드에 대해 민간 전문가들이 내리는 평가는 한마디로 `실망스럽다`는 쪽이다. 그나마 정부가 검단신도시 개발 면적을 당초계획보다 210만평이나 확 줄여 다른 후보지 개발 여력을 남겨뒀다는 점은 긍정적이라는 평가다. 수도권 1기 신도시로 분류되는 분당 일산 평촌 산본 중동, 2기 신도시인 동탄 판교 파주 김포 광교 양주 송파에 이어 검단을 시작으로 3기 신도시 시대가 열리게 됐다. 그러나 추병직 건설교통부 장관이 사전에 충분한 조율없이 건설계획을 발표했다가 투기를 부추겼다는 비판을 받았고, 검단신도시 개발면적까지 대폭 수정하는 등 출발부터 삐걱거리는 모습을 보였다. 무엇보다 검단, 파주 신도시 신설ㆍ확장 계획 발표에도 불구하고 지난주 인근 지역은 물론 서울 강남, 신도시 등 수도권 전역 집값이 더 뛰어올랐다는 게 가장 큰 문제다.

결국 `집값 안정과 서민 주거환경 개선`이라는 애초 신도시 건설 목적을 달성하려면 `꼭 필요한 곳에, 싼 값으로` 집을 공급할 수 있는 입지를 찾는 게 3기 신도시 성패의 핵심이라고 전문가들은 입을 모은다. ◆ 인천 서북부 `공급과잉` 염려 = 인천 서북부지역에 위치한 검단지구는 현재 개발작업이 한창인 영종(577만평) 청라(538만평) 김포신도시(358만평)에 둘러싸여 있다. 내년부터 2010년 이후까지 줄잡아 20여 만가구가 공급될 예정이다. 인천 주택보급률이 이미 107.6%(2005년 기준)에 달한다는 점을 감안하면 자칫 공급 과잉으로 대량 미분양 사태를 초래할 수도 있는 셈이다. 한광호 시간과공간 사장은 "인근 인천 기존 주거지에서 이들 신도시로 이전 수요가 일어나 기존 구도심이 공동화되는 현상이 발생할 수도 있다"고 걱정했다. 확대 개발이 확정된 파주신도시도 사정은 마찬가지다. 강남급 주거여건을 바라는 수요자들이 원하는 곳으로 보기에는 무리가 있다는 설명이다. 파주신도시에서 최근 분양된 한라비발디 분양가가 평당 1200만원을 넘어서 중장기적인 집값 안정 효과를 기대하기 어렵다는 반응이다. ◆ `시장과 따로 노는 신도시정책` = 시장 수요와 따로 노는 신도시 개발은 서울 강남의 집값을 띄우는 요인으로 작용하고 있다. 시장 참여자들이 정부의 신도시 발표를 강남아파트의 희소성을 부각시키는 계기로 인식하고 있는 것이다. 그렇다고 신도시 개발을 멈출 수도 없는 노릇이다. 중장기적으로 집값을 안정시킬 수 있는 가장 확실한 방법이기 때문이다. 다만 전문가들은 적재적소 원칙에 따른 신도시 배치와 함께 기존 재건축 규제 완화, 분양가 인하 대책 등도 추진해야 한다고 충고한다. 고종완 RE멤버스 대표는 "신도시외 단기적인 공급 확대 대책과 함께 분양가 인하 대책도 나와야 한다"고 지적했다. ◆ 강남 가까운 곳에 지어야 = 건설산업연구원은 수도권 3기 신도시 1500만평은 서울 인접 지역에 지어야 중장기적인 집값 안정 효과를 가져올 수 있을 것이라고 주장했다. 박용석 건산연 부연구위원은 "강남 수요를 흡수하려면 서울에서 가까운 수도권 남부지역이 신도시 최적 후보지"라며 "양재~과천~안양 그린벨트, 성남 서울공항, 하남, 광주 등을 우선 검토대상에 넣어야 할 것"이라고 주장했다. 그러나 현재 이들 지역은 대부분 개발제한구역(그린벨트)이나 수질보전구역으로 묶여 있어 신도시와 같은 대규모 개발사업을 하는 데 걸림돌이 많다. 박 부연구위원은 "서울에서 먼 곳에 신도시를 만들면 도로 철도 등 기반시설 확충에 훨씬 많은 비용이 든다는 점을 고려해야 한다"며 "친환경 개발을 한다는 전제 아래 서울 인근 신도시 후보지에는 대대적으로 규제를 푸는 발상의 전환이 필요하다"고 말했다. 이번 신도시 발표과정에서 야기된 `투기광풍`에 대해 정부도 심각한 문제의식을 갖고 있다. 정부 관계자는 "인천 검단신도시의 강남 대체 효과에 대해서는 정부도 굳이 강조하고 싶지 않다"며 "강남 수요를 직접 흡수한다기보다는 공급 확대를 통해 집값을 안정시키겠다는 게 정부 의지"라고 말했다. [설진훈 기자 / 이진우 기자] < Copyright ⓒ 매일경제. 무단전재 및 재배포 금지 > 2006.10.27 16:54:02 입력