"한국 부동산 과열 당분간 더 간다"

입력 2006/10/30 17:49 

"한국 부동산 과열 당분간 더 간다"

부동산금융 세계적 전문가 미국 위스콘신대 제임스쉴링 교수 전망

 

부동산금융 분야의 세계적 전문가인 미국 위스콘신대 제임스쉴링 교수가 한국을 방문했다. 한국주택협회 주최로 31일부터 1일까지 11월 1일까지 서울 르네상스호텔에서 열리는 국제부동산세미나에 참석하기 위해서다.

그는 이번 세미나에서 ‘선진국의 부동산 개발금융과 세제’를 주제로 기조연설을 한다.

그는 세미나에 앞서 30일 가진 기자회견에서 “한국의 경우 부동산 수익률만큼 높은 대체투자처가 없기 때문에 향후 2∼3년 내에 자금이 부동산 시장을 이탈할 것으로 보진 않는다” 며 우리나라 주택시장과 부동산정책에 대한 소견을 밝혔다. 미국 부동산 시장에 대해서도 언급했다.

▶아파트 후분양제도에 대해 어떻게 생각하나.

▲ 부동산금융 분야의 세계적 전문가인 미국 위스콘신대    제임스쉴링 교수.

“미국의 경우 분양되는 주택 전체가 모두 후분양은 아니다. 특히 콘도미니엄(자가보유아파트)의 경우를 살펴보면 대부분 선분양으로 이루어지며, 주택금융을 통한 자금조달을 위해서는 75%이상 선분양이 되었다는 보장이 있어야 한다.

한국에서 후분양제도가 본격적으로 시행되면 신용도가 높거나 자금조달능력이 우수한 건설회사가 금융시장에서 자금조달이 용이할 것이다.”

▶선진국에서는 부동산가격 안정을 위해 보유세ㆍ양도세 등의 세금정책을 한시적으로라도 시행해 본적이 있는가.

“미국은 보유세 부과 등 세금정책이 부동산 안정을 위해 사용된 전례가 없으며, 이는 주택가격 상승에 따른 이익보다 대체투자처의 수익률이 높아 주택시장에서의 과열이 발생하지 않기 때문이다.

그러나 한국의 경우 부동산 수익률만큼 높은 대체투자처가 없기 때문에 향후 2∼3년 내에 자금이 부동산 시장을 이탈할 것으로 보진 않는다.”

"원가 공개 시행 어렵다"

▶분양원가 공개에 대한 견해는.

“분양원가 공개에 대해서는 어느정도 이론적으로 공감을 하나 원가계산이 쉽지 않기 때문에 현실적으로는 적용하기 어렵다.

미국의 경우 신규로 공급되는 주택에 대한 원가공개가 없으며, 상업용 부동산에 대해서는 소비자에게 정보제공 차원에서 부동산중개업자가 공개하는 경우는 있다.”

▶미국부동산 시장에서 어떤 분야가 가장 유망한가.

“2004년 이후 해외투자자금이 지속적으로 세계 각국에서 유입되고 있으며, 그 규모는 부동산 전체자금의 6∼7%에 이른다.

과거에는 오피스건물 등이 주요 투자대상이었으나, 현재는 단독주택, 쇼핑센터, 상가건물 등에 대해 투자가 활발하다.

그러나 최근 지속적인 이자율 상승으로 임대아파트의 수요가 급증하고 있어 향후 임대아파트 투자수익률이 유망할 것으로 예측된다.”

▶미국에서는 부동산개발업자에 대한 규제가 있나.

“미국에는 시행사 자격요건을 규제하는 법률은 없으나, 법인화된 대규모 개발업자가 낮은 비용으로 자금조달을 할 수 있어 대형화 추세로 가고 있다.”

▶신도시 개발 등 공급확대 정책이 가격안정에 효과가 있을 것으로 보나.

“이론적으로 수요와 공급의 원칙에 의하면 공급이 늘어나면 가격은 안정된다. 규제가 심해 주택공급이 부진한 지역에서는 가격이 오르는 현상이 나타난다.

신도시 개발 등 공급확대정책이 발표되면 단기적으로 주택가격이 오르고 시장불안을 심화시킬 수 있으나 장기적으로는 안정될 것으로 예상된다.”

▶정부 주도하의 공급확대에 대해서 어떻게 생각하나.

“미국의 경우는 단독ㆍ임대주택의 공급이 모두 민간주도로 이루어지고 있다. 부동산시장도 이제는 주식시장등 타분야의 자본시장과 경쟁을 통해 자본이 유입되어야 하는데 시장에서 공공의 비중이 높아지면 자본배분의 효율성이 낮아질 수 있다. 다만, 특정분야에 대해서는 정부가 자본배분을 할 필요가 있다.”

▶미국 부동산 개발금융시장은 어떻게 발전해왔나.

“3가지의 중요한 변화가 있었다. 첫번째는 1970∼80년대 금리 상승 및 인플레이션으로 인한 압박을 해결하기 위해 주택저당대출 차입자와 대출기관들은 변동금리대출과 주택저당대출을 모색하게 되었다.

두번째는 상업용부동산저당증권(CMBS) 시장의 성장이다. 이는 주택저당증권(MBS)과 성격은 비슷하지만 주택이 아닌 상업용 부동산을 담보로 하는 만큼 투자 리스크도 적고 장기적으로 안정적 투자수익을 얻을 수 있으며 향후 CMBS가 대규모 시중자금이 부동산금융시장으로 유입되는 새로운 통로 역할을 하게 되었다.

마지막으로는 지분형 부동산증권화 상품의 성장이다. 본격적인 대중화는 1990년대 금융기관들의 잇따른 파산과 함께 부실채권인 담보부동산이 매물로 쏟아지면서 이를 정리하는 과정에서 상업용부동산이 활기를 띄게 되었다.

리츠산업은 2001년 발효된 ‘납세자 환급 및 구제법’으로 인해 근본적인 변화를 맞게 되는데 비과세 규정을 위반하지 않고 부동산개발, 건축 및 개축 등 다양한 부동산 관련 개발영역을 영위할 수 있는 길을 열었다.”

주택협회 국제부동산세미나 31일-11월1일, 르네상스 호텔서 열려

이번 세미나는 11월 1일까지 서울 르네상스호텔에서 열린다. 31일 제임스쉴링 교수의 기조연설에 이어 ‘부동산 개발금융의 이론 및 사례’와 ‘동남아지역의 부동산개발금융과 세제’‘호주 투자시장의 부동산개발에 대한 금융의역할’에 대한 해외 전문가들의 주제발표가 있다.

1일엔 ‘일본 주택시장의 세금정책과 토지세의 변화’‘부동산 개발금융의 현황과 과제’에 대한 주제발표에 이어 종합토론이 벌어진다. 문의 02-512-0190.

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