재외국민의 거소신고와 주민등록과의 법적효력

재외국민의 거소신고와 주민등록과는 법적효력이 다른바 주택임대차보호법상 대항력이 없다. 그리하여 전세권 혹은 근저당을 설정하여 전세금을 보호해야 한다.

(서울고등법원 2014. 7. 8.선고 2013나2027716, 2027723 판결).

 

경매절차에서 주택임대차보호법상 일정요건을 갖춘 임차인은 경매 목적물을 매수한 자에게 자신의 임차인으로서의 지위를 보장받을 수 있다. 이러한 임차인의 권리를 임차인의 대항력이라고 하는데 임차인이 경매절차에서 주택임대차보호법상 대항력을 갖추기 위해서는 말소기준권리보다 먼저 주택인도와 주민등록법상 주민등록을 마쳐야 하는 것에 대하여서는 이미 잘 알고 있으리라 생각됩니다.

 

그런데 재외국민이나 외국국적동포는 주민등록법에 따른 주민등록을 할 수 없고 다만 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률에 따라 국내거소신고를 할 수 있을 뿐인바, 이러한 국내거소신고를 주민등록법상 주민등록으로 보아 주택임대차보호법상 대항력 요건을 구비 할 수 있는지가 문제된다. 결론부터 말하면, 재외국민은 국내거소신고는 주민등록법상 주민등록과 법적효과가 다른바, 국내거소신고를 통하여 주택임대차보호법상 대항력을 취득할 수 는 없습니다.

 

이와 관련하여 실제 문제가 되었던 사례를 보겠습니다.

 

A는 캐나다 영주권을 취득한 재외국민으로서, 2007. 6. 12. 아파트 소유자 B로부터 위 아파트를 임대차보증금 3억3천만 원에, 2007. 7. 9.부터 2년간 임차하였고, 2007. 7. 4. 위 아파트를 인도받아 국내거소신고를 마쳤다. A의 아내 C와 딸 D는 캐나다 국적을 취득한 외국국적동포로서 2007. 7. 19. 위 아파트를 거소로 한 국내거소신고를 마치고 그 무렵부터 A와 함께 거주하고 있었다. 그런데 법원은 2011. 5. 27. 위 아파트에 대하여 임의경매개시결정을 하였고, A는 2011. 8. 16. 임의경매절차에서 임차인으로서 권리신고를 하였는데, E는 임의경매절차에서 매수인으로 낙찰되어 매각대금을 납부한 후, 2012. 5. 17. 위 아파트에 대한 소유권이전등기를 경료한 후 A에게 아파트를 인도하라고 요구하였습니다.

 

법원은 이와 관련하여, “재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률 제9조가 재외국민의 거소이전신고를 주택임대차보호법상 대항요건인 주민등록에 갈음하도록 한 규정이라고 해석하기 어렵고, 재외국민의 국내거소신고를 주택임대차보호법상 주민등록으로 볼 수 없는 이상, 재외국민의 동거가족이 국내거소신고를 갖춘다고 하여 재외국민이 주택임대차보호법상 주민등록을 갖추었다고 볼 수 없으며, 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률 제10조 제4항과 출입국관리법 제88조의2가 외국국적동포의 국내거소신고에 주택임대차보호법상 주민등록과 동일한 효과를 부여한다고 볼 수 없으므로 A 자신이나 동거가족 C, D의 국내거소신고로 주택임대차보호법상 대항력을 취득하지 못하였다.”고 하여 B의 청구를 인용하는 판결을 하였습니다

 

경매절차에서 임차인에게 주택임대차보호법상 대항력이 인정되는 경우 경매목적물을 취득하는 매수인은 위 임차인에게 임대차계약기간 동안 거주를 보장해야 하고 임대차계약기간이 종료되면 임대차보증금을 반환해줘야 합니다. 따라서 경매절차에 참여하려는 자는 주택임대차보호법상 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부에 대하여 사전에 판단할 수 있어야 하는바, 거래안전을 위해 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로서 주민등록을 주택임대차보호법상 대항력의 요건 중 하나로 명시하고 있는 것입니다.

 

그런데 주민등록법이 이해관계인 등의 열람 등을 허용하고 있는 것과 달리, 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률은 국내거소신고에 대해 열람 등에 관한 규정을 두고 있지 않은바 국내거소신고는 공시 기능이 없어 이를 주택임대차보호법상 대항력 요건인 주민등록과 동일시 할 수는 없다는 것이 법원의 판결입니다.

 

개업공인중개사들은 재외국민 혹은 외국국적의 동포에 대한 부동산 임대차 중개사에는 반드시 이 부분을 관가하여 그들이 경매절차에서 불측의 손해를 피할 수 있도록 반드시 전세권 설정 등기를 경료 하거나 근저당권을 설정을 하는 등과 같은 대책을 강구할 필요가 있음을 주지하시길 바랍니다.