계약위반시 자동해제된다는 계약서는?

■ 매매 임대차 계약서의 “계약위반시자동해제된다”

는 계약문구에 대한 문제점

(대법원 1998. 6. 12. 선고 98다505 판결 부동산소유권

이전등기말소등)

 

매매나 임대차 등 부동산거래를 함에 있어 당초 계약

그대로 계약이 진행되는 경우는 거의 없습니다.

정도차이는 있겠지만 어느 일방이 대금을 지급하지

않는 등 최초 합의한 계약과 진행에서 차이가 자주

발생되는 것이 통상적입니다. 정해진 일자에 대금을

지급하지 않는 경우와 같은 계약위반행위가 발생했을

경우, 법적으로야 계약해제절차를 밟거나 계약이행소

송을 제기하는 방법을 취할 수 있겠지만, 일반적으로는

즉각적인 법적 절차 보다 계약을 이행하지 못한 측의

의사를 물어 계약을 이행할 기회를 다시 부여하게 되고

있음이 현실입니다.

 

이 과정에서 ‘다시 부여된 약정날짜까지도 대금이 지급

되지 못하면 상당한 불이익을 받거나 계약을 해제하더라

도 무방하다’는 취지의 합의가 이루어지는 경우가 많은데,

이 과정에서 주의할 점이 있다면.

 

다시 계약위반이 있을 경우에 손쉽게 계약을 종결하는

차원에서 ‘매수인이 잔금 지급기일까지 그 대금을

지급하지 못하면 계약은 자동적으로 해제된다’는 취지의

약정을 하게 되는데, 얼핏 보면 약정한 기일까지 잔금이

지급되지 못하면 매도인의 아무런 조치 없이도 당연히

계약이 해제되는 것으로 오해될 소지가 상당합니다.

 

하지만, 이 문구만으로는 그런 결과를 기대할 수 없습니다.

계약해제를 위해 이전등기 서류준비와 같은 매도인의

동시이행의무의 이행제공행위는 필요할 수 있기

때문입니다.

 

대법원 판례를 살펴보면

(대법원 1998. 6. 12. 선고 98다505 판결 [부동산소유권

이전등기말소등]

부동산 매매계약에 있어서 매수인이 잔대금 지급기일까지

그 대금을 지급하지 못하면 그 계약이 자동적으로

해제된다는 취지의 약정이 있더라도 특별한 사정이 없는

한 매수인의 잔대금 지급의무와 매도인의 소유권이전등기

의무는 동시이행의 관계에 있으므로 매도인이 잔대금

지급기일에 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비하여

매수인에게 알리는 등 이행의 제공을 하여 매수인으로

하여금 이행지체에 빠지게 하였을 때에 비로소 자동적으로

매매계약이 해제된다고 보아야 하고 매수인이 그 약정

기한을 도과하였더라도 이행지체에 빠진 것이 아니라면

대금 미지급으로 계약이 자동해제된 것으로 볼 수 없다.

 

또 다른 판례를 보면(대법원 1996. 3. 8. 선고 95다5546

7 판결)

부동산 매매계약에 있어서 매수인이 잔대금 지급기일까지

그 대금을 지급하지 못하면 그 계약이 자동적으로

해제된다는 취지의 약정이 있더라도 매도인이 이행의

제공을 하여 매수인을 이행지체에 빠뜨리지 않는 한 그

약정기일의 도과 사실만으로는 매매계약이 자동 해제된

것으로 볼 수 없으나, 매수인이 수회에 걸친 채무불이행에

대하여 책임을 느끼고 잔금 지급기일의 연기를 요청하면서

새로운 약정기일까지는 반드시 계약을 이행할 것을 확약

하고 불이행시에는 매매계약이 자동적으로 해제되는 것을

감수하겠다는 내용의 약정을 한 특별한 사정이 있다면,

매수인이 잔금 지급기일까지 잔금을 지급하지 아니함으로써

그 매매계약은 자동적으로 실효된다.라고 판결을

하였습니다.

 

만약, 일정한 기간까지 대금이 지급되지 않는 경우에

매도인의 별도조치 없이 자동적으로 확실하게 계약이

해제되기를 희망한다면 다음과 같은 문구로 추가 합의서

에 삽입할 필요가 있을 것입니다.

 

• 매매 계약서 추가 약정서

- 2016년 1월15일 작성한 주소-------- 매매 계약서에

본 계약을 추가하여 3개

조항을 특약으로 약정한다.

1). 잔금지급기일2016년04월15일자를 2016.년04월

30일로 연기하기로 한다.

2). 대신, 매수인은 잔금과 별도로 지급연기에 대하여

잔금지급시일까지 잔금에 대한 연5%의 지연이자를

가산하여 지급하기로 한다.

3). 추가 약정한 1항과2항을 추가 잔금일 2016.년04월

30일에 이행하지 않을 경우에는 이 건 매매계약은 별도의

해제통보 최고 없이 계약은 자동 해제한다.

 

위와 같이 추가 약정서가 작성이 되었다면 별도로 최고를

하지 않고, 이전등기서류제공의무 등 매도인의 동시이행

관계의무의 이행제공도 전부 면제됩니다. 즉, 추가 잔금

지급기일이 도과하면서 이 건 계약은 자동 해지되어

종료가 되는 것입니다.

 

최초 계약이후 진행과정에서 계약내용이 변경이 되면

통상 구두 혹은 핸드폰문자로 약속을 합니다. 이것은

후일의 불덩어리를 안고 있는 것과 같습니다. 항상 최초

계약내용이 변경되는 경우 특히 잔금일자가 변경되는

경우에는 반드시 추가약정서에 위 예시문구로 추가약정서

를 작성하여 최고와 동시이행의무 없이 계약이 해지

된다는 취지의 내용을 삽입하여 적성하고 원 계약서에

첨부하여 두어야 합니다.