계약서 없는 (가) 계약금의 위약금 문제

계약서 없는 (가) 계약금의 위약금 문제

부동산에 대한 임대차계약을 체결하거나, 매매계약을 체결할 때에 가계약금을 걸어두는 경우가 있습니다. 이는 대체로 중개행위를 하는 공인중개사의 권유, 즉 “지금 (가) 계약금을 걸어두지 않으면 금방 소진될 물건이다.”라는 취지의 개업공인중개사 부추김에 따라 계약서작성 없이 적게는 몇 십만원에서 많게는 몇 백만원씩 가계약금 명목으로 거래 상대방의 은행계좌에 계좌이체를 하는 것입니다.

이처럼 계약서 작성을 하지 않은 상태에서 일정금액을 가계약금 명목으로 계좌이체를 하다 보니, 신중함이 결여되어 계약서 작성 단계에서는 물론이고, 계좌이체 후 바로 계약조건 등을 조율에서 분쟁이 발생하는 경우가 적지 않습니다.

가계약금을 입금된 상태에서 계약조건 조율 중 분쟁이 일어나면 가계약금은 어떻게 처리되는가를 보면 보통 개업공인중개사가 구두로 오고간 계약조건을 위반한 사람에게 책임을 전가하는 방식으로 문제를 해결하는 경우가 많이 있습니다.

‘▶ 예를 들어,
① 부동산 매도인이 구두로 오고간 계약조건을 위반하면, 지급받은 가계약금을 반환하는 것은 물론이고, 가계약금 상당액을 추가로 부동산 매수인에게 반환토록 하고 합의서를 작성하거나,
② 부동산 매수인이 구두로 오고간 계약조건을 위반하면, 지급한 계약금을 포기하는 취지의 합의서를 작성하는 경우가 많다는 것입니다.

위와 같은 해결이 법률에 충실한 해석이 될까가 의문입니다.
모든 내용을 알고 합의서를 작성한 것이라면, 합의에 따른 것으로 문제될 것이 없을 것이나, 개업공인중개사가 하라는 대로 한 것일 뿐이고, 개업공인중개사의 법률적 식견을 믿고 합의한 것이라면 문제될 여지가 있는 것입니다.

즉, 합의를 고려하지 않고, 법률적인 측면에서만 위 사례를 바라보면 위와 같은 해결은 문제될 소지가 있습니다.
부동산 거래의 일방 당사자가 계약조건을 위반하였을 때(입증필요), 타방 당사자는 계약해제를 고려하게 되는데, 이는 채무불이행의 문제가 될 것이고, 채무불이행에 따라 계약해제를 고려할 것인바, 이때 손해배상액은 계약서 작성에 따른 손해배상예정조항이 없었던 관계로 입증하는 만큼만 인정될 가능성이 있을 뿐이기 때문이다.

다만, 위와 같은 경우에도 민법상의 해약금 규정에 따라(민법 제565조), 당사자 일방이 이행의 착수 전까지 가계약금 교부자는 가계약금을 포기하고 계약을 해제하거나, 가계약금 수령자가 그 배액을 상대에게 교부하고 계약을 해제할 수 있으나,

이는 채무불이행 문제가 아니고 단지 당사자들끼리 관례로 내려오는 관습을 지킬 뿐으로 고객의 입장에서는 계약의 전문가인 개업공인중개사의 요청이고 법을 잘 모르기에 따라 주고 있는 것입니다. 다시 말하면 가계약을 본 계약으로 체결을 하지 않았다고 채무불이행은 아니기 때문입니다.