개업공인중개사가 아닌자의 중개행위 처벌

공인중개사법에 개업공인중개사가 아닌 자의 중개대상물에 대한 표시ㆍ광고 위반행위에 대하여 최초로 형사판결 벌금 150만원 선고 (2015고단7004:공인중개사
법 위반 선고 2016. 3. 17.)

공인중개사법으로 표시광고에 대한 법 제정 후 최초로 개업공인중개사
가 아닌 자의 표시광고 위반행위에 대하여 형사판결에서 벌금형이 확정 된 것을 기초로 협회에서 잘 연구
하여 표시 광고 위법행위에 대한 예방에 활용하면 무허가 중개업소. 불법중개업자(기업형= 실장 부장 이사)를 줄이는 한 방편 활용하면 업권수호에 기초 될 것으로 생각됩니다. 판결문의 주요 내용을 살펴보면

구)공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률상 중개사무소
의 개설등록을 한 중개업자 또는 공인중개사법상 중개사무소의 개설
등록을 한 개업공인중개사가 아닌 자는 중개업을 하기 위하여 중개
대상물에 대한 표시ㆍ광고를 하여
서는 아니 된다. 라고 입법이 되어 있습니다.

중개업자 또는 개업공인중개사가 아님에도 인터넷 네이버 카페 'C'에 ‘단독주택’이라는 제목으로 중개대
상물에 대한 광고행위를 한 것을 비롯하여, 9 차례에 걸쳐중개대상물
을 광고하였습니다.

그리하여 공소사실에서 구)공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제49조 제1항 제6의2호, 제18조의2 제2항, 각 공인중개사법 제49조 제1항 제6의2호, 제18조의2 등 적용. 형사소송법 제334조 제1항 ‘중개업
을 하기위하여’ ‘표시ㆍ광고 행위를
하였다. 라고 공소를 하였습니다.

피고인은 공소사실과 같이 중개물건
을 인터넷에 게재행위를 한 것은 맞으나, 이는 지인들의 부탁을 받고 대가 없이 한 것일 뿐, ‘중개업을 하기 위하여’ ‘표시ㆍ광고’를 한 것은 아니라 고 반론을 하였습니다.

그러나 구) 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률’과 ‘공인중개사법’의 각 제18조의2 제2항은 ‘개업공인중개사가 아닌 자는 중개대상물에 대한 표시. 광고를 하여서는 아니 된다. ’라고 규정하고 있고, 법 제49조 제1항 제6의2호는 ‘제18조의2 제2항을 위반하여 개업공인중개사가 아닌 자로서 중개업을 하기 위하여 중개대상물에 대한 표시ㆍ광고를 한 자’를 처벌하고 있다. 라고 정하고 있습니다.

한편, 공인중개사법 제2조 제1호에 의하면 “중개”란 ‘법 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매․교환․임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것’이고, 제3호에 의하면 “중개업”이란 ‘다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것’이다. 라고 정하고 있으며

또한 2013. 6. 4. 개정된 ‘구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률’의 입법취지는, 부동산에 대한 허위ㆍ과장광고 등 거래질서 문란 행위에 대하여 중개업자의 광고 실명화 등을 통해 부동산 거래질서를 확립하고, 거래사고 예방을 통해 소비자 보호를 강화하기 위한 목적 등으로 개정되어, 2013. 12. 5.부터 시행되었습니다.

그 중 이 사건과 관련된 내용은, ① 중개업자가 의뢰받은 중개대상물에 대한 표시광고를 할 경우 중개사무소, 중개업자에 관한 사항을 명시하게 하고 (제18조의2 제1항), 이를 위반하였을 경우 과태료를 부과하며(제51조 제3항 제2호의2), ② 중개업자가 아닌 자가 중개업 영위를 위하여 광고행위를 하는 것을 금지하고(제18조의2 제2항)1), 이를 위반하였을 경우 처벌하는 것이다(제49조 제1항 제6의2호). 라고 정하고 있습니다.

또한 2014. 7. 29.부터 시행된 ‘공인중개사법’ 역시 종전의 ‘중개업자’라는 용어를 ‘개업공인중개사’로 변경하는 것(법 제2조 제4호) 등을 제외하고는 구) 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률을 그대로 따르고 있다

판단기준 판례
어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지 여부는, 거래당사자의 보호에 목적을 둔 법규정의 취지에 비추어 볼 때, 중개업자가 진정으로 거래당사자를 위하여 거래를 알선․중개하려는 의사를 갖고 있었느냐고 하는 중개업자의 주관적 의사를 기준으로 판단할 것이 아니라, 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선 중개를 위한 행위라고 인정되는지 아닌지에 따라 판단하여야 한다(대법원 2007. 2. 8. 선고2005다55008 판결, 대법원 2013. 6. 27. 선고 2012다102940 판결 등 참조).

또한 "중개를 업으로 행한다"함은 반복 계속하여 영업으로 중개를 하는 것을 의미
한다고 할 것이므로, 중개를 업으로 하였는지의 여부는 중개행위의 반복 계속성, 영업성 등의 유무와 그 행위의 목적이나 규모, 회수, 기간, 태양 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 할 것이다. 라는 판례가 있습니다.
(대법원 1988. 8. 9. 선고 88도998판결 참조).

결론적으로 동 사건에 대하여 법원이 적법하게 채택하여 조사한 증거에 의하여 인정되는 객관적인 사정, 즉 ① 인터넷 네이버 카페 'C'의 개설 취지 및 성격과 화면 구성 형태, 회원가입절차 및 회원수, ② 이 사건 각 게재 글의 제목 및 구체적 내용, 게재 횟수 및 빈도, ③ 피고인과 부동산 소유자와의 관계 등을 종합하여 보면, 피고인의 이 사건 각 게재행위는, 위와 같은 입법취지 및 판단 기준에 비추어 보아, 객관적으로 사회통념상 거래의 알선․중개 행위를 일정한 보수를 받기 위해 영업으로 하기위하여 중개대상물에 대한 표시․광고행위를 한 것이라고 넉넉히 인정할 수 있었습니다

그리하여 판결은 최초로 표시. 광고를 위반하여 판결을 받은 것이며 이 사건은 여러 정상들을 참작하여(가족관계, 가정환경, 범행의 동기와 수단, 범행 후의 정황 등)양형조건으로 불리한 정상으로 광고 게재 기간이 짧지 않고, 광고 게재 횟수도 적지 않다. 는 사정과 유리한 정상 : 신설된 처벌규정이 2013. 12. 5.부터 시행된 후 얼마 되지 않아 저지른 범행이고. 현재는 이 사건 각 광고를 모두 삭제하고. 동종범죄 전력은 없는 점을 참작하여. 벌금형으로 처벌을 하였습니다.

그러나 앞으로는 표시광고에 대하여 고발 등의 문제가 상당히 많이 발생하고 높은 벌금이 부과될 것이 예상되오니 개업공인중개사도 광고를 할 경우에는 반드시 적법하게 광고를 하여야 할 것이고. 주변에 불법광고를 하는 무리들을 색출하여 신고함으로 인하여 대국민에게 신뢰를 받는 중개업계가 될 것이라 희망을 가져봅니다.
퍼온글.