투자, 강남권 보다 역세권?

투자, 강남권 보다 역세권?

역세권, 부동산 시장 유망 투자처로 떠올라

 2009/02/19

 

지하철역 주변이 부동산시장의 새로운 투자 대상으로 떠올랐다. 정부와 서울시가 낙후된 도심 역세권 개발에 적극 나서고 있어서다. 정부는 최근 도심 역세권을 재정비촉진지구(뉴타운)으로 지정해 고밀도로 개발키로 했다. 뉴타운 사업으로 역세권의 키 작고 낡은 주택·건물을 초고층 주상복합 등으로 개발하겠다는 것이다. 서울시도 지난해 3월부터 이와 비슷한 역세권 고밀도 개발사업을 벌이고 있다.

아직 초기 단계이긴 하나 역세권 개발이 본격화하면 강남 재건축, 강북 뉴타운의 가치를 웃도는 투자처가 될 것으로 전문가들은 내다본다. 유엔알컨설팅 박상언 사장은 “역세권은 입지여건이 좋기 때문에 뉴타운보다 오히려 더 인기를 끌 수도 있다”고 말했다. 서울에서는 258개 지하철·기차역 가운데 140여 곳 1000만㎡ 정도가 개발이 가능할 것으로 업계는 추산한다.

◇역 반경 500m 이내가 대상=정부의 역세권 뉴타운은 지하철·철도역, 버스정류장 등 대중교통 중심지 주변의 저밀도 주거지가 대상이다. 역·정류장을 기준으로 반경 500m 이내다. 구역 내 중심부는 고밀도로, 주변부는 중심부보다 다소 낮게 개발된다. 정부는 역세권 뉴타운을 위해 뉴타운 지정 면적 요건을 10만㎡ 이상으로 완화키로 했다. 지금은 20㎡ 이상(중심지형)이어야 한다.

사업 촉진을 위해 용도지역 상향, 용적률 완화 등의 인센티브도 주기로 했다. 국토해양부 관계자는 “일부 구역은 사업기간 단축을 위해 공공이 개발토록 할 계획”이라며 “10여 곳 정도를 역세권 뉴타운으로 지정해 2018년까지 12만여가구를 공급할 것”이라고 말했다. 정부는 연내 관련법을 고치고, 내년 상반기부터 지구 지정을 한다는 방침이다.

서울시가 지난해 3월부터 추진하고 있는 역세권 개발사업은 정부의 역세권 뉴타운과는 다소 다르다. 노후·불량주택이 50% 이상인 역세권이 대상으로, 구청의 신청을 받아 서울시가 지구단위계획상 특별계획구역으로 지정하면 주민들이 지구단위계획에 맞춰 재개발·재건축사업을 추진하는 방식이다. 현재 마포구 대흥역(6호선) 주변이 이런 방식으로 개발을 추진 중이다.

대흥지구는 면적이 2만9000㎡로 4개 구역으로 나뉘어 개발된다. 지난해 말 지구단위계획이 변경돼 높이(60m→80m)·용적률 상향(220~400%→270~500%) 등의 혜택을 받게 됐다. 개발이 본격적으로 추진되면서 일대 몸값도 많이 올랐다. 33㎡ 이하 대지지분이 2년 전에는 3.3㎡당 3000만원 정도였으나 지금은 5000만원을 호가한다.

◇섣부른 투자 조심해야=역세권 뉴타운은 서울·수도권에서 활발할 것 같다. 서울에서는 구로구 개봉역, 광진구 구의역, 관악구 신림역, 동작구 상도·사당·이수역, 강북구 미아삼거리역 등지가 거론되고 있다. 동작구청 관계자는 “서울시에 이어 정부가 역세권 개발에 적극 나서면서 해당 지역 주민들의 관심이 높아지고 있다”고 말했다.

기존 뉴타운에 포함돼 있지만 요건이 맞지 않아 개발이 보류된 역세권도 관심을 끈다. 아현뉴타운 이대·아현역, 신길뉴타운 보라매·신풍역, 거여·마천뉴타운 마천역 등지다. 정부가 사업 촉진을 위해 개발 요건을 완화하면 이들 역세권도 개발될 수 있기 때문이다. 국토부 주택정비과 배소명 사무관은 “개발 요건만 맞으면 뉴타운 내 뉴타운도 가능하다”고 말했다.

하지만 투자하기에는 가려야할 게 많다. 역세권 뉴타운의 경우 아직 아무것도 확정된 게 없다. 배소명 사무관은 “지구지정 요건 등의 각종 인센티브를 줄 계획이지만 아직 확정된 게 없고, 논의 과정에서 당초 계획이 바뀔 수도 있다”고 말했다.

주민들의 개발 의지도 고려해야 한다. 서울시의 역세권 개발사업의 경우 대흥지구 외에는 개발하겠다고 나서는 곳이 없다. 일선 구청들은 “뉴타운 사업에 비해 인센티브 등의 혜택이 적고, 역세권 특성상 상가가 많다보니 선뜻 개발하겠다고 나서는 곳이 없다”고 말했다.

투자성도 꼼꼼히 따져봐야 한다. 정부와 서울시는 개발이익의 상당 부분을 장기전세주택이나 보금자리주택 등으로 환수할 계획이다. J&K부동산연구소 권순형 소장은 “정부의 개발이익 환수로 사업성이 기대만큼 높지 않을 수도 있고, 고밀도로 개발돼 주거환경이 쾌적하지 않다는 점도 고려해야 한다”고 말했다.

황정일 기자 obidius@joongang.co.kr

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