오피스텔의 세금

오피스텔은 주거와 사무를 동시에 할 수 있는 특수한 형태의 부동산입니다.  오피스텔은 업무용부동산이 많은 도심의 중심에 주로 많이 건설되기도 하고 신도시의 중심상가지역에도 많이 건설되어 직장인들이 거주 목적으로 사용하거나 조그만 사무실을 원하는 사업자들이 사용하는 것이 일반적입니다. 이렇게 도심의 중심에 있어 교통도 편리하고 구조도 혼자서 거주하기에 편리하도록 지어지기 때문에 요즘은 주거용으로도 많이 사용되고 있는 추세입니다. 오피스텔은 분양 시 분양회사에서 광고하는 내용을 보면 1세대 1주택에 해당되지 않아 양도소득세를 내지 않아도 되며 부가가치세를 환급받을 수 있다고 강조한다. 맞는 말이기도 하지만 틀린 내용이기도 합니다. 오피스텔은 사용용도가 주거 또는 사무 둘 다 가능하기 때문에 주거용으로 사용하면 주택에 해당하며 사무용으로 사용하면 상가 또는 사무실에 해당 됩니다. 주거용으로 보느냐 아니면 사무용으로 보느냐에 따라 적용되는 세금은 완전히 달라집니다. 주거용이냐 아니냐는 사실에 따라 판단을 합니다. 다만 주민등록이 이전되어 있으면 주거용으로 우선 판단을 합니다. 이경우 주거용이 아니라고 주장을 하려면 입증을 하여야 합니다. 우선 주택으로 본다면 구입한 오피스텔을 임대할 경우 부가가치세를 내지 않아도 됩니다. 그러나 구입 시에 부담한 건물분에 대한 부가가치세는 환급을 받지 못합니다. 만약 분양을 받은 다음 세무서에 사업자 등록을 하고 환급신고를 한 후 부가가치세를 환급 받았다면 가산세를 포함하여 환급받은 부가가치세를 세무서에 돌려주어야 합니다. 주택의 임대는 특별한 경우를 제외하고는 사업자등록을 하지 않아도 됩니다. 그리고 오피스텔을 주택으로 보기 때문에 만약 오피스텔 말고 다른 주택이 있다면 1세대 1주택에 해당되지 않아 먼저 처분하는 오피스텔이나 주택에 대해서는 양도소득세를 부담하여야 합니다. 만약 다른 주택은 하나도 소유하고 있지 않고 오피스텔만 소유한 경우 주거용으로 사용하는  오피스텔을 처분한다면 이를 주택으로 보아 1세대 1주택요건(6억 이하, 3년 보유,2년 거주) 을 충족하면 양도 소득세를 내지 않아도 됩니다. 그런데 오피스텔을 사무실 용도로 임대 하였다면 사무실 임대에 대해서는 부가가치세를 내야하고 그래서 당연히 취득 시 부담한 부가가치세를 환급 받을 수 있습니다. 다만 주의 하여야 할 점은 부가가치세도 일반과세자와 간이 과세자가 있는데 간이 과세자는 부가가치세 환급이 안됩니다. 따라서 환급을 받으려면 반드시 일반과세자로 사업자등록을 하여야 한다. 그리고 오피스텔을 팔았을 때는 주택으로 보지 않기 때문에 예외 없이 양도소득세를 내야합니다. 그리고 사업용건물이기 때문에 건물분의 매각대금에 대해서는 부가가치세를 내야합니다. 오피스텔을 구입하여 임대하지 않고 본인이 거주하거나 본인이 주택이외의 용도로 사용하는 경우도 있을 텐데 본인이 거주 한다면 주택에 해당되어 부가가치세 환급이 불가능 하고 1세대1주택에 해당되면 양도소득세도 내지 않으며 본인이 주거용도 이외의 목적으로 사용 시 부가가치세가 과세되는 사업을 할 경우엔 환급이 가능하고 간이과세자나 면세사업을 할 경우엔 환급이 안 됩니다. 또한 사업자등록을 하지 않고 연락사무소나 연구실 등으로 사용 할 경우에도 환급이 불가능 합니다. 따라서 오피스텔을 분양받은 경우엔 분양회사의 광고 내용만 보고 완공 후 사용목적에 대해서는 생각하지 않고 부가가치세를 환급 받으면 나중에 환급받은 세금에다가 무거운 가산세까지 부담할 수 도 있습니다. 그러므로 본인이 부가가치세가 과세되는 사업을 하기 위해 사용할 계획이거나 사무실용으로 임대할 계획으로서 일반과세자로 사업자 등록을 할 경우에만 환급이 가능하다는 것을 알고 신중히 대처하여야 한다. 오피스텔용도 사업자등록 부가세환급 부가세납부 양도소득세 사무실 o 일반과세자  o o o 일반부동산양도로 중과세배제 간이과세자  x 주택 x x x 다른주택 유 o 먼저처분하는부동산은 1세대2주택중과세 다른주택 무 x 3년보유(2년거주)한 경우 비과세