상가 살때 가치산정 이렇게 따져라

수익형부동산 원가·수익 등 3가지 산정해법

 

최근 들어 주택시장 침체로 인해 상가 투자에 대한 관심이 높아지고 있다.

상가는 주택과 다르게 사용가치보다는 임대를 통한 수익가치가 전부라고 할 만큼 정밀한 가치 산정이 매우 중요한 자산이다.

따라서 기관 투자자뿐만 아니라 일반 개인 투자자도 상가 투자를 할 때 이론적이면서 객관적인 가치 산정 과정이 필요하다.

수익형 부동산에 대한 가치 산정 방법으로는 크게 비교방식, 수익방식, 원가방식 이렇게 세 가지가 있다.

이 중 최소 두 가지 이상의 방법을 통해 가치를 산정하는 것이 바람직하다.

비교방식과 수익방식을 소개한다.

■ 비교방식 ■

비교방식은 대상 물건과 유사한 거래 사례를 비교 검토해 이뤄진다.

다시 말해 최근의 인근 지역 상가 거래 사례를 통해 대상 물건의 적정 가격을 도출해내는 방법으로 비교적 쉽게 이해할 수 있다.

비교방식을 적용하기 위해서는 대상 물건과 100% 동일한 거래 사례는 거의 없기 때문에 각 경쟁 요소에 대한 비교 검토를 통해 물건에 대한 경쟁 요소의 격차를 조정하는 절차를 거쳐야 한다.

경쟁 요소는 일반적으로 입지(상권 포함), 규모, 건축연도, 시설수준 등이 포함된다.

다만 이 과정에서 조정되는 차이가 클수록, 비교하는 부동산 간의 유사성이 낮을수록 비교방식의 신뢰도는 떨어지게 된다.

아래 표에서는 세 가지의 비교사례를 중심으로 경쟁 요소에 대한 조정 후 가격의 산술평균으로 적용했다.

물론 실제 투자자가 판단하기에 비교사례별로 대상 물건과의 유사성에 대한 차이를 반영해 가중평균할 수도 있다.

즉, 표에서 대상 물건과 비교사례3이 가장 유사하다고 판단될 경우에는 비교사례3에 50%, 비교사례1과 비교사례2에 각각 25%씩의 비중을 적용해 가중평균값을 도출할 수 있다.

　 ■ 수익방식 ■　

수익방식은 대상 물건을 통한 수익 창출력을 토대로 가치를 산정하는 기법으로 여기에는 총수입 승수를 이용한 방법과 직접환원법, 현금흐름할인법(DCF) 등이 있다.

첫째, 총수입 승수(Gross Income Multipliers)는 총 수입 대비 매매가격의 비율(GIM=매매가격/총수입)로 정의된다.

총수입 승수는 주식투자의 PER와 유사한 개념으로 총 소득의 몇 배로 매매가 되고 있는가를 보는 것이다.

이는 대상 물건과 비교할 수 있는 사례를 통해 총수입 승수를 구한 후 대상 물건의 총 소득을 추정해 적정 가치를 산정한다.

예를 들면, 비교사례를 통해 총수입 승수를 6배로 가정할 경우, 대상 물건의 총 소득이 연 1억원이라면 대상 물건의 적정 가치는 이 둘을 곱한 6억원이 되는 것이다.

둘째로 비교대상 물건 간에 운영비용 차이가 있다면 순운영수입(NOI)을 이용한 직접환원법을 사용하는 것이 적절하다.

직접환원법은 비교사례를 통해 NOI와 자본환원율(Cap Rate)로 가치를 산정하는 방법이다.

가치산정 공식은 다음과 같다.

적정 가치=순운영수입(NOI)/자본환원율(Cap Rate) 　 아래 표에서 보면 세 가지의 비교사례를 토대로 순운영수입을 도출하고, 각 사례의 자본환원율을 구한다.

여기서 자본환원율은 7.5~8.7%까지 분포돼 있다.

대상 물건의 NOI는 276만원으로 산출되고, 자본환원율은 대상 물건과 유사하다고 판단되는 비교사례2와 3의 평균 수준인 8.5%를 적용하면 대상 물건의 적정 가치는 3237만원이다.

위에서 설명한 총수입 승수 방법과 직접환원법은 기본적으로 비교사례를 통해 총수입 승수, 자본환원율 등을 구해야 하기 때문에 비교방식과 유사하다.

다만 비교방식은 비교대상 상가의 경쟁 요소를 토대로 각 요소들에 대한 가중치를 준 조정된 수치를 직접 가감하는 데 비해 총수입 승수나 직접환원법은 비교대상 자산의 가격 대비 수익창출 측면에 초점을 맞추고 있다.

수익방식 중 또 다른 방법으로 현금흐름할인법(DCF)이 있다.

이는 대상 물건에 대해 미래 창출수익을 예측하고 기대수익률을 이용한다는 점에서 총수입 승수나 직접환원법과는 다르다.

일반 투자자의 경우 미래 창출수익에 대한 예측이 어렵고, 장래 예측에 대한 불확실성이 커 실제 가치 산정을 할 때 현금흐름할인법을 적용하기가 수월하지 않은 경우가 많다.

따라서 장래수익의 변동, 자산가치의 변동을 고려하지 않고, 단연도 수익률을 바탕으로 산정하는 총수입승수 방법이나 직접환원법을 통해 비교적 수월하게 가치산정을 할 수 있다.

　 ■ NOI와 자본환원율 계산하기 ■

직접환원법을 통한 상가의 가치 산정 때 가장 중요한 것은 NOI와 자본환원율을 추정하는 것이다.

NOI는 쉽게 말해 총수익에서 임대가 되지 않은 공실로 인한 손실과 각종 운영경비를 제외하고 남은 수익을 말한다.

예를 들어 한 상가 건물이 있는데, 이 건물이 100% 임대가 될 경우 총수익이 매월 1억원이고, 공실이 생겨 평균 10%의 임대료 손실이 발생한다면 유효한 총 수입은 9000만원이 된다.

여기에서 관리인 급여, 건물 수선 및 청소비, 공과금, 보험료 등 건물 운영경비가 매월 3000만원씩 지출된다면 매월 6000만원의 NOI가 발생한다.

여기서 고려해야 할 것은 담보 대출 상환액 및 이자비용이나 상가 감가상각비는 운영경비에 포함시키지 않는다는 점이다.

대출 상환액이나 이자비용은 자금조달 상의 문제이지 상가 가치와 직접적인 연관이 있는 사항은 아니기 때문이다.

따라서 실질 현금 유출이 발생하지 않는 감가상각비와 융자 관련 지출은 NOI 계산 시 운영경비에 포함시키지 않는다.

또 다른 중요한 지표인 자본환원율은 NOI를 매입가격으로 나눠 구한다.

일반적으로 지역과 특성이 유사한 상가의 경우 자본환원율은 큰 차이를 보이지 않는다.

보통 어느 한 상가의 임대료가 고정돼 있는 상태에서 상가 매입수요가 크게 증가할 경우 매입가격은 상승한다.

그런데 이러한 상황은 해당 상가에만 나타나는 것이 아니다.

인근 지역의 상가도 마찬가지로 영향을 받아 매입가격이 상승하기 때문이다.

이런 경우 자본환원율은 하락할 것이고, 이는 동일한 돈을 투자해서 얻는 수익이 낮아진다는 것을 의미한다.

현재 상업용 부동산의 자본환원율은 평균 5~9%대다.

3~4년 전만 해도 자본환원율이 8% 이상이었다.

이자율과 주식시장 하락으로 투자자들이 부동산으로 몰리면서, 부동산 가격이 상승함에 따라 자본환원율이 하락한 것이다.

건설교통부가 발표하는 매장용 빌딩 임대료 추계 자료를 봐도 상가의 자본환원율이 과거 몇 년 동안 지속적으로 하락하고 있는 것을 볼 수 있다.

또한 공실률이 증가하면서 소득수익률이 하락하고 있으며, 소득수익률이 하락함에 따라 자본수익률도 하락하는 추세다.

따라서 자본환원율은 시장 이자율, 시장 경기상황, 공실률 등이 복합적으로 작용해 결정된다.

　 [이승태 한국신용정보 PF사업실 팀장]
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