상가투자, 유형별 사각지대!

상가투자, 유형별 사각지대!

 

2008년 하반기 상가시장은 판교, 잠실 재건축 1.2단지등 대형급 호재가 시장을 리더할 전망이다.

특히 주택시장에서 비롯된 매머드급 주목률이 자연스럽게 상가로 이어질 공산도 커 모처럼 국지적이나마 투자 심리 이완과 함께 활기가 띌 것으로 기대를 모으고 있다.   그러나 상가투자에 있어서 숲과 나무를 적정 비율로 보지 않고서는 낭패보기 십상이다.

외형적 이점에만 집중하면 상가의 속성을 제대로 파악치 못해 자충수가 될 수 있기 때문이다.

부연하면 아파트 투자와 상당부분 접근방법이 상이함에도 사각지대를 못보고 전진하는 우를 범할 수도 있다.    이와관련 유형별 사각지대를 진단하고 투자 전략을 소개해 본다.   -단지내상가
상가 이용층이 고정적으로 확보돼 있다는 단지내상가의 최대 이점은 초보 투자자들의 가세까지 유도하며 수년간 호황세를 이어가고 있다.   하지만 일괄 대량 구입을 위한 대형마트 위주의 소비패턴 변화와 상권력이 비교적 높은 인접 지역으로의 수요층 이탈, 적정 임대가를 고려치 않은 고낙찰의 위험등을 간과하고 배후세대와 단지 주변 호재에 포커스를 맞춘 투자자들에게는 보이지 않는 사각지대 일 수 밖에 없다.   상가의 배치(주.부상가 여부), 개별투자 예상점포의 노출지수등 다양한 점검항목을 배제한다면 이 또한 마찬가지다.   여기에 한가지 더 단지내상가는 주로 경쟁입찰방식으로 공급이 되는데 낙찰비율을 통상 150% 이내가 적정하다고 하나 2006년 동탄신도시 단지내상가 입찰시 내정가만 4300만원의 수준을 보인 사례도 있은바 예정가가 3,000만원을 넘어섰는데도 무작정 150%을 쫓는 방식은 다분히 위험한 투자방식일 수 있다는 점도 유념해야 한다.

  더불어 세대수별 공급현황 판단에 있어서는 주택법 기준인 세대당 6㎡ 비율보다 실제는 6분의 1수준으로 적용해보는 것이 좋다.

  -근린상가
근린상가는 일상 주변으로 포진된 상가로 현재 공급물량이 택지지구 상업지 중심으로 몰려있다.

택지지구 상가는 이미 화성동탄, 용인죽전, 남양주 호평.

평내, 용인동백등 곳곳의 사례에서 드러났듯 투자시 3년 이상 중장기적인 안목에서 접근해야 하는데 투자초기 아파트 입주률 저조와 상권 형성과 안정기의 여정을 거쳐야 한다는 무형적 사각지대를 예상치 못한 투자자도 부지기수였다.   결국 장기공실과 수익률 저조로 실망매물로 던진 경우도 적지 않았다.

때문에 택지지구 역시 상권의 무게감을 저울질 해봐야 하며 분양가 수준, 필수업종 위주의 업종고려, 대중교통(정류장, 역세권)과 소비층 주동선 파악과 근접성이 뛰어난 상가선별에 집중력을 발휘해야 한다.   -주상복합상가
주상복합상가는 비교적 상가 활성 지역에 위치하다보니 상층부 주거세대와 유동인구 흡수라는 두토끼 사냥이 가능해 높은 투자관심을 불러 일으켰다.

  그러나 1층 전면상가와 상층부 클리닉, 금융기관 입점 점포를 제외한 후면, 지하상가등이 주상복합상가의 투자 사각지대로 장기공실로 방치된 사례가 오히려 역세권에서 발생했다.   따라서 주상복합상가(단독형) 투자시에는 상가 공급량 현황 파악은 기본이며 무작정 브랜드에 후한점수를 준다거나 분양가가 저렴하다고 무작정 건물 내부로 들어가면 치명타를 입을 확률이 높다는 점도 주의해야 한다.   -테마상가(쇼핑몰)
소액투자의 묘미에 빠져 테마상가(쇼핑몰) 투자에 나섰다가 진퇴양난의 위기를 맞은 투자자들이 의외로 많다. 테마상가의 투자 사각지대는 성공적 분양과 거침없는 홍보물량 공세에 상가활성의 키를 쥐고 있는 운영주체의 실체를 면밀히 사전 파악치 못했다는 점이다.   따라서 향후 소비자 분석에 따른 강력한 콘텐츠의 구성과 매장 실수요층의 움직임이 감지되지 않는 상가라면 아예 관심을 두지 않는 것이 상책이다.


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