6억넘는 아파트값 40%만 담보인정

6억넘는 아파트값 40%만 담보인정

◆11·15 부동산대책 / 금융 대책◆ 서울을 비롯한 수도권과 6대 광역시에서 6억원이 넘는 고가아파트를 구입하는 사람은 소득을 따져 주택담보대출 금액을 제한받게 된다. 투기지역뿐만 아니라 투기과열지구도 신규 대출시 총부채상환비율(DTI) 40% 범위에서만 대출해주기로 했기 때문이다. 저축은행, 상호금융 등 2금융권의 주택담보인정비율(LTV)도 줄어들고 은행의 채무상환능력 심사도 강화되는 등 전반적인 주택담보대출 심사가 까다로워진다. 15일 금융감독당국은 최근의 부동산시장 가격 급등과 관련해 주택담보대출 리스크관리 강화 방안을 마련하고 오는 20일부터 시행한다고 밝혔다. ◆ 수도권 고가아파트는 DTI 적용 대상 = 투기지역에서 6억원 초과 아파트를 새로 구입할 때 소득을 따져 대출해주는 DTI 적용이 현행 투기지역에서 앞으로는 수도권 투기과열지구로 확대된다.

수도권 투기과열지구는 서울ㆍ인천ㆍ경기 대부분 지역이 포함된다. 사실상 수도권에서 새로 아파트를 구입할 때는 소득을 감안해 대출해 주겠다는 것으로 해석된다. 이번 조치로 새로 DTI 규제를 받는 지역은 △서울 동대문ㆍ도봉ㆍ노원ㆍ서대문ㆍ중랑구 △경기도 의정부ㆍ시흥ㆍ포천ㆍ양주ㆍ동두천시ㆍ연천군 일부 △인천 중구ㆍ동구ㆍ남구ㆍ연수구ㆍ남동구ㆍ부평구ㆍ계양구ㆍ강화군 일부 등 19개 시ㆍ군ㆍ구이다. DTI는 연간 금융회사에 갚아야 하는 원리금(원금과 이자)의 합계가 총소득에서 차지하는 비중을 의미한다. 예를 들어 연간 갚아야 하는 원리금이 3000만원이고 연소득이 1억원이라면 DTI는 30%가 된다. 대출취급일 현재 소유권이전등기일(접수일 기준) 이후 3개월이 지난 아파트를 담보로 한 대출은 제외된다. 또 가계생활자금 용도가 대부분인 5000만원 이내 소액대출과 5000만원을 넘더라도 긴박한 사업자금 마련을 위한 대출 등은 DTI 적용을 받지 않는다. ◆ 차주 채무상환능력 심사 강화 = 돈을 빌리는 차주의 채무상환능력 심사도 강화된다. 김성화 금융감독원 은행감독국장은 "DTI 적용대상이 아니더라도 금융기관이 주택담보대출을 취급할 때는 차주의 채무상환능력에 대해 실질적인 심사를 통해 대출금리와 한도가 정해지도록 지도할 방침"이라고 밝혔다. DTI 의무지역이 아니어도 소득을 감안한 대출 관행이자리잡도록 지도하겠다는 것이어서 앞으로 소득이 적은 월급쟁이나 영세 자영업자 등은 대출받기가 쉽지 않을 것으로 보인다. 투기지역 6억원 초과 아파트 LTV는 40%만 인정된다. 현재 만기 10년 초과 6억원 아파트의 담보인정비율은 40%지만 거치기간 1년 미만에 중도상환수수료가 있는 원리금상환방식의 경우 예외적으로 60%를 허용하고 있다. 정지원 금감위 감독정책과장은 "올 들어 9월까지 은행의 만기 10년 이상, 6억원 초과 아파트 담보대출 7조5000억원 가운데 예외가 인정돼 LTV를 60%로 적용해 대출받은 비중이 80~90%에 이르는 것으로 추정된다"며 "악용 사례를 막기 위해 예외 규정을 폐지했다"고 말했다. DTI는 새로 아파트를 구입할 때 적용되는 반면 LTV는 기존에 살고 있는 아파트를 담보로 돈을 빌릴 때 적용된다. 기존에 보유하고 있는 고가아파트를 이용해 담보대출을 받아 추가로 주택 투기에 나서는 것을 차단하겠다는 것이다. 다만 투기지역이라도 6억원 이하 아파트에 한해서는 LTV 60%를 적용하는 현행 규정은 유지된다. 은행ㆍ보험을 제외한 저축은행 상호금융 여신전문회사 등 2금융권의 LTV는 현행 60~70%에서 50%로 하향 조정했다. 다만 만기가 10년을 초과하고 6억원 이내 아파트 담보대출은 은행ㆍ보험사와 동일한 수준인 LTV 60%를 적용받을 수 있다. 김석동 금융감독위원회 부위원장은 "이번 주택담보대출 규제 강화 조치는 부동산으로의 과도한 자금흐름을 억제하고 금융기관의 건전성을 확보하기 위한 것"이라며 "주택담보대출 금액이 연간 4조원 정도 감소할 것"이라고 말했다. 그는 이어 "DTI 적용 대상을 투기지역 6억원 초과 신규 아파트에 대해서만 적용하다가 이번 대책에서 이를 투기과열지구로 확대했다"며 "수도권에서 19개 시ㆍ군ㆍ구가 추가로 적용 대상에 포함되면서 어느 정도 효과를 볼 것으로 본다"고 말했다. 김 부위원장은 "DTI 적용 대상 주택의 가격 기준을 낮추면 실수요자에 대한 지나친 제약이 될 수 있어 이번 대책에는 제외했다"며 "그러나 앞으로 시장을 예의주시하고 면밀히 점검해 추가 대책이 필요한지 검토하겠다"고 강조했다. ◆ 장기 모기지론 금리 0.15%포인트 인하 = 정부는 주택담보대출 규제로 인한 서민 피해를 줄이기 위해 서민금융 강화 방안을 마련했다. 금융기관의 주택담보대출은 억제하는 대신 주택금융공사를 통해 공급하는 장기 모기지론 금리를 0.15%포인트 낮추기로 했다. 이 경우 만기 20년 모기지론 금리는 현재 6.5%에서 6.35%로 낮아진다. 서민 전세난 해소를 위해 지난 9월 2조원으로 상향 조정했던 올해 전세자금 지원 규모를 2조3000억원으로 증액했다. 내년에는 4000억원 늘어난 2조7000억원을 책정할 방침이다. 전세가격 상승을 반영해 주택신용보증기금의 임차보증금 보증한도는 현행 8000만원에서 1억원으로 상향했다. 또 신용평가등급 평가기준을 조정해 보증승인율을 현행 72%에서 80%로 높이기로 했다. 9~10등급으로 보증거부 대상자에 해당하는 사람 가운데 일부를 승인대상자(1~8등급)로 전환시키는 방식으로 보증승인율을 높일 방침이다. 이 대책은 20일부터 시행한다. 새로 총부채상환비율(DTI) 40%가 적용되는 수도권 투기과열지구도 20일 전에 대출을 신청해 승인받으면 종전 규정에 따라 대출받을 수 있다. ■ <용어> LTV (주택담보인정비율) = LTV(Loan To Value). 주택을 담보로 잡고 빌릴 수 있는 대출한도. 예를 들어 LTV가 60%라면 시가 3억원짜리 아파트를 담보로 최대 1억8000만원까지 대출받을 수 있다. ■ DTI (총부채상환비율) = DTI(Debt To Income). 총소득에서 부채의 원리금 상환액이 차지하는 비중. 총소득이 1억원이고 연간 원리금 상환액이 4000만원이면 DTI는 40%가 된다. [황형규 기자 / 이승훈 기자] < Copyright ⓒ 매일경제. 무단전재 및 재배포 금지 > 2006.11.15 17:14:01 입력