주택담보대출 100% 활용 `길` 있다

주택담보대출 100% 활용 `길` 있다

마이너스통장 없애고 장기대출 갈아타라

11ㆍ15 부동산대책에 따라 크게 달라지는 점은 주택담보대출을 받을 때 총부채상환비율(DTI) 적용 대상 지역이 투기지역에서 투기과열지역으로 확대됐다는 점이다. 기존 대출자는 해당되지 않고 신규 대출자에게만 적용된다. 이번 대책에 따라 사실상 서울ㆍ수도권 전 지역에서 6억원 이상 아파트에 대해 주택담보대출을 받을 때는 DTI가 적용된다. DTI는 소득에 따라 대출한도를 제한하는 것을 말한다. `주택담보대출 연 원리금 상환액+기타 부채 연이자상환액`을 연소득으로 나눠 구하는데 현재 40%를 넘지 못하게 하고 있다. 연소득이 5000만원이라면 총 원리금 상환금액 2000만원까지만 대출해 준다는 얘기다. 6억원 미만 아파트를 살 때는 상관없지만 6억원 이상 아파트를 구입할 때는 많은 대출을 받는 게 불가능하다. 예를 들어 기존 방식으로는 연간 소득 4000만원인 A씨가 지금 서울 중계동 8억원짜리 대림벽산아파트 51평형을 산다면(대출기간 3년 초과) 집값 중 60%인 4억8000만원까지 은행에서 빌릴 수 있다. 하지만 오는 20일부터는 DTI 40% 이내로 대출이 제한돼 대출금은 1억8500만원(대출기간 20년, 원리금 균등상환 조건)으로 줄어든다. ◆ 실수요자 장기대출 유리 = 가장 효과적인 방법은 대출기간을 늘리는 것이다. 원리금 상환금액은 대출기간이 짧을수록 커지고, 기간이 길수록 줄어들기 때문이다. 가령 연소득 5000만원인 사람이 3년 만기(연 5.6% 기준)로 돈을 빌리면 5000만원밖에 빌릴 수 없지만 기간을 15년으로 하면 2억원 △20년 2억4000만원 △30년 2억9000만원 △35년 3억700만원 등으로 늘어난다. 실수요자는 장기대출을 활용할 수밖에 없다. 장기대출을 받은 뒤 조기상환수수료를 내지 않아도 되는 시점(통상 3년)에 조기상환하는 방법도 있지만 금융감독 당국이 이를 편법대출로 보고 규제할 움직임이 있기 때문에 유의해야 한다. 총부채상환비율은 주택담보대출뿐만 아니라 기타 부채까지 모두 포함된다. 따라서 쓰지 않는 마이너스통장, 신용대출을 없애는 것도 필요하다. 특히 마이너스통장은 대출을 쓰지 않더라도 통장 한도만큼 부채로 잡히기 때문에 쓰지 않는다면 없애는 것이 좋다. 시중은행 관계자는 "이번 대책으로 봉급생활자가 서울ㆍ수도권 등 투기과열지역에서 6억원 이상 아파트를 투기 목적으로 구입하는 것은 사실상 불가능해졌다"며 "그러나 장기대출을 받으면 예전 수준으로 대출받을 수 있으므로 실수요자는 이를 활용하면 된다"고 말했다. ◆ 서민들 내집마련 더욱 힘들어져 = 저소득층은 근로자ㆍ서민 주택구입자금 대출을 활용하는 방법이 있다. 본인과 배우자 소득을 합쳐 연 2000만원을 넘지 않아야 한다. 근로자ㆍ서민 주택대출은 전용면적 25.7평 이하, 주택가격 3억원 이하 주택을 처음 구입하는 무주택 가구주를 대상으로 한다. 대출상환 기간과 방법은 1년 거치 19년 원리금 분할상환과 3년 거치 17년 원리금 분할상환 중 선택할 수 있다. 대출 한도는 1억원이며 금리는 연 5.2%다. 자녀가 3명 이상이면 대출한도와 금리에서 우대받는다. 부부 합산 소득 3000만원 이하인 급여생활자를 대상으로 했던 생애최초주택구입자금 대출은 지난 6일로 시한이 종료됐다. 정부가 근로자ㆍ서민의 주택마련을 위한 추가 지원책을 내놓지 않는 한 봉급생활자의 주택마련 꿈은 더욱 멀어지게 됐다. 주택담보대출 규제와 함께 대출이자가 오르는 것도 부담스럽다. 지난주 우리ㆍ하나은행을 시작으로 근저당설정비를 고객이 부담하면 0.1~0.3%포인트가량 이자를 깎아주던 제도와 영업점장 전결로 금리를 우대해주던 제도를 폐지해 사실상 대출이자를 올리고 있다. 국민ㆍ신한은행 등도 조만간 금리인상을 계획하고 있다. 하나은행 영업점 관계자는 "소득증빙 서류를 꼼꼼히 챙기고 성실하게 신고해 불이익을 받는 일이 없어야 한다"고 조언했다. [최용성 기자 / 고재만 기자] < Copyright ⓒ 매일경제. 무단전재 및 재배포 금지 > 2006.11.15 17:39:01 입력