건설교통부가 '도시재정비특별법'에 따라 서울 재정비촉진지구 16곳을 지정하면서 선정 지역에 대한 개발 기대감이 높아지고 있다.
촉진지구는 용적률과 층고 등 각종 건축 규제가 완화돼 해당 지역 재개발 사업성과 진행 속도에 탄력을 줄 전망이다.
하지만 18일 일선 현장을 취재한 결과 높은 기대감과 달리 불만에 찬 목소리가 적지 않았다.
강력한 투기방지책으로 재개발 지분 거래가 크게 위축될 것으로 예측됐기 때문이다.
이에 따라 예전 뉴타운 선정 때와 달리 시세 급등 현상을 관찰하기 어려웠다.
◆ 개발 기대감 팽배 = 건교부는 이번에 선정된 재정비촉진지구에 대해 종별 용적률을 50%씩 상향 조정하고 2종 주거지역은 층수제한 규정을 적용하지 않겠다고 밝혔다.
뿐만 아니라 전용면적 25.7평 초과 중대형 비율 한도도 기존 20%에서 40%로 확대하고 재개발구역 지정 요건 20% 완화, 공영형 혁신학교 유치로 교육 여건 개선, 국민주택기금 융자, 세제 혜택 등도 내걸었다.
이에 따라 선정지역에는 개발에 대한 기대감이 팽배하다.
사업성이 대폭 개선돼 낙후지역이 새롭게 재탄생할 수 있는 여건이 마련됐기 때문이다.
특히 2차 뉴타운 중 사업 속도가 가장 느린 용산구 한남뉴타운은 이번 선정에 큰 기대를 걸었다.
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이곳 2구역 재개발추진위원회 관계자는 "남산이 있어 층고를 많이 높이지는 못하겠지만 용적률 250%에 30~40층 수준은 될 것"이라고 말했다.
영등포구 신길뉴타운 관계자 역시 "이번 선정으로 사업 속도에 탄력을 받게 됐다"며 "사업재원에 대한 걱정이 많았는데 국민주택기금 융자 등으로 걱정을 덜 수 있을 것으로 기대한다"고 전했다.
주택재개발 중심 주거지형 촉진지구는 △한남(33만평) △신길(45만평) △흑석(27만평) △거여ㆍ마천(22만평) △북아현(25만평) △은평(106만평) △길음(38만평) △장위(56만평) △이문ㆍ휘경(30만평) △상계(20만평) △수색ㆍ증산(27만평) △시흥(19만평) △신림(16만평) 등 13곳이다.
상업지역 위주로 선정된 중심지형 촉진지구는 △강동 천호ㆍ성내(8만평) △광진 구의ㆍ자양(12만평) △중랑 망우ㆍ상봉(50만평) 등 3곳으로 주거지형과 달리 초고층 주상복합이나 오피스빌딩 등이 집중 배치될 전망이다.
건교부는 2차 뉴타운 가운데 서울시에서 추가 신청이 접수된 노량진뉴타운, 방화뉴타운, 중화뉴타운 등 3곳을 촉진지구로 선정할지 여부를 검토하고 있어 주목된다.
◆ 투기방지책으로 거래 위축 = 하지만 촉진지구가 장밋빛 전망대로 그려질지는 두고봐야 한다는 경계심리도 있다.
건축 규제를 대폭 완화한다고 밝혔지만 환경ㆍ교통영향을 면밀히 살펴봐야 하기 때문이다.
건교부와 서울시 관계자도 무조건적인 혜택은 어렵다고 밝혔다.
서울시 관계자는 "한남뉴타운의 경우 남산 환경 및 경관 보호를 위해 층고 제한이 없을 수 없다"고 지나친 개발 기대감을 경계했다.
이어 "고도가 높은 곳은 층고를 낮추고 고도가 낮은 곳은 층수를 높이는 방법을 생각할 수 있다"며 "선정 지역별로 면밀한 검토한 후 신중한 결정을 내릴 예정"이라고 덧붙였다.
서명교 건교부 주건환경팀장도 "2종 주거지역은 15층 이하로 제한돼 있던 기존 규정을 폐지해 층고를 높일 수 있는 근거를 마련한 것"이라며 "경관 등 다른 요인을 고려해 층고 제한을 할 수 있다"고 말했다.
이와 함께 토지거래허가 기준이 6평 이상으로 대폭 강화돼 재개발 지분거래가 위축될 전망이다.
건교부 관계자는 "재정비촉진지구에서 대지지분 6평 이상 주택을 살 때는 반드시 시ㆍ군ㆍ구청에서 토지거래허가를 받아야 한다"며 "특히 구입 목적은 '거주용'이어야 하고 '임대용'은 허가받지 못한다"고 설명했다.
매입 후 전세나 월세를 줬다가는 땅값의 7%를 3년간 매년 이행강제금으로 물어야 한다 실제로 지난달부터 이미 6평 이상 토지에 대해 거래허가제를 실시하고 있는 세운상가 일대는 거래가 실종된 상황이다.
인근 청계천공인 관계자는 "호가는 평당 4000만원 안팎인데 토지거래허가제로 묶인 뒤부터는 거래가 없다"고 말했다.
이에 따라 6평 미만이 상대적으로 강세를 보이고 있지만 재개발 아파트 배정 순위가 밀릴 수 있다는 지적이다.
서울시 관계자는 "일단 6평 미만 지분이 많지 않아 거래가 드물 것"이라며 "6평 미만을 사더라도 순위에서 밀려 아파트 분양권을 받지 못하는 경우가 나올 수 있어 주의가 필요하다"고 전했다.
한남뉴타운 내 H공인 관계자는 "토지거래허가 규정 강화에 따라 매수자 문의가 늘지는 않고 있다"며 "한남1구역 10평 미만 재개발 지분시세는 평당 1900만~3000만원 선이지만 거래는 거의 없다"고 전했다.
동작구 흑석뉴타운 내 R공인 관계자 역시 "토지거래허가 강화로 투자 수요는 줄고 실수요자만 찾고 있다"고 말했다.
[김인수 기자 / 오재현 기자] < Copyright ⓒ 매일경제. 무단전재 및 재배포 금지 >
자료원 : 매일경제
2006.10.18
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