도시재정비 촉진지구에서 6평이상 지분 사려면?

주택을 한 채 이상 보유한 유주택자는 재정비촉진지구에서 집을 추가로 사려면 기존 주택에 대한 처분계획서를 반드시 제출해야 한다.

재정비촉진지구 내 상가도 본인이 직접 영업하거나 지배인을 둬야 살 수 있다.

또 재정비촉진지구의 땅 주인들은 가구당 1평 이상을 공원ㆍ녹지 용지로 내놓을 각오를 해야 한다.

재정비촉진지구에서 부동산 취득 요령을 일문일답으로 알아본다.



－ 재정비촉진지구에서는 집을 사려면 기존 주택을 팔아야 하나.

▶ 반드시 팔아야 하는 것은 아니다.

재정비촉진지구로 지정돼 고시된 곳에서 6평(20㎡) 이상 토지는 토지거래허가 대상에 포함돼 실수요자만이 취득할 수 있다.

주택은 이용 계획이 '거주용'이어야 한다.

이미 집을 소유한 사람이라면 기존 주택에 대한 처분계획서를 제출해야 한다.

처분계획에는 매도와 함께 전세권 설정을 통해 타인에게 임대해주는 것도 포함된다.

다만 월세나 보증부 월세는 처분계획으로 인정해주지 않는다.

담당 공무원이 확인할 수 있는 방법이 없기 때문이다.

결론적으로 기존 주택에 전세권을 설정하면 유주택자도 재정비촉진지구에서 주택을 구입할 수 있다.



－ 부산에 살던 A씨는 서울 강북에 있는 직장으로 자리를 옮겼다.

A씨는 직장과 가까운 은평 재정비촉진지구에 주택을 구입하려고 한다.

A씨도 부산의 기존 주택에 대한 처분계획을 제출해야 하나.
▶ 아니다.

거주 목적의 주택취득이면 토지거래가 허가된다.

거주용이냐 아니냐를 따질 때 생활권역이 감안된다.

A씨는 생활권역이 다른 부산지역에 주택을 보유한 사례이므로 처분계획을 제출할 필요가 없다.



－ 토지거래허가 대상 기준은.
▶ 건물 평수가 아니라 바닥에 깔고 있는 땅 면적(대지지분)이 기준이다.

실평수가 10평인 다세대주택이라도 대지 지분이 5.5평이라면 허가 대상에서 제외된다.

용적률에 따라 대상 여부가 달라질 수 있다는 뜻이다.

하지만 아파트는 분양면적 24평 이상이면 토지거래허가 대상일 가능성이 높다.



－ 6평 미만은 토지거래허가 없이 사고팔 수 있나.
▶ 그렇다.

재정비촉진지구에서 6평 미만 거래는 여전히 자유롭다.

하지만 재개발 아파트 배정 순위가 밀려 분양권을 받지 못할 수도 있으므로 주의가 필요하다.



－ 임대사업자도 처분계획 내나.
▶ 아니다.

5가구 이상을 소유해 임대주택법상 주택임대사업자로 정식 등록을 한 사람은 처분계획 없이 촉진지구 내 임대용 주택 구입이 가능하다.



－ 상가와 건물도 순수 투자용 매입이 제한되나.
▶ 그렇다.

상가와 건물은 원칙적으로 본인이 직접 영업을 하는 등 이용목적에 부합해야 허가를 받을 수 있다.

그러나 지배인 등 별도 전문 관리인을 선임해 운영하는 것은 허용된다.



－ 처분계획서의 내용을 이행하지 않을 때 받는 불이익은.
▶ 5~10%의 이행강제금이 부과된다.

위반 내용에 따라 △당초 목적대로 이용하지 않고 방치할 때 토지가액의 10% △법적인 근거없이 임대해줬을 때 7% △이용목적을 무단으로 변경해 이용할 때 5% 이행강제금이 매겨진다.

이행강제금은 용도에 따라 주거용 3년, 상가ㆍ사업용 4년, 기타 5년에 걸쳐 매년 부과된다.



－ 재산권 침해가 아닌가.
▶ 투기수요를 차단하기 위해 불가피하다는 것이 정부 입장이다.

건교부는 "이미 헌법재판소도 토지거래허가제에 대해서는 합헌 판단을 내린 상태"라고 설명했다.



－ 재정비촉진지구의 땅주인이 왜 공원ㆍ녹지용 땅을 내놔야 하나.
▶ 주거여건 개선을 위해 재정비촉진지구로 지정된 곳은 지구 내 사업지구 면적의 5% 또는 가구당 3㎡ 이상 중 큰 면적을 공원ㆍ녹지로 확보할 계획이기 때문이다.

면적이 30만평인 재정비촉진지구에서 단위 재개발사업의 면적이 1만평이라면 500평을, 같은 면적인데 용적률을 많이 받아 입주주택 물량이 700가구라면 635평을 공원ㆍ녹지로 조성해야 한다는 것이다.

다만 지구 내에 공원이나 녹지가 비교적 많으면 시 도시계획위원회나 도시재정비위원회의 자문을 거쳐 면적 기준을 사업지구의 5% 또는 가구당 2㎡ 중 큰 면적으로 적용할 수 있다.



－ 토지거래허가는 어떻게 받나.
▶ 일단 토지거래계약 허가 신청서를 작성해 해당 구청에 제출해야 한다.

또 취득자금 조달 계획서나 토지이용 계획서 등을 추가로 써내야 한다.

유주택자는 보유주택에 대한 처분 계획서를 제출하고 실제로 처분한 후에는 그 사실을 증명해야 한다.

또 이주 후 3년간 거주해야 한다.

[이진우 기자 / 오재현 기자] < Copyright ⓒ 매일경제. 무단전재 및 재배포 금지 >