'규제'는 풀었다…집값 연착률 할까

'규제'는 풀었다…집값 연착률 할까

10·21 대책, 盧정권 투기근절책 `없던 일로`

정부가 21일 발표한 부동산대책은 폭락 가능성이 제기된 주택 가격 하락세를 연착륙시키는 데 목적이 있다. 경기 침체로 인한 주택 가격 폭락이 가계 부실로 이어지고, 이것이 미국의 서브프라임 모기지 사태처럼 금융위기로 번질 수 있는 고리를 사전에 끊겠다는 것이다. ◆ 만기 연장ㆍ금리 인하로 시장 안정 = 최근 강남과 분당 용인 등의 주택 가격 폭락 가능성이 대두된 것은 주택 가격이 상승할 때 대출을 끼고 주택을 구입한 사람들이 금리 부담 등으로 인해 기존 주택을 급매물로 내놓고 있기 때문이다. 국토해양부 관계자는 "주택 가격이 떨어질 것이라는 공포감으로 한꺼번에 매물이 시장에 나오면 '가계 부실→금융 부실→장기적인 경제 침체'로 이어질 가능성이 있다"고 말했다. 정부는 이런 사태로 인한 가격 폭락을 막기 위해 '처분조건부 대출'의 상환 기간과 일시적 1가구 2주택자의 중복 보유 기간을 현재 1년에서 2년으로 연장하기로 했다. 또 투기지역을 해제해 처분조건부 대출제도의 이행 의무를 원천적으로 면제하기로 했다. 처분조건부 대출제도란 투기지역 안에서 2건 이상의 아파트에 대해 담보대출을 받을 경우 그중 한 가구를 1년 안에 처분해야 한다는 조건이 붙은 것으로, 처분 만기가 동시에 도래하면 주택 가격 폭락을 유발할 수 있다는 지적을 받아왔다. 이 밖에 정부는 주택담보대출의 만기 연장을 유도하는 한편 시중 유동성 공급을 통해 전체적으로 금리를 인하하고 변동금리 대출을 고정금리로 전환할 수 있도록 할 방침이다. ◆ 대출 규제 완화 통한 거래 활성화 = 수도권의 투기지역과 투기과열지구를 해제하는 것은 사실상 대출 규제와 전매제한을 완화하기 위한 조치다. 투기지역에서 해제되는 지역의 아파트는 40%로 묶여 있던 주택담보인정비율(LTV)이 60%로 높아지고, 6억원 초과 아파트에 해당하는 총부채상환비율(DTI) 40% 규정도 해제돼 60%로 높아진다. 또한 주택담보대출을 1인당 한 건으로 제한하는 규제가 없어진다. 투기과열지구에서 해제되면 전매제한이 완화되고 무주택 가구주에 대한 우선공급 규정 적용도 면제된다. 이재영 국토부 주택토지실장은 "11월 중 실태조사를 한 뒤 해제 요건이 되는 지역은 모두 풀 계획"이라고 밝혔다. ◆ 집값 하락세 막기에는 역부족 = 전문가들은 이번 대책이 금리 상승이나 처분 만기 도래로 인해 압박받고 있는 가계의 부담을 완화하고 일부 거래를 촉진하는 효과는 있을 수 있겠지만 부동산시장 분위기를 돌려놓기에는 역부족이라고 지적했다. 최근 주택시장은 수급이나 정책과 같은 내부 변수보다는 거시경제, 금융시장 등 외부 변수 영향을 많이 받고 있어 정책 효과가 제한적일 수밖에 없는 데다 매수자들이 집값 하락을 내다보고 매수를 꺼리고 있어 집값 하락세를 막기는 어렵기 때문이다. 김신조 내외주건 대표는 "LTV와 DTI를 상향 조정하면 집을 살 의향이 있는 실수요자의 자금 동원 문제를 해결해 준다는 점에서 긍정적이지만 지금과 같은 경제 상황 속에서 이런 조치가 얼마나 수요 확대에 기여할지 솔직히 회의적"이라며 "대책이 때를 놓친 측면이 있다"고 말했다. 처분조건부대출 상환 기간을 2년으로 연장함에 따라 급매물로 인한 가격 급락 예방에도 어느 정도 도움이 될 것으로 보인다. 현재 투기과열지구에만 10개 이상의 재건축, 아파트ㆍ오피스텔 청약 규제가 중첩돼 있는데 원칙적으로 투기과열지구를 해제하면 신규 분양시장 수요 확대에 기여할 수 있다. 특히 DTI 규제로 인해 소득 증빙이 쉽지 않은 자영업자나 고령자들이 청약에 당첨되고도 계약을 하지 못하는 사례가 많은데 이를 완화하면 분양시장 여건이 지금보다 약간 개선될 것으로 보인다. 그러나 지방 등 비인기 지역 분양시장에는 별다른 영향을 미치기 어려워 시장 양극화가 심화될 것으로 보인다. [이은아 기자 / 김기철 기자] [ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]