1억미만 상가투자자가 알아야할 것들

글쓴이 : 선종필

 

8.31 대책과 11.15대책 이후 많은 방송매체들이 부동산 종합대책의 직접 규제대상에서 제외되게되는 상가투자시장에 관심이 쏠리고 있다고 보도하고 있다.

물론 상가투자가 여러 규제대상에서 제외가 되는것은 사실이지만 일부 주택시장 전문가들까지 가세해 상가시장에 대한 장밋빛 전망이 현시점에서 과연 유효한가?라는 부분에서는 다소 의구심드는것이 사실이다.

그러나 상가의 전형적인 기능 즉, 장사를 통한 임대료 수입을 기본목적으로 부동산가치상승이라는 두가지 토끼를 ?는 상가투자는 투자타이밍에 대한 실물경제를 반영하는 가장빠른 부동산 상품중 하나이기 때문에 생각보다 위험한 요소들이 많은 투자상품으로 특히 실물경기위축의 경제전망지표가 지속될 우려가 있는 시점에서는 더욱 위험성이 커지게된다.

고정적인 월세수익을 얻을 수 있다는 감언이설과 장밋빛 환상만으로 알토란같이 모았던 종자돈에다 은행융자까지 얻어 상가에 투자했다가 기대만큼 이익을 얻지 못하는 투자자들도 수두룩하다. 그나마 기대보다 작은 월세라도 받는 투자자는 오히려 형편이 나은축에 든다. 심하게는 임차인을 구하지못해 은행융자이자와 관리비를 물고 있거나 처음에는 임차인과 계약을 했지만 장사가 안되 공실이 되면서 수년간 방치되다 결국에는 경매처분으로 마감짓는 투자자들도 의외로 많은 것이 상가투자의 숨겨진 위험성이다.

특히 상가투자에 관심을 갖기 시작하는 종자돈 1억내외의 예비투자자들에게 있어서 상가투자시장은 지뢰밭과도 같다고 할 수 있다.

특히 도심의 교통요지에서 개발되는 매머드급 쇼핑몰의 경우가 대표적인 실패사례들이다. 막대한 광고,홍보비를 들여 소액의 상가투자자들에게 집중적인 홍보를 통해 수많은 소액투자자들을 유치해 개발회사는 개발이익을 거두지만 막상 투자당시 제시했던 운영계획들은 실행하지 못하거나 혹은 실행하더라도 경쟁시장구도에서 먹혀들지 않아 상권위축으로 슬럼화되어가는 곳이 다반사로 발생하고 있다.

서초동 O상가, 불광동 P상가, 수원D,B상가등등 은 이미 슬럼화를 통해 땡처리매장내지는 당초계획과는 다른 저가행사임대매장으로 활용되고 있으며, 국내최대의 상권임을 표방한 명동H상가와 동대문C상가등도 오픈당시에 임차인을 맞추지 못해 상당한 고전을 하고 있으며 한때 쇼핑몰의 대표주자였던 동대문의 M상가도 전국의 지방진출을 통해 의욕적인 공급을 하였지만 현재는 대부분 지리멸렬 상태를 면치 못하고 있다.

이런 현상들이 반복적으로 발생하는 이유는 무엇일까?

당사 상가뉴스레이다(www.sangganews.com)에서 올해1/4분기에 실시한 전국 분양중인 상가공급 가격조사에서 대표적인 서울만 보더다로 1층의 평단가가 이미 평당 3170만원을 넘어서고 있다.



이를 거꾸로 환산해보면 종자돈 1억원으로는 1층을 기준으로 3~4평이상의 상가를 살수 없다는 것을 의미하며, 상가의 건축물구조상 공유면적을 제외하면 1평에서 2평밖에는 살수 없게된다.

비교적 가격이 다소 저렴해지는 상층부의 경우라도 상층부 임차업종의 업종성격들이 소형면적을 필요로하기보다는 중대형 면적을 필요로 하는 업종이 대부분이고 보면 1층과 크게 다르지 않은 현실이되어 버린다.



전국 분양상가 공급가격을 보다라도 2006년 1/4분기를 기준으로 볼때 평당 2391만원을 넘어서고 있기 때문에 1억원내외의 종자돈으로는 4~5평 수준을 넘길수 없게된다.

상층부여건에서도 서울의 상황과 크게 다르지 않아 소액투자자에게 상가투자시장은 호락호락쉽게 넘볼 수 있는 시장은 아닌것이다.

그러나 종자돈 1억을 보유한 소액투자자들은 여러 투자환경시장을 찾아보아도 주택부동산시장은 아예 투자할 대상을 찾는 다는것이 어불성설일 만큼 금액편차가 커져있다.

반면에 상가투자시장은 쇼핑몰이라는 특수상품을 통해 소액 구좌분양방식을 통해 소액투자자들의 투자시장을 열어놓고 있기 때문에 소액투자자들의 유입이 계속되고 있는 것이다.

그러나 소액투자자들의 희망과 염원과는 반대로 현실은 그렇게 장밋빛으로만 진행되지 않아 앞서 나열했던 무수한 소액투자상품에서 보듯이 거의 백전백패에 가까운 패배의 쓴맛을 보고 있는것이다.

소액투자자들은 현실적인 상권분석과 상권의 미래를 예측하는 힘이 부족하기 때문에 이미 백화점의 짜임새있고 조직적인 마케팅과 맞설만한 운영주체의 관리운영능력을 검증하지 못하는 결과로 분양업체나 공급자의 미래운영계획을 쉽게 믿어버리게되지만 세간의 이목을 집중시켰던 용산민자역사의 경우와 수원애경백화점민자역사의 경우만 놓고 보더라도 운영주체의 관리운영 능력이 얼마나 큰 차이를 보여주는지 알수 있다.

용산민자역사는 “스페이스나인”이라는 이름으로 개장했지만 실패하게되면서 현대백화점 운영노하우를 반영해 많은 점포주들을 설득해 점포의 운영과 컨셉을 바꾸면서 아이파크몰이라는 백화점으로 재오픈을 하였다. 반면에 수원 애경민자역사의 경우 애경의 전사적 운영노하우를 결집해 성공적인 운영을 해오고 있다.

이 두사례만 보더라도 일반적인 쇼핑몰 개발업체의 운영검증이 없었던 노하우계획만으로 시장을 검증하기에는 너무도 위험하다는 것을 알수있다.

그렇다면 소액투자자들을 유인하고 있는 많은 쇼핑몰들을 대체할 상가투자상품은 없는 것일까?
물론 상품력만으로 본다면야 근린상가를 들수 있겠지만 근린상가의 투자여력대비 공급가격 진입장벽은 소액투자자들의 생각보다 훨씬 높다.

그렇다고 이론적으로 소액으로 투자가 가능한 경매시장을 접근하기에는 상품의 권리분석과 법률절차에 대한 이해 상권분석등에서 소액투자자가 넘보기에는 너무 어려운 시장이 상가점포경매시장이다.

상가뉴스레이다(www.sangganews.com) 대표로 있는 필자의 생각은 세가지 말씀을 드리고 싶다.

첫 번째우선 소액투자자의 눈높이를 낮추어야 한다. 자신의 보유금액에 맞는 상품을 희망해야 낭패를 면할 수 있는데 보유금액에 비해 지나치게 눈높이를 높게 가지고 기대이익을 크게 가지고 있다.

두 번째 자신의 종자돈을 좀더 현실에 맞게 키우라는 주문을 하고 싶다.
많은 사람들이 복권에 맞듯이 극소수에 불과한 영웅적 투자성공담을 마치 자신도 일상적으로 이루어 질것처럼 쉽게 믿고 있다.

그러나 세상에 공짜란 없듯이 경쟁력있는 상권과 상품을 골라서 안정적인 투자를 하려면 다소 시일이 좀더 걸리더라도 금융적 재테크와 저축을 통해 종자돈을 좀더 키워야한다.

세 번째 위 두가지 이야기외에 다른 방법은 없는가?라는 분들게 부동산 펀드 투자를 권하고 싶다.

부동산펀드란 간접투자자산운용번에 의하여 개인및 기관등 투자자들로부터 공모 또는 사모의 방법으로 자금등을 모아 부동산에 투자하여 운용하고 그에 다른 수익(권)을 투자자에게 분배하는 투자방법을 말한다.

부동산 펀드의 장점은 소액투자자들의 자금이 모여 규모있는 자금을 형성하고 이렇게 형성된 규모있는 자금은 자산운용전문가들에 의해 분석된 경쟁력있는 상품에 투자되어서 개별 소액투자자들의 개별적 투자에서는 접근하기 어려운 매머드급 규모의 투자를 실현할 수 있다는데 있다.

물론 100%성공을 보장하는 것은 아니지만 국내 어떤 투자도 위험성 0%인 투자상품은 없다고 보는것이 현실적이라면 최소한 소액투자자들의 직접 투자방식과 대비할 때 부동산 펀드상품은 상대적으로 덜 위험한것이 사실이다.

실제로 최근 수년간 부동산시장이 활황세보였었던 것을 감안하더라도 근래에 투자자들에게 상환된 부동산 공모펀드들의 연환산 수익률이 최고 10.39%를 기록한 것으로 나타것을 보면 실질적 수익면에서 충분한 투자대안처로 대두될만 하다고 할 수있다.

현실투자에서 상가투자의 평균 수익률은 약 6%~7%대이지만 투자자들의 투자희망수익율은 최소 8%이상이라는 당사 상가뉴레이다 설문조사결과를 보면 부동산 펀드가 투자자들에게 상환한 투자수익율은 개별투자보다도 낫다고 할 수 있다.

현재 국내에는 2004년 이후 설정된 공모 부동산펀드 115개 가운데 27개가 상환됐으며 이들의 연 환산수익률이 최저 6.17%에서 최고 10.39%를 기록한 것으로 나타나고 있어서 대체적으로 운영성과는 우수하다고 할 수 있지만 부동산 펀드에서도 주의할 점은 있다.

중도 환산 수익률이 최종 청산 상환수익율을 의미하는 것이 아니기 때문에 최종수익시점에서 추가수익이나 손실을 입을수 있는 가능성은 항시 있다고 할 수 있다.

모든 투자는 투자자가 최종 책임을 지는것이기 때문에 투자자의 입장에서는 투자하려는 대상에 대한 이해를 절대적인 전제조건으로 투자를 해야한다.

국내 1억내외의 소액투자자들에게 상가투자시장은 상품의 이해와 상품선별력 상품의 다양성 측면에서 극히 제한적이다.

반면에 부동산 펀드상품은 소액투자자들의 중요한 고민거리를 대신하여 자산관리를 통해 수익을 환원하는 장점으로 소액투자자뿐만 아니라, 상가상품을 접근하기 두려운 투자자들에게는 관심을 가질만한 기회로 다가오고 있다.

NOTE

소액투자자에게 상가실물 투자는 상품 변별력이 약하다.
부동산 펀드를 통한 대리투자 상품에 관심을 갖는 것이 바람직하다.