부동산 조세 - [1.조세정책]

조세정책

1. 부동산 관련 조세 및 유형

부동산 관련 조세라 함은 일련의 부동산개발과정(부동산의 취득·보유 또는 처분활동)
에 따라 발생되는 관련 조세의 전부 또는 일부를 총칭하는 것으로서 각 단계별 주요한
세목은 아래와 같으나, 구체적으로는 개발주체(개인/법인)나 개발유형 등에 따라 실로
다양한 형태로 적용된다. 한편, 조세와 관련하여 볼 때, 부동산 개발유형은 개발과
동시에 분양하는 경우와 일정기간 임대 또는 사용·수익 후 매각하는 경우로 단순화 할
수 있다.

관련 주요 조세	투 자	투 자 회 수
	취 득	보 유	처 분(임대포함)
<지 방 세> -취득세(농특세) -등록세(지방교육세) -종합토지세(지방교육/농특세) (세액 5백만원 초과:10% 1천만원 초과:15%) -재산세(지방교육세) -도시계획세 -공동시설세 -사업소세 -면허세 -농업소득세(소득할주민세) <국 세> -상속세 -증여세 -자산재평가세 -종합소득세(소득할주민세) -양도소득세(소득할주민세) -법인세(소득할주민/농특세) (과세표준 5억초과:2%) -특별부과세(소득할주민세) -부가가치세 -인지세	○ ○ 　 　 　 　 　 ○ ○ ○ △ △ 　 ○ ○	○ ○ ○ ○ ○ ○ 　 　 　 ○ ○ ○ ○ ○	○ ○ ○ 　 　 ○ ○ ○

2. 최근 부동산거래 수요진작 조세정책 요약

		①미분양국민주택(조특법98)	②신축주택(조특법99)
감 면 요 건	취득시기	95.11. 1 ∼ 97.12.31 98. 3. 1 ∼ 98.12.31 (기한 내 계약체결하고 계약금 납부한 경우 포함)	98. 5.22 ∼ 99. 6.30 (국민주택은 99.12.31까지) (기한 내 계약체결하고 계약금 납부한 자가 취득하는 경우만) (자가건설의 경우 기한 내 사용승인 또는 사용검사[임시사용승인포함] 받은 경우)
	대상지역	서울특별시 제외	제한 없음
	주택종류	주택건설촉진법에 의하여 사업계획승인을 얻어 건설하는 국민주택규모이하의 공동주택으로서 위의 취득시기 최초일 직전일 현재 미분양이 확인되고 주택 건설업자로부터 최초로 분양 받은 주택으로서 당해 주택이 완공된 후 다른 자가 입주한 사실이 없는 주택	-고급주택을 제외하고는 공동주택은 물론 단독주택도 가능하고 분양주택은 물론 자가건설(조합원 포함)한 주택도 가능 -건축물연면적의 2배 이내의 토지포함
	보유기간	5년 이상	5년 미만 또는 5년 이상
감면내용		-양도소득세율 20% 적용 또는 종합소득세 중 선택 -다른 주택양도로 인한 1세대1 주택 판정 시 해당주택은 없는 것으로 봄	-양도소득세 100%감면 (5년 이상 보유 시 취득 후 5년간의 양도소득금액 과세대상에서 제외) -1세대1주택 판정 시 해당주택은 없는 것으로 봄
종합한도		-	적용배제(무제한)
농 특 세		-	감면세액의 20%
구비서류		-시장·군수·구청장이 발행하는 미분양주택확인서사본 -취득 시 매매계약서 사본	- 취득 시 매매계약서 - 계약금 납부영수증

		④분양주택대체취득 (조특법99의2)	⑤신축국민주택(조특법99의3)
감 면 요 건	취득시기	00. 9. 1 ∼ 01.12.31 (기한 내 계약체결하고 계약금 납부 한 경우에 한함)	00.11. 1 ∼ 01.12.31 (기한 내 계약체결하고 계약금 납부한 경우에 한함) (자가건설의 경우 기한 내 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인 포함)받은 경우)
	대상지역	제한 없음	수도권 외 지역에 한함
	주택종류 및 부수토지	-기간 내 1년 이상 소유한 기존주택을 양도하고 주택건설 사업자로부터 신축주택을 최초로 취득하는 경우 (양도 또는 취득하는 주택이 고급주택 인 경우는 제외하며 선취득 후 양도 포함) -바다면적의 5(10)배 이내의 토지	-공동주택은 물론 단독주택도 가능하고 분양주택은 물론 자가건설(조합원 포함)한 주택도 가능 -연면적의 2배 이내의 토지
	보유기간	-	5년 미만 또는 5년 이상
감면내용		-양도소득세율 10%적용 (1세대를 기준으로 판정하되 위 기간 중 1세대가 2이상의 기존주택을 양도하는 경우에는 먼저 양도하는 1주택에 한함)	-양도소득세 100%감면 (5년 이상 보유 시 취득 후 5년간의 양도소득금액 과세대상에서 제외) -1세대1주태 판정 시 해당주택은 없는 것으로 봄
종합한도		해당 없음	적용배제(무제한)
농 특 세		해당 없음	감면세액의 20%
구비서류		-분양계약서 -계약금 납부일 입증서류	-취득 시 매매계약서 -계약금 납부영수증

③ 다음의 경우는 1세대 1주택 판정 시 보유기간요건을 1년으로 함(소령 155조 17항)
　
- 1999.1.1부터 12.31까지 주택을 취득하기 위한 매매계약(공매 또는 경매포함)을 체계하고 계약금
(입찰 보증금)을 지급한 자가 취득하는 주택

- 같은 기간동안 자기가 건설한 주택(주택건설촉진법에 의한 주택조합 또는 도시 재개발법에 의한
재개발 조합을 통하여 조합원이 취득하는 주택을 포함)으로서 사용승인 또는 사용검사(임시 사용
승인을 포함)를 받은 주택



3. 수도권 과밀 억제권역(취득세/등록세 중과 관련)

본점용 취득세	법인등록세	공장취득/등록세	비 고
서울특별시	서울특별시 구로구 한국수출산업단지 및 영등포기계산업단지 제외	서울특별시 구로구 한국수출산업단지 및 영등포기계산업단지 제외	1. 본점용취득세를 기준으로 법인등록세는 공장배치 및 설립에 관한 법률에 의한 산업단지 추가 제외. 2. 공장취득/등록세는 산업단지외에 동법에 의한 유치지역과 도시 계획법에 의한 공업지역 추가 제외 3. 동명은 법정동이 아닌 행정동 기준 (양정동에는 일,이, 삼패동이 포함됨)
인천광역시 (이하제외) 남동유치지역 　 강화군,옹진군 서구 검단동, 중구 운남,운복, 운서,중산,남북, 덕교,을왕,무의동 연수구 송도매립지	인천광역시 (이하제외) 남동유치지역 강화군, 옹진군 서구 검단동 중구 운남, 운복, 운서, 중산, 남북, 덕교, 을왕, 무의동 연수구 송도매립지 북구 한국수출산업 단지, 인천산업단지 남구 남동산업단지, 인천기계산업지	인천광역시(이하제외) 남동유치지역 강화군, 옹진군 서구 검단동 중구 운남, 운복, 운서, 중산, 남북, 덕교, 을왕, 무의동 연수구 송도매립지 북구 한국수출산업 단지, 인천산업단지 남구 남동산업단지, 인천기계산업지
시흥시(반월특수지역) 의정부, 구리, 하남, 고양, 수원, 성남, 부천, 광명	시흥시(반원특수지역) 의정부, 구리, 하남, 고양, 수원, 성남(산업단지), 부천(영등포기계산업단지), 광명(산업단지, 구로공단),	시흥시(반원특수지역) 의정부, 구리, 하남, 고양, 수원, 성남(산업단지), 부천(영등포기계산업단지), 광명(산업단지, 구로공단)
안양, 과천, 의왕, 군포시 남양주시(호평, 평내,금곡, 양정, 지금,도농동에 한함)	안양, 과천, 의왕, 군포시 남양주시(호평, 평내, 금곡, 양정, 지금, 도농동에 한함)	안양, 과천, 의왕, 군포시 남양주시(호평, 평내, 금곡, 양정, 지금, 도농동에 한함)

※ 수도권중 제외되는 시: 안산시, 용인시, 화성시, 오산시, 이천시, 평택시, 동두천시


4. 조세특례법상 수도권의 범위

구 분			수도권(창업중소감면)	대도시중 수도권/수도권
대 도 시	수 도 권	과 밀 억 제 권 역	서울특별시 인천광역시(이하제외) 남양유치지역, 강화군, 옹진군, 서구 검단동 시흥(반월특수지역), 의정부시 구리, 하남, 고양, 수원, 성남, 부천 광명, 안양, 과천시,의왕, 군포시 남양주시(호평, 평내, 금곡, 양정, 지금, 도농동에 한함) 다만, 도시계획시설로 결정된 공항 제외	서울특별시 인천광역시(이하제외) 남양유치지역, 강화군, 옹진군, 인천주물지방산업단지 시흥(반월특수지역), 의정부시 구리, 하남, 고양, 수원, 성남, 부천 광명, 안양, 과천시, 의왕(서울남부 철도화물기지), 군포시, 남양주시
		성 장 관 리 권 역	남양주시(와부, 진접읍, 별내면, 퇴계원, 진건, 오남면에 한함) 양주군(주내, 백석, 장흥면에 한함) 포천군(소흘읍에 한함)	남양주시 양주군(주내, 백석, 장흥면에 한함) 포천군(소흘읍에 한함) 안산(반월특수지역 제외), 오산시, 용인시(기흥읍, 구성, 수지면, 남사면에 한함) 평택시(진위, 서탄면에 한함) 김포군(김포읍, 고촌면에 한함) 화성시(태안읍, 반월, 매송, 봉담면, 정남, 동타면에 한함)
	기 타		-	부산(기장군 제외), 대구(달성군 제외), 광주, 대전, 울산광역시 다만, 산업단지 제외
적용근거			법6조(령5조 '수도권')	법35조(령32조 이하'대도시') 법61조(령57조 이하'수도권') 법64조(령61조 '수도권'외) 법99조의3('수도권'외) 법130조('수도권'안의 투자...)

※ 수도권 중 제외되는 시 :(안산시, 용인시, 오산시, 평택시), 이천시, 동두천시


5. 장기임대주택 등(감면)

종류		감면요건	감면내용
일반 임대 주택		-1985.12.31 이전에 신축된 공동주택으로서 1986.1.1 현재 입주사실이 없는 주택 또는 -1986.1.1-2000.12.31 기간 중 신축된 주택을 5호이상 5년 이상 임대	①5년이상:양도소득세의 50% 10년이상:100% (종합한도 대상에서 제외) ②1세대 1주택 판정시 없는 것으로 봄
임대주택법에 의한임대주택	건 설	①5호이상 5년이상 임대 ②아래주택을 포함하여 2호 이상 2년이상 이매 -1999.8.20-2001.12.31 기간중 신축된 주택이나 -1999.8.19 이전에 신축된 공동주택으로서 1999.8.20 현재 입주된 사실이 없는 주택	①양도소득세의 100% (종합한도 대상에서 제외) ②1세대1주택 판정 시 없는 것으로 봄 ③임대기간 중 전세보증금에 대한 간주임대료 총수입금액 불산입 (2001년부터 산입)
	매 입	①1995.1.1 이후 취득(취득당시 입주사실이 없는 경우에 한함) 및 임대개시 하여 5호 이상 5년 이상 임대 ②1989.8.20 이후 취득(1999.8.20-2001.12.31 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한함) 및 임대를 개시한 아래 주택(취득당시 입주사실이 없는 주택에 한함)을 포함하여 2호 이상 5년 이상 임대 -199.8.20 이후 신축된 주택이나 -1999.8.19 이전에 신축된 공동주택으로서 1999.8.20 현재 입주 된 사실이 없는 주택

(주1) 건설임대주택의 일부 또는 동일 지번상에 주택이외의 다른 건물이 설치된 경우 소득세법
시행령 제32조 준용하여, 주택과 다른 목적의 건물이 각각의 매매 단위로 매매되는 경우로서
다른 목적의 건물이 주택면적의 10%이하인 경우와 주택에 부수되어 있는 다른 목적의 건물과
주택을 하나의 매매단위로 매매하는 경우로서 다른 목적의 건물면적이 주택면적보다 작은
경우에는 전체를 주택으로 보아 건설업으로 과세한다.

	감면요건	감면내용
건설	5세대이상의 공동주택	-60㎡이하 : 취득세, 등록세면제 재산세 50% 종합토지세율3/1000적용 -60㎡초과 85㎡이하 : 취득세, 등록세25%, 재산세50% 종합토지세율 3/1000 적용
매입	임대용으로 최초 분양 공동주택	취득세, 등록세는 세대수와 관계없이 위와 같이 적용하나 재산세와 종합토지세는 5세대이상 임대하는 경우에 한하여 위와 같이 적용한다.

(주) 60㎡초과 85㎡이하에 대한 감면은 1999.6.30 가지 취득하는 주택에 대하여 적용하되
1999. 6.30 이전에 건축착공 또는 분양계약이 체결된 경우로서 2001.6.30 까지 취득하는
경우를 포함한다.

6. 구조 조정용 부동산 취득자에 대한 감면

다음장의 도표와 같은 기업의 구조조정을 위한 부동산을 1999.12.31 이전에 취득한자가
취득 일로부터 5년 이내에 양도하는 경우에는 양도소득세의 50%, 5년 이후에 양도하는
경우에는 취득 일로부터 5년간 발생한 양도소득금액의 50%상당액을 제외한다.

(종합한도 1억 적용)

조특법 관련조항	감면대상	감면신청서류
36조	양도일까지 계속하여 3년 이상 사업을 영위한 중소사업자가	-세액감면신청서 -부채상환명세서
37조	양도일까지 계속하여 3년 이상 사업을 영위한 법인이 재무구조를 개선하기위하여 재무구조개선계획에 따라 부동산을 양도	-세액감면신청서 -재무구조개선계획이행보고서(또는 자구이행보고서)
40조	양도일까지 계속하여 3년 이상 사업을 영위한 법인의 주주등이 소유하는 자산을 양도하고 그 대금을 당해법인에게 증여 하는 경우의 당해 부동산양도	-세액감면신청서 -부채상환명세서
42조	양도일까지 계속하여 3년 이상 사업을 영위한 기업이 합병, 사업양수도등을 통한 재무구조개선 및 경영합리화를 위하여 기업구조조정계획에 따라 사업용부동산을 양도	-세액감면신청서 -기업구조조정계획서 -구조조정사용명세서 -구조조정사용완료보고서

7. 건설업과 유사업종과의 구분

특정한 정책목적이나 필요에 따라서 각 세법에서 별도의 정함이 있는 경우를 제외하고는
통계청 장이 고시하는 한국산업분류표를 기준으로 적용함

한국표준산업분류			법인세법(주1)
건 설 업	건축물 자영건설업	주거용 건물 자영건설업	주택신축 판매업
		비주거용 건물 자영건설업	부동산 매매업
	기타건설업		건설업
사업 서비스업	부동산 분양공급업	주거용 건물 분양 공급업	주택신축 판매업
		비주거용 건물분양 공급업	부동산 매매업
		토지개발 공급업

(주1) 비업무용부동산에 대한 지급이자부인규정(법인세법시행규칙 제18조 제3항 제12호)
에 따른 분류임.

(주2) 추계과세를 하는 경우 업태의 구분은 법 및 이 통칙에서 특별히 정하는 경우를 제외
하고는 소득세법시행령 제29조 내지 제37조의 규정을 준용하는데 소득세법상 주택
신축 판매업은 건설업에 포함됨.

- 주택신축 판매업은 건설업으로 세법상 중소기업 해당 업종으로서 중소기업의 범위에
해당하는 경우 세법상 각종 중소기업에 대한 지원을 받을 수 있음.
- 주택신축 판매업은 사업용 자산에 대한 자산재평가가 허용됨
- 주택신축 판매업은 당해 토지를 양도한 날이 속하는 달의 다음 다음달 말일까지
토지 등 매매차익 예정신고 납부할 의무가 없음.
- 주택신축 판매업의 국민주택규모이하의 주택판매는 부가가치세가 면제됨
- 주택신축 판매업은 신고기준율이 낮음.