달리고 있는 아파트 지금 잡아야 되나?

글쓴이 : 이명수

등록일 : 2006/11/08

 

판교분양이 끝나고 아파트 시장이 이상 징후를 보이더니 시기에 안 맞게 수도권 전체가 뜨거운 상승세로 몸살을 앓고 있다.

일단 급등세를 탄 상황에 계속된 정부의 대책은 오히려 불난데 기름을 붓고 있는 형국을 보이고 있다. 거기다 이른바 버블세븐에 국한된 상승세를 건교부의 섣부른 신도시 발표로 불길은 걷잡을 수 없이 확산된 상태이다.

마치 골고루 집값이 오르기를 바라는지 신도시 발표는 그동안 시세 상승세에서 소외를 받던 인천과 파주까지 집값을 폭등 시켰다. 4억원선의 40평형대 물량이 별다른 호재없이 한달 만에 7억원까지 치솟았으니 그야말로 ‘비정상’이라는 말이 딱 맞아 보인다.

이런 사태로 인해 연말 다주택자들의 조정매물을 기다렸거나 정부대책을 믿으며 내집마련 시기를 조율하던 수요자들은 어느 때 보다도 힘든 상황으로 내몰렸다. 어느 쪽이든 간에 분위기에 편승을 강요하는 분위기로 시장이 돌아섰기 때문이다. 이런 때일수록 냉정한 판단이 필요하다는 점에서 현재 상황을 자세히 살펴볼 필요가 있다.

먼저 이상급등의 원인부터 알아보자.

첫째, 2003년 10.29 부터의 부동산 대책의 실패가 현실로 나타나고 있다고 볼 수 있겠다. 통상적으로 주택공급은 분양이후 3년이 지나야 실질적으로 공급의 효과가 나타난다. 하지만 이시기를 기점으로 공급규제가 가속화 되면서 공급이 필요한 수도권 주요지역의 분양시장이 위축되면서 결국 공급부족을 초래, 지금의 초과수요 현상이 나타난 것으로 볼 수 있겠다.

둘째, 앞선 칼럼에서 지적했듯이 정부의 청약 가점제도가 시간을 두고 순차적으로 나타날 잠재매수세를 일시적으로 부동산 시장에 몰리게 만들었다는 점을 지적할 수 있다.

맞벌이와 저출산이 트랜드인 30대가 청약가점에서 소외되고 있다는 것과 참여정부 집권동안의 학습효과로 이번에도 집을 사놓지 않으면 영원히 내집마련에 성공하기 힘들 것이라는 위기감이 전 국민을 휩싸 안은 것이다.

셋째, 선호도 높은 주거지로 손꼽히는 버블세븐 외지역의 보유자들이 그간의 소외감을 바탕으로 시세담합에 나선 것도 사소하게 볼 원인이 아닌 것으로 판단된다.

내재가치와는 상관없는 상승폭이긴 하지만 시장 전체에 상승세가 펼쳐진 듯한 효과를 줄 수 있어 지금과 같은 비정상적인 전방위적 상승세를 가능하게 하는 원동력이 되고 있다.

그렇다면 조바심으로 지금이라도 매수에 나서야 할까?

이점에 대해서는 신중한 고려가 있어야 한다. 항상 강조하는 것이지만 주택 투자라는 것은 세전 수익과 세후 수익의 편차가 크다는 점과 수혜를 줄 수 있는 재료의 현실화가 장기적이라는 점에서 최소 3년을 보는 투자를 해야 한다.

3년이라는 시간은 길다면 길고 짧다면 짧은 시간이다. 하지만 현시점에서 지난 1년만 돌이켜 봐도 무수한 호재와 악재가 난무하고 이를 바탕으로 시장이 얼마나 변화무쌍한 모습을 보였다는 점을 감안하면 주택의 실제 내재가치 파악이 얼마나 중요한 것인지를 알 수 있다.

단지 시세의 급등이 문제가 아니라 상승된 가격을 어떠한 악재에도 장기적으로 굳건히 유지할 수 있는 실질적인 내재가치가 뒷받침돼 있는 지를 판단해 접근해야 한다는 것이다. 이런 의미에서 주택 보유자들의 단순 시세 담합은 의미가 없다는 점을 강조하고 싶다.

결론부터 말하자면 심지어 언론에서는 ‘미쳤다’고 까지 표현하고 있는 지금의 상승세에서의 추격매수는 자제하는 것이 좋다. 지역별로 차이는 있지만 대부분의 물량이 거품의 범주에 들어간 것이 사실이다.

필자는 올해 유난히 대형 세미나 강연을 많이 했다. 장기적으로 봤을 때 2006년은 그 만큼 분수령이 될 수 있는 시기였기 때문이다. 최근 4번의 강연에서 주로 강조한 내용은 9월 안에 호재가 있는 지역에 내집마련을 서두르라는 것이었다.

강의를 들은 회원들은 현재 시세에 모두 만족해하고 있는 상황이고 본인 역시 예상대로의 결과라는 점에서는 긍정적이지만 현재 상황은 상상을 뛰어넘고 있어 다시금 신중한 자세가 필요한 시기를 맞이하고 있다.

다시 한번 강조하지만 부동산 투자의 장기필연성을 감안하면 특별한 경우를 제외하고 대세를 거스르지 않는 것이 좋다.  그리고 다주택자들의 경우 현 시기를 대세 상승기로 보지 말고 오히려 조정이 될 시점에 매기가 살아나고 있는 만큼 과감하게 정리할 물량은 하는 것이 좋다.

대부분의 수요자들은 인식을 못하고 있지만 시장의 매수 트랜드는 자각하지 못하는 심리적 저항 가격대를 공유하고 있다. 신기하게도 본인이 사려고 하는 가격대에는 모두가 강한 매수성향을 띄며 시장에 참여하고 이를 바탕으로 나타나는 상승세가 어느정도 가격까지 이르면 대부분의 사람들이 구매를 보류하는 것으로 생각을 바꾼다.

‘무릎에 사서 어께에 던지라’는 말도 이러한 현상을 대비해 나타난 것이다. 현재 주택 보유 여부는 어께 논쟁과는 상관없이 세후 수익률을 감안해 정리를 해야 한다. 보유 주택이 모두 올라도 중과세를 감안 하면 제대로 된 하나의 수익률과 차이가 없기 때문이다.

물론 한참 오르고 있는 물량을 정리하는 일은 쉽지 않다. 하지만 쉽지 않은 일을 할 수 있는 지 없는 지에 따라 성공적인 투자와 알맹이 없는 투자로 갈리는 이유라는 것을 인식하고 이에 따른 합리적인 투자를 해야 하는 것이다.

거듭된 상승세에 각자의 자금여력에 따라 매수세 상당수가 12월 정도가 되면 떨어져 나가는 것을 시작으로 인정하긴 어렵겠지만 현재의 전방위적인 상승세는 내년 초 정부의 추가 대책이 발표되면 국지적으로 조정을 받을 것으로 전망된다. 

다만 이시기에 상승한 시세를 대책에도 불구 유지하는 물량이 있고 다시 종전 가격 가까이까지 떨어지는 물량도 속출할 것이다. 이런 이유로 버블세븐 외에 범 강남권의 광진, 관악구 등지의 물량은 안전하고 신도시 재료로 움직인 인천, 부천일대의 물량은 위험성이 크다.

따라서 내집마련에 갈급한 수요층은 과열된 분위기에서 빠져나와 시장을 당분간 냉정히 관찰하는 것이 좋고 2주택이상의 다주택자들은 내재가치의 우선순위에 따라 매기가 살아 있는 지금 서둘러 물건을 정리하는 것이 좋다.

특히 내년은 대선 시즌이긴 하지만 일반적인 예상과는 달리 집권여당이 재집권을 위해 최선을 다한다면 기반세력 재 결집을 위해 주택규제에 오히려 힘을 더 낼 가능성도 높다는 점을 생각해 봐야한다. 따라서 주택수와 대출 의존도는 미리 줄여 놓는 것이 좋다.

현재는 받아들이기 힘들겠지만 장기적 상승추이와 양극화 심화 추세를 감안 현명하고 과감한 결단이 필요하다고 판단된다.