부동산 안정 추가 대책 효과 '의문'

황성근 기자  입력 2006/11/03 15:55 수정 2006/11/03 15:57   부동산 안정 추가 대책 효과 '의문'

청약과열 낳고 인기지역 집값 잡기엔 역부족

 

정부가 3일 내놓은 부동산시장 안정대책은 공공택지의 분양가를 내리고 공급확대를 통해 집값을 안정시키고자 하는 데 초점이 맞춰져있다. 부동산 시장은 이같은 대책이 최근 다락같이 오르고 있는 집값이 안정될 수 있을지 촉각을 곤두세우고 있다.
 
 전문가들은 “공공택지 분양가 인하조치는 주변 집값을 일시 안정시키는 효과는 있지만 해당 지역 주택시장에만 먹히게 된다”고 지적했다.
 
 마이다스에셋 신봉교 부동산본부장은 “2001년 11월부터 각종 대책이 쏟아져 나왔으나 한 번도 집값 상승세를 꺾지는 못했다”며 “재건축 규제 등으로 서울 강남 등 수요가 많은 곳에 대한 공급은 오히려 줄어들었기 때문에 인기 지역 집값 상승세는 이어질 가능성이 크다”고 말했다.
  
  분양가 낮추면 누구에게 이익?
 
 비싼 분양가가 시장을 들썩거리게 만든 대표적인 경우가 은평뉴타운과 판교신도시다. 이 때문에 정부가 기반시설을 국가가 부담하더라도 분양가를 낮추겠다는 의지를 보였다.
 
 따라서 인기 택지지구의 분양가를 획기적으로 낮추면 집값 연쇄상승의 부작용은 어느정도 줄일 수 있다. 원론적으로는 분양가가 떨어질 경우 주택시장 안정에 도움이 된다는 것이다. 그러나 이런 효과는 해당 사업지 주변에 한정된다는 게 단점이다. 게다가 분양가가 낮은 만큼의 개발이익이 당첨자 개인에게 돌아가기 때문에 오히려 청약과열을 일으킬 가능성이 크다.
 
 이넥스플래닝 길연진 소장은 “분양가가 싸서 당장엔 주변 집값상승을 억제하더라도 나중에 형성되는 가치는 시장이 정한다”며 “시차만 있을 뿐이지 시장이 들먹거릴 수밖에 없는 것 아니냐”고 주장했다.
 
 D건설 임원은 “아파트값은 시장이 정하는 만큼 분양가가 낮아진다고 가치가 낮아지지는 않는다”며 “분양가 인하에 따른 이익은 당첨자가 갖지만 기반시설을 정부가 부담함으로써 그에 따른 비용은 국민들이 떠안는 결과를 가져올 것”이라고 지적했다.
 
 인기지역과는 상관없는 일
 
 분양가 인하조치가 집값안정에 도움이 안된다는 지적도 있다. K건설 임원은 “검단신도시가 발표됐을 때 분양가가 문제 돼 주변 집값이 올랐느냐”며 “신도시나 택지지구는 개발 그 자체가 시장을 들썩거리게 만드는 요인”이라고 지적했다. 즉 신도시가 개발되면 일대가 달라질 것이라는 기대감이 일대 부동산 시장을 움직인다는 것이다.
 
 특히 강남권과 버블세븐 등 집값 상승을 선도하는 지역의 주택시장 안정에는 아무런 영향을 미치지 못한다. RE멤버스 고종완 사장은 “인기지역 수요가 관심을 보이는 곳은 송파신도시 정도”라며 “그렇더라도 강남권 기존 집값이 송파신도시 분양가를 훨씬 웃돌기 때문에 분양가 인하조치 약발이 먹히기 어렵다”고 설명했다.
  
 공급확대는 지역사정에 맞아야 효과
 
 정부가 공공택지의 용적률을 높여 고밀도개발을 이끌어 공급물량을 충분히 확보하겠다고 나서자 전문가들은 “지역별로 효과는 볼 수 있겠지만 총량 위주의 공급대책은 한계가 있다”고 지적했다.
 
 지역별 수급상황을 고려하지 않은 공급물량 확대는 의미가 없다는 것이다. 한 부동산 전문가는 “강남 집값을 잡겠다면서 수도권 외곽에 신도시를 마구 만드는 방식의 공급확대는 불필요하다”며 “수요가 있는 곳에서는 고밀도 개발을 통해 충분히 흡수함으로써 시장을 안정시킬 수 있다”고 설명했다.
 
 따라서 예정된 택지와 새로 조성할 택지의 공급을 신속히 추진하더라도 국지적으로 영향을 미칠 뿐이고 특히 해당 지역 부동산 시장을 불안하게 만드는 요인도 된다.
 
  L건설 임원은 “정말 집값 상승의 진원지인 강남권 주택시장을 안정시키려면 재건축 규제를 완화해 물량을 늘려주고 대신 개발이익금을 거둬가는 발상의 전환이 필요하다”고 주장했다.
 
  삼성경제연구소 박재룡 수석연구원도 “현 상황에서 인기지역과 비인기지역간 양극화는 더 심해질 수밖에 없다”며 “설사 강남을 대체할 수 있는 요지에 신도시가 만들어진다 해도 도시 조성에 걸리는 시간 등을 감안할 때 강남지역 등 인기지역 집값 오름세를 막기는 힘들다”고 말했다.
 
 다세대가 전세시장 잡을까
 
 다세대와 다가구주택은 서민용 주택임대시장에서 완충역할을 하는 상품이다. 따라서 아파트 선호도가 워낙 높은 요즘에는 도심의 다세대ㆍ다가구 공급확대가 전세시장을 안정시킬지에 대해서는 시장전문가들은 회의적으로 보고 있다.
 
 서울부동산컨설턴트 정용현 대표는 “다세대는 아파트로 옮겨가기 이전에 찾는 도심주거형태”라며 “이들 주택은 독신자ㆍ학생층 등으로 수요가 한정돼 있다”고 말했다. 또다른 전문가는 주차장 기준 등이 풀리면 가뜩이나 열악한 주거환경을 더욱 해칠 수 있다고 걱정하고 있다.
 
 강남구 대치동의 한 중개업소 관계자는 “소형주택이라도 다세대ㆍ다가구 수요와 아파트수요는 분명히 다르다”며 “다세대 등의 공급을 늘리면 아파트 전세수요의 일부는 흡수할 수 있지만 근본적인 대책은 안된다”고 주장했다.
 
  특히 오피스텔의 경우 주거용으로 썼을 경우 주택 수에 포함시켜야 하지만 현실적으로 단속이 쉽지 않아 투자자들의 탈세 대상이 될 수 있다는 점도 풀어야할 숙제다.

 

연세대 경제학부 서승환 교수는 “수요억제 위주의 정책은 이미 한계에 도달했다”며 “현 정부의 부동산 정책기조가 획기적으로 변하지 않는 한 내년에도 집값 불안 현상은 계속 될 것”이라고 내다봤다.

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