3.30부동산 정책의 모든것

3ㆍ30대책/재건축부담금 실수요자 잡는다

 

재건축을 추진 중인 서울 강동구 고덕동 고덕주공아파트에 사는 김모(45)씨는 정부의 재건축 개발이익환수 방침 발표에 가슴이 철렁 내려앉았다. 재건축 뒤 좀 더 넓은 집에서 살 계획으로 18평형의 낡고 좁은 집에서 5년 넘게 살아왔던 김씨의 내 집 마련 계획이 흔들리게 됐기 때문이다. 그는 “재건축으로 돈을 벌려는 생각이 아닌 사람에게도 부담금을 매기는 것은 지나친 것 아니냐”고 말했다.

김씨는 재건축으로 완공된 집을 팔았을 경우 양도세를 거의 안내도 됐으나 이제 개발부담금을 고스란히 물어야할 처지가 됐다.

재건축 개발부담금제가 시행되면 엉뚱하게도 김씨 같은 실수요자들이 불이익을 크게 당할 것 같다. 시세차익을 노린 투기세력보다 1주택자의 부담이 훨씬 많이 늘어나기 때문이다.

앞으로 재건축아파트를 파는 매도자의 현금 부담이 이제까지의 양도소득세에 개발부담금도 추가돼 커지는데, 양도세와 부담금을 합친 금액은 보유 주택수가 많을수록 적게 증가한다.

부담금이 양도세 줄여주는 효과

정진희 세무사는 “개발이익부담금이 주택보유수에 상관없이 똑같이 부과되는 대신 비용으로 간주돼 양도세를 줄여주는 효과 때문에 양도세를 적게 내던 1주택자의 부담이 상대적으로 늘어난다”고 말했다.

현금부담액이 3주택 이상 보유자는 10∼30%, 1주택자는 최고 70% 정도 많아질 것으로 추산된다.

예를 들어 구입가격ㆍ추가부담금 등을 뺀 강남구 A재건축단지 32평형의 개발이익과 양도차익을 서로 같은 3억원으로 가정하면 중과대상인 3주택자가 이제까지 팔 때 물어야하던 돈은 양도세(세율 60%) 1억8000만원이다. 부담금제 시행 후에는 정부가 3억원의 개발이익에 추산한 부담금 1억1500만원과 양도차익에서 개발이익부담금을 뺀 금액에 대한 양도세 1억1100만원을 합친 2억2600만원을 부담하게 된다. 부담액이 26%(4600만원) 늘어난다.

중과대상인 2주택자라면 양도세(50%) 1억5000만원에서 2억750만원(부담금 1억1500만원, 양도세 9250만원)으로 38% 증가한다.

반면 2년 이상 보유한 1주택자(양도세 부과 대상)의 부담액은 현재 양도세(누진세율 9∼36%) 9630만원에서 1억6990만원(부담금 1억1500만원, 양도세 5490만원)으로 70% 이상 급증한다.

특히 1주택자 가운데 2년 이상 거주해 양도세를 거의 안내도 되는 사람은 개발이익부담금을 고스란히 물게 됐다.

재건축추진위가 만들어진 강남구 개포주공2단지의 박모(50)씨는 “개발이익부담금이 1주택자의 재건축 기대만 잡는 꼴”이라며 “1주택자들은 개발이익부담금을 감면해줘야 한다”고 주장했다. 건교부 관계자는 “개발이익부담금은 재건축에 따른 개발이익을 환수하는 취지여서 보유 주택수에 따라 차등 적용하는 것은 검토하지 않고 있다”고 말했다.

준공 전 매도자 부과 '구멍'

재건축 종료시점인 준공 전 매도자는 개발이익부담금에서 면제되는 것도 실수요자들만 불리해지는 조항이라는 지적이 많다. 강남구 개포동 K공인 관계자는 “무주택자가 재건축되는 집에 살기 위해 준공 전에 구입해 살면 부담금을 내고 준공 전에 팔아 시세차익을 챙긴 경우엔 부담금을 물지 않아 투기꾼은 손해볼 게 없는 셈”이라고 말했다.

건설산업전략연구소 김선덕 소장은 “실수요자들의 피해를 최소화할 수 있도록 제도를 보완해야 한다”고 말했다.

서울지역 주요 재건축 추진 단지들 개발이익부담금 어떻게 될까
구분	해당 단지	비고
적용 확실	＾강남구 개포시영，개포주공1∼4단지，논현경복，경복，은마，청실，도곡삼익，진달래1∼3차，상아2차，홍실，구현대3,4차，압구정현대사원，압구정한양7차，개나리4∼6차，성보，일원대우，일원현대사원，청담삼익，청담한양 ＾강동구 고덕시영，고덕주공1∼7단지，둔촌주공，미주 ＾강서구 양서1단지，우신，홍진，홍진시범1,2차 ＾관악구 일두，강남 ＾광진구 자양 ＾노원구 태능현대，상계주공8단지，동신 ＾동대문구 태양 ＾동작구 영아，대림 ＾서대문구 인왕 ＾서초구 반포경남，한신2,3,4,7,15차，삼호가든3차，반포주공1단지，삼호가든1,2차，한양，구삼호1∼3차，우성1∼3차，무지개，신동아1,2차，금호，삼익건설，삼호1차，잠원대림，반포한양 ＾성북구 스카이 ＾송파구 가락시영，반도，장미1,2차，진주，크로바，잠실주공5단지 ＾영등포구 남서울 ＾용산구 산호，강변，강서，시범，왕궁，중산1차시범，한강맨션，렉스，삼익 ＾은평구 은평 ＾중구 항운	사업승인 이전 단계여서 부담금 제도 시행 전에 관리처분 신청 어려울 듯
피할 듯	＾강서구 건우3차 ＾관악구 해바라기 ＾구로구 영화 ＾금천구 한양 ＾동작구 약수 ＾마포구 유원1,2차 ＾서초구 미주，한신1,5,6차，세종，우성	사업승인 받아 시행 전에 관리처분 신청 가능할 듯
제외	＾강동구 진흥 ＾구로구 비둘기 ＾금천구 삼승 ＾동작구 상신 ＾서초구 반포주공2,3단지，삼호2차 ＾용산구 한남	이미 관리처분인가 받아 부담금 상관없음

 

 

3ㆍ30대책/재건축 개발부담금의 모든 것

재건축 아파트의 개발부담금은 사업 시작부터 완공 시점까지 발생한 개발이익에 대해 부과된다.

정부는 다음달 중 ‘재건축 초과이익 환수에 관한 법률’을 제정해 8월부터 시행할 방침이다. 법 시행일까지 관리처분 신청을 하지 못한 재건축 아파트가 대상이다.

개발이익이 3000만원 이하인 경우 개발부담금이 부과되지 않는다. 또 납부한 부담금은 재건축 아파트를 팔 때 내는 양도소득세에서 필요 경비로 인정받을 수 있다. 재건축 개발부담금을 어떻게 산정하고 내는지 문답으로 알아본다.

-개발이익은 어떻게 계산하나.

“재건축 조합설립추진위원회가 승인을 받은 날부터 준공시점까지 얼마나 집값이 올랐나를 따져 평가 차익을 계산한다. 평가 차익에서 개발비용과 정상적인 가격 상승분을 빼면 개발이익이다. 예컨대 추진위 단계에서 2억원이던 집값이 준공 때 4억원으로 올랐다면 평가 차익은 2억원이다. 이때 개발비용이 5000만원, 정상적인 집값 상승분이 5000만원이라면 개발이익은 1억원이다.”

-개발이익을 산정할 때 집값은 실거래가인가 공시가격인가.

“추진위 승인 시점의 가격은 당해 연도 1월1일 기준 공시가격에 통계청의 승인을 얻은 시·군·구별 집값 상승률을 적용해 산정한다. 추진위가 승인된 해의 공시가격이 1억8000만원, 추진위 승인일까지 해당 지자체의 집값이 11.1% 올랐다면 추진위 승인 때 가격은 2억원이 된다. 준공시점에선 ‘부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률’에 따라 새로 공시가격을 산정한다.”

-이 법의 적용을 받는 재건축 단지는.

“법 시행일 현재 관리처분인가 신청을 하지 않은 재건축 추진 단지다. 이미 관리처분을 받은 곳은 개발부담금 부과 대상이 아니다.”

-추진위는 이미 설립됐지만 관리처분를 받지 못한 상태인 재건축 단지는 어떻게 되나.

“법 시행일까지 관리처분 신청을 하지 못하면 부담금을 내야 한다. 하지만 이 경우엔 부담금 계산 기간이 달라진다. 즉 추진위 승인 시점이 아닌 법 시행일부터 준공일까지의 기간에 대해서만 부담금을 내게 된다. 법이 시행되기 5년 전에 추진위가 승인을 받았고, 실제 준공은 법 시행일 5년 뒤라면 법 시행일로부터 준공까지 5년간의 개발 이익에 대해서만 부담금을 낸다는 의미다.”

-개발부담금은 어떻게 계산하나.

“양도소득세 계산과 비슷하다. 개발이익이 많을수록 부담률(세율)이 커지는 누진 구조다. 개발이익이 3000만원 미만이면 부담금을 내지 않고 ^3000만원 초과 5000만원 부분은 부담률 10%^5000만∼7000만원 20%^7000만∼9000만원 30%^9000만∼1억1000만원 40%^1억1000만원 초과 부분 50% 등이다. 개발이익이 ^1억원이면 1600만원(실효부담률 16%)^2억원이면 6500만원(32.5%)^3억원이면 1억1500만원(38.3%)의 부담금을 내게 된다.”

-개발부담금은 어떻게 부과하나.

“실제 과정은 다소 복잡하다. 개발부담금은 조합원 개인이 아닌 재건축 조합에 부과된다. 재건축 단지 전체의 집값 상승분에 개발경비와 정상 가격 상승분을 뺀 개발이익을 조합원 수로 나눈 일인당 개발이익을 기준으로 10~50%의 부담률을 적용한다. 개발부담금은 총액이 조합에 부과되면 조합원이 이를 나눠 내는 형식이다.”

-재건축 단지에는 다양한 평수가 있는데 이를 어떻게 분담하는가.

“일인당 개발이익에 따른 부담금은 평균일 뿐이고 실제 조합원이 내는 것은 대지 지분에 따라 달라진다. 조합은 관리처분 단계에서 조합원의 개발부담금 분담 기준을 마련해야 한다.”

-개발부담금은 언제 납부하나.

“아직 구체적인 법안이 마련되지 않았지만 관광지나 골프장 사업 등에 개발부담금을 부과하는 개발이익환수법의 조항과 유사할 것으로 보인다. 지자체가 준공 후 3개월 안에 개발부담금을 부과하고, 조합은 부과일로부터 6개월 이내에 납부하는 방안이 유력하다.”

-양도세를 계산할 때 개발부담금을 공제해준다는데.

“이미 낸 개발부담금은 양도세를 납부할 때 필요 경비로 인정된다. 예컨대 개발부담금을 1억원 낸 사람의 양도차익이 3억원이라면 나머지 2억원에 대해서만 양도세를 내게 된다.”

재건축 개발부담금 얼마나 내야 하나（예시）
준공시점 집값	4억원	12억원	10억원
추진위 승인때 집값	2억원	6억원	2억원
평가 차익	2억원	6억원	8억원
개발비용	5000만원	1억원	1억원
주변집값 상승분	5000만원	2억원	2억원
개발이익 （평가차익-개발비용-주변집값 상승분）	1억원	3억원	5억원
개발부담금	1600만원	1억1500만원	2억1500만원
자료：건설교통부

 

 

 

3ㆍ30대책/빚 갚을 능력 따지는 담보대출

일반 봉급생활자들은 서울 강남·송파·양천구 같은 곳에서 아파트를 사기가 더욱 어려워질 전망이다.

금융감독 당국이 4월5일부터 투기지역에서 연소득을 기준으로 고가 주택에 대한 담보대출의 고삐를 더 바짝 조이기로 했기 때문이다. 그러나 대책을 강화하면서 예외를 허용하는 등 빠져나갈 구멍이 여전해 실효성이 의문시된다는 지적도 나오고 있다.

지금까지 은행들은 관행적으로 담보로 잡을 아파트 시세만 보고 돈을 빌려줬다. 그러나 정부는 앞으로 대출자가 빚을 얼마나 잘 갚을 수 있는지를 나타내는 ‘총부채상환비율(DTI, Debt to Income)’를 엄격하게 적용해 ‘묻지마 대출’의 뿌리를 뽑기로 했다.

한 집을 오랫동안 보유토록 유도 목적

당장 다음달 5일부터 ^투기지역의 아파트(주상복합 포함)로^시가 6억원이 넘고^대출 희망자의 소유권 등기가 3개월이 되지 않았을 때는 주택담보대출 한도가 DTI의 40%를 넘지 못한다.

지금까지 적용해 온 LTV는 아파트 가치(시세)를 감안해 얼마나 대출할 수 있는지를 정한 비율로 현재 투기지역에서 은행·보험은 40%, 저축은행은 60%가 한도다. 예컨대 시가 6억원인 강남 아파트를 살 때 저축은행에서 돈을 빌리면 최대 3억6000만원까지 빌릴 수 있다는 얘기다.

그러나 연소득에 대한 부채상환 능력을 나타내는 DTI를 적용하면 사정이 달라진다. 연봉이 5000만원인 회사원 김모(35) 과장이 강남의 아파트(6억원)를 살 때 다른 금융회사 빚이 없다면 15년 장기로 최대한 빌릴 수 있는 돈이 2억원으로 줄어든다. 단기에 일시상환 방식이면 대출금은 5000만원으로 쪼그라든다.

한 집에 오래 사는 사람들에게 혜택을 더 주겠다는 것이다. 이 같은 대책에 대해 시장에선 반신반의하는 분위기다. “대출가능 금액이 줄어 고가 주택을 사려는 사람들에겐 부담이 만만치 않을 것(하나은행 론센터 관계자)”이라는 긍정적 전망도 있다.

그러나 외환은행의 한 팀장은 “새 대책엔 ‘금융회사가 여신위원회 승인을 얻어 DTI 적용을 배제할 수 있다’는 조항이 있다”며 “긴박한 사업자금이라고 핑계를 대면 얼마든지 DTI 비율을 적용받지 않고도 대출을 받을 수 있을 것”이라고 말했다.

금융연구원 지동현 박사는 “외국에선 이미 DTI를 널리 사용하고 있다”며 “그러나 기본적으로 대출 승인은 은행이 경영자 입장에서 자체적으로 판단해야 할 사안”이라고 말했다.

특히 과거에도 LTV 비율을 엄격히 제한했지만 대출경쟁이 일어 나면서 저축은행 등 제2금융권을 추가로 찾아 편법으로 더 대출받는 사례가 빈번했다. 부동산 가격이 지금처럼 상승하면 이번에도 얼마든지 같은 일이 벌어질 수 있다는 것이다.

한편 정부는 대출 가수요를 막기 위해 주택거래 신고제도 강화할 계획이다. 올 상반기에 법을 고쳐 실거래가 외에도 자금출처와 조달시기 등 주택구입용 자금조달 계획을 구체적으로 제출토록 해 능력을 벗어난 담보대출을 받지 못하게 하겠다는 것이다.

3ㆍ30대책/강북권 개발 공급부족 해소할까

정부가 30일 발표한 8.31부동산대책 후속대책에서 강남 재건축 개발이익 환수에 따른 공급부족을 메워줄 카드로 `강북지역 광역개발'을 내세우면서 강북 뉴타운 개발사업이 새롭게 주목받고 있다.

강북 뉴타운 사업은 주택공급원으로 서울시가 적극적으로 추진해왔으나, 그동안제도적 뒷받침이 안되는 등으로 사업 진척이 활기를 띠지 못했다.

그러나 정부가 이번 8.31 후속대책에서 강북지역 광역개발을 통해 아파트의 공급부족 문제를 해결해나가기로 한데다 관련법도 정비되면서 강북 뉴타운 개발사업이 활기를 띠면서 탄력을 받을 것으로 보인다.

서울시는 강남에 비해 크게 낙후돼 있는 강북 지역 개발을 위해 은평, 길음 등 26개 뉴타운과 8개 균형발전촉진지구를 선정해 사업을 추진중이다.뉴타운 개발을 대규모로 진행하기 위해 작년 말에 제정된 '도시재정비 촉진을 위한 특별법'도 오는 7월 발효를 앞두고 있다.

용적률 제고 등 개발환경 좋아져

기존의 뉴타운이 '도시재정비 촉진지구'로 선정되면 사업추진의 걸림돌이 됐던 각종 규제는 사라지는 반면 다양한 혜택을 누리게 돼 강북 개발이 더욱 힘을 받게 된다.

전용주거지역을 일반주거지역으로 전환할 수 있으며 용적률, 층수, 소형주택 의무건설 비율 등이 크게 완화된다. 또 병원, 학교, 본사 사무소 등이 들어설 경우에는 취.등록세가 감면되고 과밀부담금도 면제받을 수 있다.

서울시는 뉴타운을 도시재정비 촉진지구로 승인받아 강북을 강남에 버금가는 수준의 주거 환경을 갖출 수 있도록 해 나갈 방침이며 건설교통부는 9월까지 강북지역에서 2-3개 촉진지구를 지정할 계획이다.

건설교통부 관계자는 "강북 지역에 인센티브를 많이 주면 개발이 훨씬 활발하게 진행될 수 있을 것"이라면서 "강남 지역의 주택 부족 문제를 강북이 일정정도 해결해줄 것으로 기대하고 있다"고 말했다.

3ㆍ30대책/논란 되는 3대 쟁점

재건축 개발이익 환수제가 이르면 8월 시행된다. 지금까지 시행돼 온 어떤 조치보다 강력한 재건축 규제다. 하지만 논란의 대상이 될 부분도 많다.

한나라당은 당장 “지나친 사유재산권 침해로 조세저항이 있을 수 있다는 점을 감안해 철저히 보완해야 한다”고 밝혀 앞으로 입법 과정이 순탄치 않을 전망이다.

바른재건축실천전국연합 소속 재건축 조합 대표자들도 30일 대책회의를 열고, 개발부담금에 대한 위헌 소송을 제기키로 했다. 재건축 개발이익 환수제와 관련한 3대 쟁점을 정리해본다.

①미실현 이익…위헌 소지

재건축 개발이익 부담금은 아직 현금화하지 않은 소득에 대한 과세 성격을 띠고 있다. 미실현 이익에 대한 과세는 위헌이라는 게 헌법재판소 입장이다. 1989년 도입된 토지초과이득세가 이런 이유로 94년 헌법 불합치 판정을 받았다.

한나라당 박승환 제4정조위원장은 “개발이익 환수조치는 위헌의 소지가 크다”고 밝혔다. 그러나 정부는 “현금화만 안 되었을 뿐 새 아파트가 지어지면서 이익은 실현된 것으로 볼 수 있다”는 입장이다. 강팔문 건설교통부 주거복지본부장은 “위헌 시비가 발생할 가능성은 없다”고 말했다.

이미 재건축이 시행 중인 사업장에도 개발부담금을 부과하는데 따른 소급입법의 문제, 신축 아파트 등과의 형평성 문제, 임대주택 의무 건설 등 중복 규제로 인한 과잉금지 원칙의 위배도 계속 논란의 대상이 될 전망이다.

②복잡한 개발이익 계산

정부는 재건축 추진위원회 승인 시점의 집값과 건축비, 추가 분담금, 기반시설부담금 등 각종 부담금, 정상적인 집값 상승률을 고려해 개발이익을 계산하겠다고 밝혔다. 순수한 개발이익에만 부담금을 부과하겠다는 것이다.

이 경우 개발이익을 줄이기 위해 개발비용을 과다하게 책정하는 등 각종 편법이 활개칠 가능성이 크다.

정상적인 집값 상승분을 어떻게 계산하느냐도 골칫거리다. 정부는 통계청 승인을 받은 국민은행의 구(區)별 집값 상승률을 기준으로 하겠다는 입장이다.

하지만 같은 구 내에서도 집값 상승률이 천차만별이어서 이를 둘러싼 잡음이 나올 수밖에 없다. 국민은행 통계가 실상을 제대로 반영하지 못할 때 재건축 단지별로 형평성 문제가 제기될 수도 있다.

③조합원 분담은 어떻게

개발부담금은 개별 조합원에 직접 부과되지 않고 조합에 부과된다. 이를 조합이 대지면적과 층 등에 따라 각 조합원에게 배분하게 된다. 이 역시 간단한 문제가 아니다.

집값은 평형과 층 이외에도 방향이나 단지 내 위치, 도로나 학교·놀이터 등의 인접 등에 따라 제각각이다. 이러한 세세한 점까지 관리처분계획에 명시할 수 있겠느냐는 현실적인 문제가 불거지는 것이다.

재건축 추진위 설립 이후 집을 팔았을 경우 부담금을 누가 부담하느냐도 논란거리다. 집을 사는 사람이 부담금까지 고려해 거래할 수도 있지만 부담금이 부과되고 난 뒤 이를 둘러싼 마찰이 빚어질 소지가 크다.

또 이미 개발부담금을 냈지만 주택경기 하락으로 집값이 떨어져 오히려 손실을 봤을 경우에 이에 대한 보전 여부도 문제가 될 수 있다.