8.31 부동산대책 주요 내용 정리

< 8.31 부동산대책 주요 내용 >

- 송파.거여지구 200만평 신도시 건설
- 종부세 기준시가 6억원 이상, 세대별 합산
- 1가구 2주택 양도세 중과, 세율 50%
- 개인간 거래세율 3.5%→2.5% 인하
- 판교신도시 분양 내년으로 연기
 (25.7평 이하는 내년 3월, 25.7평 초과는 내년 8월)

 

투기수요 억제를 위한 고강도 세금강화

정부의 당초 계획보다는 다소 약해진 감이 없지 않지만, 이전보다 주택 세제를 대폭 강화해 고가 주택의 보유세 부담을 늘리고, 다주택 보유자의 양도차익을 세금으로 환수해 투기수요를 차단하겠다는 취지로 2주택자에 대한 양도세 중과세와 종합부동산세를 강화했다.

 

◇8·31 부동산 종합대책 주요 내용
			현행		개정	시기
주 택 시 장	수 요 억 제	보유세	종부세 개인별 합산 9억원  상한 50%		세대별 합산 6억원 초과 200% 증가 한도	2006
			재산세 상한 50%		5%포인트씩 상향	2008
		양도소득세	9~36% 차등		2주택 50% 일률적용 광역시 1억원 초과 기타지역 3억원 초과	2007
	공 급 확 대	거래세	개인간 주택거래시 4%(취득·등록세 등)		2.85%로 인하	2006
		재개발	엄격		25.7평 이하 의무비율 완화 용적률 현행보다 50~100% 상향	〃
		공공택지	25.7평 초과 투기우려지역 택지채권+분양가 병행		전지역 택지채권+원가연동제	〃
	분양권  전매제한 (분양가규제 적용주택)		수도권	5년	10년(25.7평 이하)	〃
			지방	3년	5년(〃)
토 지 시 장	토 지 거 래 허 가 제 강 화	지정자	시·도지사		건설교통부 장관	연내
		농지·임야  구입조건	6개월 거주		1년 거주	〃
		구입자금 공개	-		의무화	〃
		전매금지 기간	6개월~1년		2~5년	〃
		과태료	500만원		취득가액의 10%이내 신설	〃
		신고 포상제	-			〃
	부 담 금	개발부담금	2004년 부과 중지		30개 토지개발사업	2006
		기반시설 부담금	-		일정 규모 이상 주택·상가·오피스빌딩 재건축 재개발 등	2006년  상반기

 

 

2주택자 양도세 중과 50% 적용

구 분		기본 세율
2년 이상   보유자산	양도차익 1,000만원 이하	9%
	양도차익 1,000～4,000만원 이하	18%
	양도차익 4,000～8,000만원 이하	27%
	양도차익 8,000만원 초과	36%
2년 미만 보유자산		40%
1년 미만 보유자산		50%
1세대 3주택		60%
미등기 양도자산		70%

 

우선, 현재 기준시가(실거래가의 80% 수준)로 과세하던 양도세가 내년부터는 2주택자부터 실거래가 기준으로 과세되며, 2007년부터는 모든 주택에 대해 실거래가 과세가 실시된다.

특히 금번 대책중 가장 관건이 됐던 1가구 2주택자에 대한 양도세 중과세는 50%로 확정됐다.
1가구 3주택 이상 보유자에 대한 양도소득세는 변함이 없는 채로, 1가구 2주택 보유자에 대한 중과세가 중점적으로 강화된 것. 따라서 1가구 2주택자의 경우, 장기보유특별공제 적용을 받을 수 없게 되고, 현재 보유기간에 따라 9∼36%이던 세율이 2007년부터는 50% 단일세율로 바뀐다. (1년간 유예기간 적용)

 

2주택자 양도세 중과 대상은 서울, 경기, 6대 광역시에서는 기준시가 1억원 초과 주택, 기타 지역에서는 기준시가 3억원 초과 주택이며, 이사, 근무, 혼인, 노부모 봉양 등 불가피한 사유로 1가구 2주택이 된 경우 중과세 대상에서 제외된다. 정부가 추정한 2주택자 양도세 중과대상은 23만6000명 정도다.

 

한편, 장기보유 특별공제율을 상향 조정해 1가구 1주택자에 한해서 15년 이상 장기 보유한경우에 대한 특별공제가 현재 30%에서 45%로 늘어난다.

대상 : 1세대 1주택

 

	현 행	개 선
3～5년 소유	10%	10%
5～10년 소유	15%	15%
10～15년 소유	30%	30%
15년 이상 소유		45%

 

 

 

종합부동산세

 

- 기준금액 : 공시가격 9억원 → 6억원 초과 

 

- 종부세 세율구간 신설 및 세율조정 

 

현 행		조 정
공시가격	세율	공시가격	세율
		6～9억원	1%
9～20억원	1%	9～20억원	1.5%
20～100억원	2%	20～100억원	2%
100억원 초과	3%	100억원 초과	3%

 

재산세 이외에 집부자들에게 추가로 세금을 매기는 종합부동산세의 경우, 기존보다 과세 대상이 확대되고, 과세방법과 세율 등이 모두 조정됐다.

또한, 현재 기준시가의 50%를 적용하는 과세표준(세금을 매기는 기준금액)도 내년에는 70%로 올린 뒤 매년 10%포인트씩 높여 2009년까지 100%에 맞추도록 했다. 한편, 전년대비 1.5배 이상은 세부담이 늘지 않도록 했던 기존의 종부세 증가 상한선은 3배로 확정했다.

 

거래세 1%P 인하

이미 지난해부터 과표가 대폭 현실화된 거래세의 경우, 취득세와 등록세를 각각 0.5%포인트씩 인하해 개인간 주택거래시 거래세를 1%포인트 인하하는 것으로 최종 확정했다.

□ 개인간 주택거래시 거래세 1%p(취득세 0.5%p, 등록세 0.5%p) 인하 

 

		‘05 (현행)	‘06	변동
취 득 세	개인간 주택거래	2.0%	1.5%	△0.5%
	기타 거래	2.0%	2.0%	-
등 록 세	개인간 주택거래	1.5%	1.0%	△0.5%
	기타 거래	2.0%	2.0%	-
합  계	개인간 주택거래	3.5%	2.5%	△1.0%
	기타 거래	4.0%	4.0%	-

   

특히 보유세 강화에 따른 세부담과 함께 내년부터 실거래가 신고시 개인간 거래세 부담이 증가하는 것을 감안해 취등록세를 인하해야 한다는 방침이었던 만큼 향후 재산세와 종부세 등 보유세 인상 수준에 맞춰 추가로 인하하는 방안을 논의하기로 했다.

이에 따라 개인간의 주택 거래시 취득세는 기존 2%에서 1.5%로 낮아지며, 등록세는 기존 1.5%에서 1%로 낮아져 전체 거래세는 기존 3.5%에서 2.5%로 낮아지게 됐다.

단, 취ㆍ등록세 인하 대상은 개인간 주택거래에 한정되며, 기타 개인간 토지거래 및 법인간 거래, 법인과 개인간 거래 등의 경우 변동 없이 기존과 같게 적용된다. 따라서 아파트 분양 등 개인과 법인 간의 거래에 붙는 취득ㆍ등록세(4%)는 변동이 없다.

 

주택 공급 확대 방안

정부는 투기수요를 억제하기 위한 세금 강화를 실시하는 한편, 공급 확대를 위해 주택 및 토지 공급의 확대방안을 대거 내놓았다.

송파ㆍ거여 200만평 미니신도시 건설

 

먼저 강남집값 상승에 따른 주택시장 불안을 차단하기 위해 송파 거여지구 국ㆍ공유지 200만평을 택지로 개발해 미니신도시를 건설한다.

이는 판교(282만평)에 버금가는 규모인데다 교육, 교통, 생활여건이 뛰어난 강남권에 위치, 강남에서 내집마련의 꿈을 꾸는 서민들에게 새로운 희망으로 자리매김할 전망이다. 송파신도시가 들어설 거여지구는 현재 육군종합학교(95만평), 특전사(65만평), 체육부대(12만평), 군부대 골프장(28만평)이 자리잡고 있다. 현재 개발면적은 200만평이지만 부처 협의과정에서 인근 지역의 10만평이 개발대상에 포함될 가능성도 있다.

이 곳에 들어서는 주택은 5만가구며 이중 2만가구는 중대형 아파트로, 2만가구는 국민임대주택으로, 1만가구는 전용면적 25.7평 이하 국민주택규모로 지어질 전망이다. 이는 강남 4개구의 연간 주택수요(2만6000가구)의 1.9배, 중대형 수요(1만1000가구)의 1.8배에 해당되는 규모다. 뛰어난 입지여건으로 판교 못지않은 청약과열이 우려되는 만큼, 공영개발방식을 원칙으로 해서 원가연동제, 중대형 채권입찰제, 전매제한(25.7평 이하 10년, 초과 10년) 등이 적용될 방침이다.

그밖에 기존의 김포신도시, 파주신도시, 양주옥정지구 등 4, 5곳의 수도권 택지개발지구는 면적이 1000만평 정도 추가로 늘어나 14만채(중대형 6만채)가 더 들어서게 되며, 그린벨트(개발제한구역)에는 260만평 가량을 풀어 국민임대주택 2만6000채를 짓기로 했다.

중대형 아파트 늘어난다

중대형 주택수요를 위해서는 공공택지 내에 중대형 아파트 건설 비중을 확대하기로 했다.
우선, 향후 수도권 공공택지내 전용면적 25.7평 초과 중대형 아파트 건설비중을 현재 40% 에서 50%까지로 늘린다. 이에 따라 인천 청라지구는 중대형 평형이 8000가구에서 1만6000가구로 늘어나고, 판교신도시는 6600가구에서 9700가구로 늘어나게 됐다.

공영개발 확대

정부는 공공택지의 개발이익을 환수하고, 서민주거 안정을 도모하기 위해 현재 공공택지는 토공ㆍ주공 등이 개발하고, 공공택지내 아파트는 주공 및 건설업체 등이 건설하던 것에 대해 앞으로는 공공택지내에서는 주택공사 등 공공기관이 건설해 분양 및 임대하는 주택공영개발 방식을 확대하기로 정했다. 대상지역은 투기가 우려되거나 주택정책 목적상 공공의 주도적 역할이 필요한 지역으로 향후 ‘주택공영개발지구’로 지정할 계획이다.

 

공공택지내 분양가 규제

공공택지내에서는 전용면적 25.7평 이하ㆍ초과 모두 원가연동제 방식으로 분양가를 규제하고, 특히 25.7평 초과인 중대형 평형의 경우 주택채권입찰제를 도입해 최초분양자의 시세차익을 환수한다는 방침이다.

 

분양권 전매제한 강화

기존 투기과열지구내 아파트 분양권은 현재와 마찬가지로 수도권 및 충청권은 소유권 이전 등기시까지, 지방은 분양계약일로부터 1년간 전매가 제한되며, 분양가 규제 적용을 받는 주택의 경우 채권매입 의무가 없는 25.7평 이하의 전매제한을 더욱 강화했다.

이에 따라 수도권(과밀ㆍ성장권역)은 분양계약일로부터 10년, 그외 지역은 분양계약일로부터 3년간 전매가 제한되며, 25.7평 초과의 경우 현재와 같이 수도권은 분양계약일로부터 5년, 그외 지역은 3년이 적용된다. 한편, 재당첨 금지기간은 전매제한 기간과 같다.

 

판교신도시 공급방안

판교신도시는 용적률을 10% 높여 전체 물량을 10% 정도를 확대해 총 2만9504가구를 공급하며, 당초보다 중대형 물량을 3200가구 늘리기로 했다.

25.7평 이하 아파트는 현행대로 민간업체가 건설하되, 25.7평 초과인 중대형 아파트는 주공이 공영개발 방식으로 건설 및 분양하기로 했다. 이에 따라 공급물량의 30% 내외를 임대아파트(전세형 임대 포함)로 건설키로 했다.

분양방식은 25.7평 이하의 경우 원가연동제가 적용되고, 분양권 전매제한은 분양계약일로부터 10년간이며, 같은 기간동안 재당첨도 금지된다.

25.7평 초과 물량의 경우 원가연동제와 주택채권입찰제가 함께 적용되고, 분양권 전매제한은 분양계약일로부터 5년간이며, 같은 기간동안 재당첨이 금지된다. 분양일정은 25.7평 이하는 2006년 3월, 25.7평 초과는 2006년 8월에 실시한다.


재개발 및 재건축

재개발의 경우 특별법을 제정해 광역적 공공개발 체계를 확립토록 해 기반시설부담금을 통해 개발이익을 환수하는 것을 기본으로 하고, 공공이 시행하는 경우 사업시행자 지정요건을 완화해 주민동의를 기존 2/3에서 1/2만 되면 가능하도록 했으며, 전용면적 25.7평(85㎡) 이하 주택을 전체의 80% 이상 짓도록 한 소형의무비율도 완화하기로 했다. 또 층고제한(5~25층)을 완화하고, 용도지역 변경을 통해 용적률을 현행 200~250%보다 50~100%포인트 올리기로 했다.

재건축의 경우, 기반시설부담금제 도입 등을 통해 개발이익을 철저히 환수하는 것을 전제로 하고, 향후 주택가격 안정세가 정착된 이후로 재건축에 대한 규제완화의 가능성을 미뤘다.

강력한 토지 시장 안정대책

이번 대책의 특징 중 하나는 그간 강력한 규제로 제재를 받은 주택시장과는 달리 상대적인 틈새 시장으로 부상하던 토지 시장의 투기수요 근절을 위해 토지에 대한 세금을 더욱 강화하는 등 강력한 규제책을 마련했다.

1가구 2주택자에 대한 양도소득세 단일세율이 당초 예상보다 낮아진 반면 나대지에 대한 양도세는 60%로 확정됐다. 또 기반시설부담금 도입 등을 통해 개발이익을 환수하는 한편, 보유세와 양도세를 강화해 투기수요를 차단하고, 양도세 실거래가 등기 등을 통해 토지거래 투명화를 꾀한다는 방침이다.

먼저 농지 및 임야 취득을 위한 사전거주 요건을 세대원 전원이 당해 지역에 1년 이상 (현행 6개월) 거주해야 하도록 강화하고, 임야 취득을 위한 거주지 요건을 농지와 같이 토지소재 시군에 거주해야 하도록 강화했다. 또한 허가받은 토지의 의무이용기간은 농지 2년, 임야 3년 등 최장 5년까지로 대폭 늘렸다.

 

토지 종부세 대상 3억원 초과로 대폭 확대

종부세 대상이 되는 토지는 나대지, 잡종지, 도시지역 임야 등 비사업용 토지다. 이들에 대해서는 현재 공시지가 6억원 초과인 종부세 부과기준을 3억원 초과로 대폭 확대하고 주택과 마찬가지로 인별 합산에서 세대별 합산으로 변경됨에 따라 내년부터는 부모와 자녀 등 세대원이 갖고 있는 땅값을 모두 합산해서 종부세 부과 여부를 가린다.

공시지가의 50%인 종부세 과세표준도 내년에는 주택에 대한 종부세와 마찬가지로 70%로 높아지며, 이후 매년 10%포인트씩 올라 2009년에는 공시지가를 100% 적용한다. 전년대비 세부담 상한선은 주택과 마찬가지로 전년 납부세액의 1.5배에서 내년에는 3배까지로 늘어난다.

개인 토지 양도세 60%, 법인은 55%

토지의 양도세 과표 기준은 기존 공시지가에서 2007년부터는 모두 실거래가로 바뀐다. 다만 비사업용 나대지와 잡종지, 부재지주가 소유한 농지, 임야, 목장용지 등은 내년부터 실거래가 과세가 우선 적용된다. 이들의 양도세율은 현재 9∼36%에서 2007년부터 60%의 단일세율로 크게 오르고, 장기보유특별공제(양도차익의 10~30% 공제) 적용도 받을 수 없게 된다.

또한 법인이 비업무용 토지를 팔았을 때도 세부담이 커진다. 법인은 현재 정부가 지정하는 땅값 급등지역 내에 있는 토지에 대해서만 양도차익에 대해 법인세 25%와 특별부가세 10%를 내고 있는데, 2007년부터는 특별부가세 과세 대상에 ‘주업(主業)으로 하지 않는 법인이 소유하고 있는 농지, 임야, 목장 용지’ 등이 추가돼 법인세 외에 특별부가세 30%도 별도 과세해 양도차익의 55%를 세금으로 내야 한다.

개발부담금 및 기반시설부담금제 도입

이와 함께 2004년 이후 부과를 중단했던 개발부담금을 내년 1월부터 부활시키고, 2007년 도입 예정이던 기반시설부담금제를 내년 상반기중으로 앞당겨 시행하기로 했다. 기반시설부담금은 개발로 인해 야기되는 기반시설 설치비용을 개발자에게 부담하게 함으로써 투기와 난개발을 억제해 토지시장을 안정화시키기 위한 것으로, 일정기준 이상의 건축행위에 대해서 부과되며 전국의 신규주택을 비롯해 상가, 오피스빌딩, 재건축, 재개발 등이