장기 임대주택 등록 및 세금혜택

장기 임대주택 등록 및 세금혜택

2018년 4월 1일 부터 1세대 다주택 중과세가 본격적으로 시행이 되었습니다.

다주택 중과세 적용받는 경우 중과세 되기 전보다 2배에서 3배가 넘게 양도소득세가 늘어 나게

되다보니 4월1일 이후 다 주택자 들은 양도소득세 부담으로 주택을 매매하기가 어려워 졌습니다.

이런 상황을 해결할 수 있는 방법으로 임대주택을 장기임대주택으로 등록하는 방법이 최근 많은

관심을 받고 있습니다. 이 달에는 임대주택 등록방법과 이에 따른

혜택 그리고 전체적인 절세방향 을 살펴보도록 하겠습니다.

1. 임대주택사업자 등록 절차

현재는 단독 또는 공동주택을 1호(1세대)이상 소유하거나, 분양 매매·건설 등을 통해 주택을 취득

하게 된 사업자는 사업자 주소지의 시·군·구청 주택과를 방문 하거나 렌트 홈 포털

(www.renthome.go.kr)를 통해 신청 하면 된다. 신청시에는 매매계약서 와 본인확인 신분증만 지참

하면 되고 임대를 이미 개시한 경우 임대차 계약서를 추가로 가져 가야한다.

시·군·구청으로부터 임대주택 사업자등록증을 수령 하였다면 주소지 관할 세

무서에 주택 임대 사업자를 별도로 신청하여야만 국세와 관련된 세금 혜택을 받을수 있으니 유의

하여야 한다. 다만 18.4월부터 임대인이 지자체에 임대사업자등록 을 신청할 때 임대인의 희망에

따라 자동으로 세무서에도 등록 신청하는 시스템으로 바뀌었다.

2. 임대주택 유형 및 종류

등록이 제한되는 주택의 유형은 없으나 본인 거주 주택 다가구 제외, 무허가 주택 비 주거용 오피스텔*

등의 경우 등록이 제한된다.

* 오피스텔의 경우 전용면적이 85.8 제곱미터 이하이면서 상하수도 시설이 갖추어진 전용 입식부엌

전용 수세식 화장실 및 목욕시설 을 갖춘 주거용만 등록이 가능, 대신 시·군·구청에 임대주택 등록신

청시 임대주택사업자 종류를 결정 하여야 하는데 크게 구분하면 기업형 임대사업자 와 일반형 임대

사업자 로 구분하고 기업형 은 100호이상 일반형 임대사업자는 1호이상 민간 임대주택 을 취득 하였

거나 취득 하려는 임대사업자입니다. 민간 임대주택은 다시 의무 임대 기간에 따라 단기 임대주택 과

준 공공 임대주택 으로 구분한다.

기업형 임대주택 : 기업형 임대사업자가 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 주택

공공 임대주택 : 일반형임대 사업자가 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 주택

단기 임대주택 : 일반형임대 사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 주택

3. 임대주택 등록시 요건 과 혜택

공동임대주택 을 최초 분양 받아 지자체에 주택임대사업자로 등록하면 면적에 따라 취득세 재산세

등 지방세를 감면 받을 수 있다 또한 등록된 임대주택에 대해서는 보유기간 동안 발생하는 소득세

를 단기임대주택 4년으로 등록한 경우 30%, 준 공공 임대주택 8년으로 등록한 경우에는 75% 를

감면 해준다. 물론 2018년 까지 2000만원 이하의 소규모 임대소득에 대해서는 비과세가 된다.

그 외에도 준 공공 임대주택으로 등록하고 (2018.3.31.이전 등록한 경우 5년) 8년 이상 임대한 경우

종합부동산세를 합산 배제하는데 9월말 까지 합산 배제신청을 하여야 한다.

그리고 임대주택으로 등록하면 거주주택 뿐만 아니라 해당 임대주택에 대해서도 각종 양도소득세

비과세 및 감면을 적용 받을수 있는데 장기 임대주택을 등록후 5년 이상 임대하게 되면 2년이상 거

주한 거주주택을 먼저 양도하더라도 비과세 받을수 있고, 만약 임대주택을 양도 하게 된다면 5년을

넘어 6년을 넘는 보유기간부터 장기보유 특별공제를 2%씩 추가해 10년 이상 보유하면 장기보유 특

별공제를 10% 추가공제 받을수 있다.

즉 종전의 30% 공제에서 40% 공제까지 받을수 있는 것이다. 만약 처음부터 준공공 임대주택으로 등

록하고 8년이상 보유하였다면 장기보유 특별공제를 40%, 10년이상 보유하였다면 70% 를 공제 받을

수있다 이뿐만 아니라 준공공 임대주택으로 등록한후 10년이상 임대하였다면 아예 양도소득세를

100% 감면 (농특세 20% 과세) 해준다. 이와같이 장기 임대주택으로 등록하면 다양한 혜택을 얻을수

있으나 이런 혜택을 받기위해서는 앞서 살펴본 사업자등록 외에도 아래 다양한 요건이 필요 하니 혜

택별로 그 요건을 살펴 보아야 할것이다. 특히 지자체에 하는 임대주택 유형별 보유기간과는 별개로

세금 감면 혜택별로 준수 해야하는 의무 임대기간이 있으니 혼동하지 않아야 할것이다.

4. 의무 임대기간 준수

원칙적으로 등록 임대주택은 임대의무기간내 매각이 금지되며 무단매각시 과태료 (주택당 최대1천

만원)가 부과된다. 다만 지자체에 양도신고를 한 후 다른 임대사업자 (임대사업자로 등록예정인 경

우도 포함) 에게는 포괄승계조건으로 양도 할수있고 양도 허가를 받은 경우에는 일반인에게도 양도

가능하다 다만 이는 과태료 부과를 면제해 줄뿐 기존에 혜택을 받았던 세금감면분에 대해서는 추징

을 당하니 유의 하여야 한다.

위에서 언급한 양도허가는 임대사업자가 2년 연속 적자 2년 연속부(負) 의영업 현금흐름, 재개발·

재건축 등의 경제적 사정이 발생할 경우 지자체에 양도허가 신청가능 하고 그간에는 임대사업자 등록

시 처음에 선택한 임대주택유형을 중간에 변경하는 것이 불가능 하였으나 지난 9월 민간임대주택 에

관한특별법 시행령 개정을 통해 임대 의무기간이 4년인 단기 임대주택을 임대의무기간 8년인 기업형

또는 준공공 임대주택으로 변경을 허용하였다.

8년 장기임대로 변경할 경우 잔여기간 동안은 8년 등록임대주택 기준에따라 재산세, 임대소득세감면,

종합부동산세 합산배제 등 혜택을 적용받을 수있다.

5. 등록임대주택 임대료 인상제한

등록 임대주택은 임대 의무기간동안 연5% 이내에서 임대료 증액이 제한된다. 이때 연5% 임대료제한

은 1년마다 5%가아닌 재계약시5% 제한이고 임차인이 바뀌는 경우 기존 임대료금액을 기준으로 5%

인상 제한을 받으니 임대차계약 및 갱신시 유의하여야 한다.

6. 임 대조건 변경신고 및 표준 임대차계약서 사용

임대 사업자는 임대차기간 임대료 등 임대차계약에 대한사항 을 계약 체결일로부터 3개월 이내에 사

업자주소지 또는 임대주택 소재지 시군구청에 신고 (방문 또는 인터넷) 신고 하여야하고, 신고한 사항

이 변경되는 경우에도 3개월 이내에 변경신고를 하여야한다. 임대차계약서 작성시에는 반드시 표준임

대차계약을 사용하여야 한다

위내용 을 전체적 으로 살펴보면 임대주택 등록 특히 준공공 임대주택 으로 등록하는 경우 파격에 가

까운 다양한 세금혜택을 누릴수 있다. 다만 이에따른 의무 즉, 임대기간 준수나, 임대료 이상제한, 각종

신고 의무등이 수반되나 어차피 2018.4.1.이후 다주택자의 경우 양도소득세 부담으로 인해 당분간 양도

하기 힘든 여건 이라면 약간의 불편함과 손해는 충분히 감내 할만하다고 판단 된다.

출처 : 위 내용은 한국공인중개사 협회 한국부동산 뉴스 4월호에 게제된 기사 입니다.