오피스텔과 관련된 분양부터 중간 매매 부가세 정리

■ 오피스텔과 관련된 분양부터 중간 매매 부가세 정리

※ 부가세는 재화(오피스텔)의 최종 소비자가 부담하는 세금입니다.

오피스텔 매매가 이루어질 때 토지 지분과 구분 건물로 이루어져 소유권 이전이 되고 건물 가격에 대해서만 10% 부가세가 발생 됩니다.

오피스텔을 분양받을 경우 부가세는 시행사가 사업자이므로 분양가격에 부가세를 포함하여 분양을 받게 되고 이후 세무서에 부가세 신고를 하게 되며 수분양자(분양을 받은사람)는 선택에 따라 일반 사업자등록(임대업자)을 하면 부가세를 환급받을 수 있으며, 주택임대사업자로 등록한 투자자와 실제 사용을 목적으로 분양을 받은 사람은 부가세 환급을 받을 수 없습니다.

업무용으로 분양을 받은 임대인은 사업자인 임차인이 사업자이므로 임대인은 임차인(사업자등록)에게 차임 외에 부가세를 별도로 받아서 세무서에 신고 납부하면 임차인은 임대인에게 지급한 부가세를 다시 환급을 받게 됩니다.

부가세 환입(돌아오는) 소멸기간이 10년입니다 그 이전에 매도를 하게 되면 남은 기간만큼 비율대로 환입을 해야 합니다 예를 들어 오피스텔 분양을 받고 7년 되는 해에 매도를 한다면 나머지 3년분에 대해서는 환입하여야 됩니다.

만약, 그 3년치 환입이 어려운 상황이면 매수인이 일반사업자 등록을 해서
포괄양도양수를 하면 됩니다.

오피스텔을 분양받을 때 일반사업자로 등록을 하는 경우에는 분양금액중 건물분에 대하여 10%의 부가세를 환급 받을 수 있습니다. (10년간 성실납세자가 되란 것입니다.) 환급받은 부가세는 매년 10/1씩 차감되어 10년 후에는 부가세 문제가 없어지게 됩니다.

예를들면 오피스텔을 1억에 분양을 받을 경우 분양계약서에 대지가격이 4천만원 건물가격이 6천만원에 부가세6백만원으로 표시된 분양계약서를 보았을 것 입니다.

이런 경우 분양받은 사람이 세무서에 임대하는 일반사업자등록을 하면 6백만원은 환급을 받을 수 있습니다. 그런데 만약 실제사용하는 사람이거나 사업자등록을 하지 않으면 부가세를 환급을 받을 수 없어 1억6백만원에 분양을 받은 것이 되고, 일반사업자는 1억에 받는 것이 되는 것입니다.

여기에서 1억에 분양받은 일반사업자는 년2회 반드시 세무서에 부가세 신고의무가 생기게 되어 신고를 성실히 하고 예를 들어 3년 뒤에 일반사업자가 아닌 사람에게 매매 혹은 본인이 직접사용을 하려면 취득하고 경과한 3년을 제외한 7년 6백만원*70%에 해당하는 4백2십만원을 반납을 해야 합니다.

▶ 포괄양도양수에서

오피스텔을 매수한 임대 사업자에게는 총 분양 금액 중 건물 분의 10% 의 부가세를 환급해 줍니다. 부가세는 원칙적으로는 매년 1/10씩 (1년에 2회) 차감되어 10년 후에는 부가세 문제가 사라진다는 것은 이미 설명을 하였습니다.

예를 들어 분양가가 1억6백만원인 오피스텔의 경우 분양 계약서를 잘 살펴보면 총 분양가 1억6백만원 중 대지가 4천만원 건물 6천만원 부가세 6백만원 이런 식으로 분양계약서에 금액이 나뉘어 작성이 되어 있습니다.

여기서 업무용 임대 사업자등록을 하고 6백만 원을 돌려받으면 1억에 분양을 받은 셈이 되고, 이 경우 사업을 하겠다고 세무서와 약속을 하였기에 사업자가 등록이 된 임차인을 구해서 부가세를 신고하고 납부를 하여야 합니다. 10년간 이런 물건을 사업자 오피스텔 물건이라고 하는 것이지요.

만약 중간에 매매를 할 경우에는 사업자를 그대로 넘겨주는 조건(포괄승계)
으로 하거나 10년 이내에 매매를 하는 경우에는 차감하여 남은 금액만큼 부가세를 반납하고 폐업하면 됩니다.

그리고 분양을 받을 때 본인이 직접 거주 목적이든가 부가세 환급신청 시기를 놓쳐서 못 받는 경우라든가 오피스텔을 임대 사업자등록을 하지 못하여환급을 안 받는 경우에는 위 세 가지 예제일 경우로 풀어보면 1억 6백만원에 그대로 분양을 받으면 되고 편안하게 부가세 신고를 안 해도 됩니다.

결론은 이런 물건을 비사업자 물건이라 하는데 동일한 조건이라면 비사업자 물건이 더 좋고 그만큼 가격도 더 비싸다는 걸 결코 잊지 마시길 바랍니다.

● 오피스텔 매매할 때 개업공인중개사 사무소에서 부가세 중간 정리

1) 매도자 : 임대사업자, 매수자 : 비사업자인 경우

임대 사업자가 매도를 하면 임대 사업을 폐업해야 하고, 이때 분양시 환급받은 부가세를 반드시 반납해야 합니다. (단, 부가세는 남은 기간만큼을 계산해서 반납)

반납 방법은 매매 대금 중 건물분을 산출 (안분계산)하여 이의 10%를 반납하는데 이때 매매가가 분양가와 비슷하거나 높을 경우 애초 환급금과 비슷하거나 더 많이 반납하는 수도 있습니다.

또 다른 방법은 매매와 별도로 임대 사업을 폐업하고 반납 유지했던 동안의 부가세 신고 실적에 따라 경과 연수만큼 차감하여 반납할 수도 있기에 위 두 경우 중 어느 쪽이 유리한지 개업공인중개사가 설명하는 것이 좋겠지요. 대부분 후자를 선택 하여 부가세를 정리하는게 좋을 것 입니다.

2) 매도자 : 임대사업자 매수자 : 임대사업자인 경우

매도자가 세무서에 가서 임대사업자 등록을 폐업, 부가세를 환급하고 세금계산서를 발행하여 매수자에게 주면, 매수자는 세무서에 가서 임대사업자 등록을 하고 부가세 환급 신청을 합니다.

또 다른 포괄 양도 양수 방법으로 매매가에서 부가세 분을 미리 제하여 매매가격을 결정하고 사업을 포괄 양도 양수하여 전자의 절차를 생략하는 방법으로, 매매계약서에 포괄 양수양도한다는 내용으로 계약서를 작성하고 그 계약서를 첨부하여 사업(오피스텔 임대사업)의 포괄 양도양수 계약서를 첨부하여 신고 합니다.

이때는 부가세를 서로 협의하여 산출할 필요가 있습니다. 그리고 반드시 매도인은 즉시 사업을 폐업하고, 매수인은 잔금일로부터 반드시 20일 이내에
임대사업을 등록해야 합니다.

주의할 점은 매매가가 분양가에 비해 비슷하거나 높으면 두번째 방법이 매도인에게 유리합니다.

3) 매도인이 임대 사업자가 아닌 경우

애초에 환급받은 것이 없으므로 반납할 것도 없으며 매수인도 환급받을 수 없으니 매수인은 환급을 받지 않았어도 임대 사업자를 낼 수는 있습니다.
매수인은 경우에 따라 간이사업자등록을 해도 됩니다.

출처 : 부동산 중개사고 사례 및 판례 밴드