도시형생활주택, 분양가 치솟아 임대수익률 5%도 버거워 매경이코노미

도시형생활주택, 분양가 치솟아 임대수익률 5%도 버거워

매경이코노미 | 입력 2011.08.31 04:05

 

 

요즘 부동산시장 최고 인기상품인 도시형생활주택이 급기야 서울 강남권에 진출했다. 사업성이 없다며 이를 거들떠보지

 않았던 대형 건설사까지 줄줄이 사업에 뛰어드는 모습이다.

↑ 한라건설 도시형생활주택 ‘한라비발디 STUDIO193’ 내부 모습.

한라건설은 서울 양재역 인근에 도시형생활주택 '한라비발디 스튜디오193'을 공급한다. 이번 물량은 공급면적 30~60㎡,

총 193가구(도시형생활주택 149가구, 소형오피스텔 44실)로 인기가 높은 소형 평형 위주로 구성돼 있다. 지하철 3호선 양재역이

 약 150m 이내 거리이고 9월 신분당선이 개통되면 '더블역세권'으로 거듭난다. 도시형생활주택의 고질적인 문제점이었던

주차장도 넓혔다. 현행법상 120㎡당 한 대 주차 공간이 필요하므로 평균 0.2가구당 한 곳이 조성되는데 이번 물량은 0.4가구당

 한 대로 늘었다. 8월 16일 서울시 거주자 우선분양 결과, 평균 경쟁률 20 대 1을 기록했다. 도시형생활주택 149가구 중 14가구,

오피스텔 44실 중 4실이 공급돼 모두 361명이 신청해 높은 인기를 반영했다. 비강남권에도 대형 건설사들이 깃발을 꽂았다.

쌍용건설은 8월 말 서울 영등포구 대림동에 도시형생활주택 '대림동 플래티넘 에스(S)'를 선보인다. 전용면적 17~31㎡ 291가구로

 단일 분양으로는 최대 규모다. 분양가는 전용면적 16㎡ 기준 1억3000만원 정도로 예상된다. 지하철 2, 7호선 환승역인 대림역

역세권에 위치해 있고 다목적 커뮤니티 공간, 피트니스센터, 무인 택배보관함 등 다양한 편의시설을 도입한 게 특징이다.

쌍용, 한라건설 등 대형 건설사들까지 도시형생활주택 사업에 뛰어든 배경은 뭘까. 무엇보다 단지 규모 제한 완화가 시행되기

때문이다. 쌍용건설이 짓는 대림동 도시형생활주택의 경우 가구 수가 300가구 미만으로 확대된 이후 단일 분양으로는 최대

규모다. 7월부터 정부가 도시형생활주택 규모를 기존 150가구 미만에서 300가구 미만으로 완화했기 때문이다. 그만큼 한꺼번에

많은 물량을 분양할 수 있어 수익성이 높아졌다. 또 오피스텔을 함께 분양하는 방식도 많이 활용된다. 한 예로 이번에 분양하는

한라건설 물량에는 오피스텔 44실이 함께 섞여 있다.

'한라비발디 스튜디오193', 전용면적 3.3㎡당 4000만원

이렇게 대형 건설사들까지 도시형생활주택 사업에 뛰어들면서 수요자들로서는 선택의 폭이 넓어졌다. 하지만 문제는 치솟는

분양가다. 땅값이 비싼 입지에 고급 브랜드 위상에 맞춰 내부를 고급화하다 보니 어느새 오피스텔 못지않게 가격이 올랐다.

한 예로 강남권에 분양하는 한라건설 도시형생활주택 분양가는 전용면적 19.99㎡ 기준 약 2억5000만원이다. 분양면적이 아닌

전용면적 기준이라곤 하지만 3.3㎡당 4000만원을 웃도는 부담스런 금액이다. 오피스텔과 비교해도 높은 수준이다.

현대산업개발이 올 초 강남역 교보타워 인근에 분양한 '강남역 2차 아이파크' 오피스텔 분양가는 전용면적 기준 3.3㎡당

3500만원 정도다.

김일수 씨티프라이빗뱅크 팀장은 "비록 강남권이지만 주변 시세보다 분양가가 높으면 임대수익성이 낮아져 투자가치를

떨어뜨릴 수 있다. 도시형생활주택의 공급목적이 값싼 양질의 임대주택을 공급하는 것인데 실수요자가 입주하는 데 걸림돌로

작용할 것"이라고 내다봤다.

실제로 전용 20㎡ 내외 도시형생활주택을 2억5000만원에 분양받을 경우 연 임대수익률 5%가 나오려면 월세로 최소 100만원은

받아야 한다(2억5000만원×5%=1250만원, 1250만원/12=약 100만원). 그런데 서울 양재지역 오피스텔 임대가격을 보면 전용 20㎡

가 보증금 1000만원, 월세 100만원 정도 수준이다. 투자금 대비 수익률이 5% 수준에 그쳐 은행 예금 금리와 별 차이가 없다는

 얘기다. 임달호 현도컨설팅 사장은 "한라건설 물량은 강남 요지에 위치해 연 5% 월세 수익률이 가능하다. 다만 공급이 계속

늘고 있어 시세차익까지 바라본다면 큰 메리트는 없다"고 지적했다.

물론 사업자로서도 분양가를 더 이상 낮추긴 쉽지 않다는 입장이다. 부동산컨설팅업체 다다디앤씨 분석에 따르면 서울 강남권

준주거지의 경우 보통 땅값이 3.3㎡당 5000만원 이상이라 전용 20㎡ 분양가가 2억원 이상은 돼야 사업성이 맞는다. 다행히 소형

도시형생활주택 수요가 몰리면 오피스텔처럼 보증금 2000만원, 월세 120만원 이상은 받을 것으로 기대돼 분양물량이 꾸준히

나오는 중이다. 이와 비교해 서울 강북 역세권 땅값은 3.3㎡당 2000만원 수준. 이 경우 전용 20㎡ 분양가는 1억2000만원만

넘으면 사업성이 있는데 보증금 1000만원, 월세 60만원 이상이면 수지가 맞는다.

하지만 향후 땅값 상승으로 분양가가 더 치솟고 월세는 낮아진다면 도시형생활주택 사업성이 낮아질 것이란 우려다. 채익종

다다디앤씨 사장은 "공급이 급증해 보증금, 월세 할인 경쟁이 붙어 가격이 떨어지면 사업성은 자연히 낮아질 수밖에 없다"며

"지하철역에서 300m, 500m 거리에까지 우후죽순 들어서고 있지만 철저히 100m 초역세권에 한정해 투자하는 게 좋다"고

지적했다.

그렇다면 도시형생활주택은 계속 인기를 끌 수 있을까. 일단 아파트보다 완화된 규제 덕분에 당분간 인기를 끌 가능성이 높다.

도시형생활주택은 도시 지역에 국민주택 규모(전용 85㎡ 이하) 주택을 20~150실 미만으로 짓는 공동주택을 말하는데 최근

규모가 완화돼 300실 미만까지 지을 수 있다. 수요자 입장에서도 무주택 여부나 청약통장에 관계없이 누구나 신청이 가능한 게

 매력이다. 또한 취득세와 재산세 면제 혜택이 있다. 덕분에 정부도 올해 도시형생활주택 목표 물량을 당초 4만가구에서

6만가구로 늘려 잡았다.

역세권 내 100가구 이상 대단지, 투자가치 높아

하지만 주의할 점도 많다. 지금은 너도나도 뛰어들고 있지만 건설사들로서도 사업성이 없으면 언젠가는 시장을 떠날 수 있다.

지난해 소형주택 브랜드 '쁘띠린'을 내놓은 우미건설은 아직 도시형생활주택 사업 실적이 없다. 워낙 도시형생활주택 규모가

작아 일반 아파트보다 사업성이 불확실하고 도심 역세권 부지 확보가 쉽지 않기 때문이다. 박상언 유엔알컨설팅 사장은

 "벌써부터 입지가 좋지 않은 곳은 쉬쉬하면서 미분양을 팔고 있다. 공급이 대거 쏟아지고 땅값도 덩달아 뛰는 상황에서 옥석

가리기가 진행될 것"이라고 지적한다.

도시형생활주택 사업을 직접 진행하거나 분양받을 때 주의할 점도 많다.
분양받은 사람 입장에서는 일단 입지부터 따져봐야 한다. 기존 오피스텔, 단독주택의 경우 역세권이 아니더라도 어느 정도

임대가 가능했지만 도시형생활주택은 역세권에서 도보 5분 이상 벗어나면 실수요자로부터 외면받을 우려가 크기 때문이다.

당연히 환금성도 낮아질 수 있다. 모델하우스만 방문하지 말고 직접 현장답사를 해볼 필요가 있다.

이왕이면 시공업체가 대형사이거나 100가구 이상 대단지인 게 좋다. 분양 이후 관리가 어렵기 때문에 시공사가 A/S 능력을

 갖춘 믿을 만한 업체여야 한다. 한태욱 대신증권 부동산전문위원은 "중소형 영세업체들이 도산하는 경우가 있으므로

 되도록이면 대형 건설사나 유명 브랜드업체가 직접 시행, 시공하는 물량이 유리하다. 임대 목적으로 투자할 경우 시설

감가상각 정도 등을 감안해 수익률을 따져봐야 할 것"이라고 지적했다.

도시형생활주택 임대사업할 때 세제 혜택은
취득세·재산세 감면, 양도세는 부과

요즘 인기인 도시형생활주택을 분양받아 임대하면 어떤 세제 혜택이 있을까.
첫째, 임대사업자들은 취득세를 감면받을 수 있을까? 임대주택법에 의해 등록한 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터

최초로 분양(기존 주택을 승계취득하는 경우는 제외)받은 전용면적 60㎡ 이하인 공동주택(아파트·연립주택·다세대주택)에

대해서는 취득세를 면제한다. 이 외 준공 후 미분양주택 등을 취득해 5년 이상 임대한 경우에는 25% 감면도 가능하다.

둘째, 재산세와 종합부동산세는 감면이 되는가? 재산세 감면은 일반적으로 2가구 이상 공동주택을 관할 시·군·구청에 등록하고

5년 이상 보유하면 적용받을 수 있다. 구체적으로 40㎡ 이하는 100%, 60㎡ 이하는 50%, 85㎡ 이하는 25% 감면이 적용된다.

셋째, 임대소득세는 어떻게 부과되는가? 월세의 경우 2주택 이상을 보유한 상태에서, 전세보증금 이자상당액에 대한 과세는

3주택 이상을 보유했을 때 적용된다. 전세보증금 과세는 올해부터 시행되며 전세보증금 합계액이 3억원을 초과하는 부분에

대해서만 적용된다.

넷째, 임대주택이나 거주용 주택을 양도하면 양도소득세가 어떻게 과세될까? 수도권에서 임대용 주택을 양도하면 3호, 5년

이상 임대 등의 조건을 갖추더라도 양도소득세가 부과되는 것이 일반적이다. 다만, 다주택자에서 제외돼 중과세제도가

적용되지 않을 뿐이다. 임대주택이 아닌 거주용 주택을 처분하는 경우에는 양도소득세가 비과세되지 않는다. 하지만 8·18 대책을

 통해 임대사업자가 거주하는 주택 1가구에 대해서는 3년 이상 보유 시 비과세를 적용할 것으로 보인다. 주거용 오피스텔도

 임대주택으로 등록해 임대주택과 같은 세제 혜택을 주기로 했다. [신방수 세무법인 정상 대표세무사]

[김경민 기자 kmkim@mk.co.kr] [본 기사는 매경이코노미 제1621호(11.08.31일자) 기사입니다]

[ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]