재건축 추진되는 고덕시영 투자매력 있나

재건축 추진되는 고덕시영 투자매력 있나 42㎡→111㎡ 추가부담금 2억원

기사입력 2011.04.07 17:04:15 | 최종수정 2011.04.07 20:15:58

 

5일 사업시행인가를 받은 서울 강동구 고덕시영 아파트의 재건축 후 추가 부담금이 최대 4억원 선인 것으로 나타났다. 7일 J&K부동산투자연구소가 용적률 250%가 적용되고 3.3㎡당 분양가가 2100만~2200만원으로 결정될 때를 가정해 고덕시영 재건축 아파트 수익성을 시뮬레이션한 결과 가장 작은 규모인 42㎡를 갖고 있는 조합원은 추가 부담금 1928만원을 내면 재건축 후 공급면적 81㎡를 받을 수 있는 것으로 나타났다. 111㎡를 배정받으려면 추가 부담금 1억9528만원을 내야 한다. 현재 호가가 4억3000만~4억4000만원 선에 형성돼 있고 인근 암사동 롯데캐슬퍼스트 81㎡ 시세가 5억3000만원 정도임을 감안하면 재건축으로 7000만원 정도 수익(금융비용, 재건축초과이익환수금 제외)을 얻을 수 있을 것으로 전망된다. 54㎡를 보유한 조합원이 재건축 후 81㎡를 받으면 1억2433만원을 돌려받을 수 있는 것으로 나타났다. 이때 현재 5억4000만원 선인 매물을 사서 재건축으로 비슷한 가격 아파트를 얻는 것이기 때문에 돌려받는 돈(1억2433만원)이 곧 시세차익이 되며 투자금액 대비 수익률은 21%에 달한다. 재건축 후 111㎡를 받으려면 추가 부담금 5167만원을 내야 하는데 5억4000만원짜리 아파트가 재건축 후 시세 6억8000만원인 새 아파트가 되기 때문에 단순 시세차익은 8800만원가량이다. 임달호 현도컨설팅 사장은 "입주 후 기대되는 가격 상승폭은 개포주공이나 잠실주공에 비해서는 낮지만 넓은 대지지분 덕분에 투자수익률은 개포지구 못지않다"고 말했다. 고덕시영 아파트 수익률은 시뮬레이션 결과 재건축 후 대형을 가질수록 감소하는 것으로 나왔다. 가령 74㎡ 아파트(대지지분 98㎡)를 보유한 조합원이 138㎡를 배정받으면 4208만원을 환급받지만 172㎡를 받는다면 추가 부담금 2억1992만원을 내야 한다. 현재 61㎡를 가진 조합원도 재건축 후 172㎡를 받으면 시세차익이 7400만원 선으로 투자수익률이 12%에 불과하기 때문에 대형 배정을 염두에 두고 고덕시영을 매입하려는 투자자는 현재 시세와 향후 기대가격을 신중히 저울질한 후 투자에 나설 필요가 있다. 대형으로 갈수록 추가 부담금이 커지고 단순 시세차익이 줄어들기 때문에 조합원 중 많은 수가 전용 84㎡나 전용 102㎡형을 선호할 것으로 전망된다. 현재 고덕시영 재건축 조합 계획에 따르면 재건축 타입 배정에서 전용 59㎡ 666가구, 전용 84㎡는 1521가구로 중소형이 전체 3263가구 중 67% 정도를 차지하고 있다. 이외 전용 102~122㎡ 968가구, 140~149㎡ 70가구, 161㎡ 이상 39가구가 들어선다. [김제림 기자]