<경제종합대책> 은마아파트 '일반분양분'도 나온다(종합)

<경제종합대책> 은마아파트 '일반분양분'도 나온다(종합)

연합뉴스 | 기사입력 2008.11.03 17:19

 

 

(서울=연합뉴스) 서미숙 기자 = 정부가 재건축 용적률, 소형의무비율, 임대주택의무건립 등의 규제를 대폭 풀어주기로 하면서 재건축 수익성이 개선될 것으로 예상됐다.

연합뉴스가 GS건설에 의뢰해 서울 1대 1 재건축의 대표 단지인 강남구 대치동 은마아파트의 시뮬레이션을 한 결과 최대 200여가구의 일반분양분이 나오는 것으로 조사됐다.

대치 은마아파트는 현재 용적률이 197%로 102㎡ 2천674가구, 112㎡ 1천750가구 등 총 4천424가구로 이뤄져 있다.

만약 이 아파트를 종전의 기준계획 용적률인 210%를 적용해 재건축을 한다고 가정하면 기부채납에 따른 인센티브로 용적률을 상향조정(정비계획 용적률) 받더라도 가구수를 늘리기는 커녕 소형의무비율로 조합원들의 기존 주택형을 줄여가야 할 판이었다.

하지만 이번 조치로 재건축 조합이 시가 정한 기준 용적률인 210%보다 40%포인트 높은 250%까지 짓겠다고 한다면 늘어나는 용적률의 절반(20%포인트)은 보금자리주택을 건설해서 정부에 표준건축비로 매각해야 하므로 전체 용적률은 270%까지 늘어난다.

다만 이 때 늘어나는 용적률의 규모는 조합이 기반시설 기부 채납은 하지 않는다고 가정한 것이다.

이를 적용하면 전용 85㎡ 이하의 보금자리주택 431가구(105㎡ 기준)를 짓고, 기존 102㎡는 115㎡로, 112㎡는 145㎡로 각각 늘려갈 수 있게 된다.

기존 중소형 주택형 아파트 4천424가구가 재건축을 통해 중대형 단지 4천855가구로 탈바꿈하는 것이다. 보금자리 주택 역시 단순 기부채납이 아니라 기존 재건축 임대아파트처럼 정부가 표준건축비를 적용해 사주는 것이어서 조합이 금전상 손해볼 것은 거의 없다.

만약 조합이 계획 용적률 대비 60%포인트 높은 270%까지 올릴 경우 역시 증가한 용적률의 절반인 30%포인트를 보금자리주택으로 건설할 것이고 전체 용적률은 300%로 늘어난다.

이 경우 105㎡ 규모의 보금자리 주택 646가구를 제외하고 기존 주택형 102㎡는 115㎡로, 112㎡는 149㎡로 면적을 늘려갈 수 있다.

특히 149㎡형 크기의 일반분양분 250가구가 발생해 이를 일반에 공급할 경우 재건축 수입이 증가하면서 조합원 분담금이 줄어들 전망이다. 전체 가구수는 5천320가구로 종전 대비 896가구가 늘어난다.

다만 정부는 재건축 용적률을 기본 계획 용적률이 아니라 기반시설 기부채납을 감안한 정비계획 용적률에서 법정 산한선까지 늘려준다는 입장이어서 실제 은마아파트가 시에 도로 등을 기부채납을 할 경우 실제 늘어나는 용적률은 이보다 줄어든다. 기부채납을 많이 해야 한다면 일반분양분이 나오지 않을 수도 있다.

서울시는 재건축시 전체 부지면적의 최소 15% 이상은 기부채납을 해야 한다는 입장이다.
또 법정 한도(300%)내에서 동간거리나 사선제한 등 건축 설계에 따라 적용받을 수 있는 상한 용적률이 달라질 수 있고 재건축 조합이 주택형 구성을 어떻게 배합할 것인지에 따라 주택면적과 전체 가구수도 바뀔 수 있다.

GS건설 관계자는 "이번 조치로 재건축 수익성이 종전보다 개선된 것은 확실하지만 재건축 조합이 받아들일지는 미지수"라며 "재건축 수익에 대한 부담금은 여전히 내야 하므로 주변 집값이 상승세를 타 재건축후 미래 가치가 올라갈 것이라는 기대감이 서야 실제 재건축 추진 속도도 빨라질 것"이라고 말했다.

건설업계의 한 관계자는 "재건축 환경이 바뀜에 따라 기존 리모델링 추진 단지 중에는 이해 득실에 따라 재건축으로 전환하려는 곳도 늘어날 것"이라고 말했다.