부동산 조세 - [3.양도소득세 및 특별부가세 7~10]

7. 부동산양도신고

1) 신고의무자

　

부동산을 매매하는 거주자(법인은 제외함)로서 매도자는 물론 매수자도 신고가

가능하다. 부동산양도신고의 실익은 매도자에게 있으므로 매도자가 반드시 신고

하여야 하나, 부동산 매도 후 매도자가 신고를 기피함으로써 등기 신청 시 첨부

하여야 하는 부동산양도확인서를 발급 받지 못하는 때에는 매수자가 양도신고를

하여 확인서를 발급 받을 수 있다. 비거주자인 경우에는 부동산양도신고의무는

없으나 현행과 같이 인감증명 법에 의하여 물건지관할세무서장을 경유하여야 

인감증명 발급이 가능하다.

2) 신고대상

　

부동산양도신고대상은 소유권 이전에 관한 등기원인이 매매인 경우에 한한다. 

따라서 상속·증여 또는 양도소득세 과세대상 중 교환, 현물출자, 수용(협의취득

포함), 부담부증여 등은 부동산양도신고대상이 아니다. 그러나 양도소득세가 

비과세 되는 농지의 대토, 부득이한 사유에 해당하는 1세대 1주택 등의 경우와

종합소득세 과세대상인 부동산매매업 및 주택을 신축하여 판매하는 건설업의 

경우에도 매매를 등기원인으로 소유권이 이전되므로 부동산양도신고대상이다.

다만, 3년 이상 보유한 주택과 8년 이상 보유한 농지의 경우에는 비과세여부에

불구하고 신고대상에서 제외된다. 또한, 그 거래사실 내용이 매매에 해당하나

파산선고에 의한 처분경매판결화해 및 이와 유사한 사유로 인하여 소유권이

이전되는 부동산의 경우에도 신고대상에서 제외된다. 그럼에도 불구하고 양도

소득세가 과세되는 경우 부동산양도신고를 하면 부동산양도신고납부세액공제

(납부할 세액의 15%)를 받을 수 있다.

3) 신고절차

　

부동산매매 계약일로부터 등기 신청하는 날까지 부동산을 매도한 자의 주소지

관할세무서(다른 세무서도 가능)에 본인이 직접 신고하거나 그 위임을 받은 자

가 신고를 대행할 수 있으며 전국 체신관서에 비치된 부동산양도신고용 왕복민원

우편에 의해서도 신고가 가능하다.

하나의 부동산을 수인에게 양도하는 경우 부동산양도신고서는 1부만 작성하고 

양수자의 명세서를 첨부하여 신고할 수 있으며 부동산양도신고확인서는 필요한 

수량만큼 교부신청을 하면 된다.

그리고 공유 부동산을 일괄매매하는 경우에는 양도인별로 부동산양도신고서를

작성하여 그 중 한 사람의 주소지관할세무서에 일괄하여 신고할 수 있으며, 

실거래가액으로 신고하는 경우에는 별도의 양도소득세신고서를 작성하여 첨부

하여야 한다.

4) 부동산양도신고제는 1997.1.1. 이후 최초로 부동산 매매계약을 체결하는 

   분부터 적용한다.

8. 1세대 1주택 비과세

1) 1세대요건

1세대라 함은 거주자 및 그 배우자가 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는

가족(거주자와 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매)과 함께 구성하는 거주단위를

말한다.

따라서 1세대에는 배우자가 있어야 하는 것이 원칙이나 다음의 경우에는 배우자가

없어도 1세대로 본다.

-거주자의 연령이 30세 이상인 경우

-거주자가 종합소득, 퇴직소득, 양도소득(당해 주택양도로 인한 소득을 제외한 양도

 소득을 말함) 또는 산림소득이 있는 경우

-배우자가 사망하거나 이혼한 경우

-거주자가 당해 주택을 상속 받은 경우

1세대의 판정은 주민등록표등본에 의하여 판정하되 주민등록법 상 세대를 달리 구성

하여 주민등록등본에 등재되어 있지 않더라도 사실상 가족과 함께 동일한 주소 또는

거소에 거주하고 있다면 1세대로 보며 세대원 중 일부가 취학, 질병의 요양, 근무 상

또는 사업상 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시 퇴거한 경우에도 생계를 같이하는

자로 보아 1세대로 판정하며 부부인 경우에는 각 각 주민등록을 달리하여 거주하더라도

동일 세대로 본다.

　

2) 1주택요건

　

양도일 현제 1세대가 국내에 1주택(부수되는 토지로서 도시계획구역내의 토지는 건물이

정착된 면적의 5배, 도시계획구역 외의 토지는 10배 이내의 토지를 포함)만을 소유하여

야 한다. 다만, 다음의 경우에는 2주택이 허용된다.

　

-대체취득 목적의 일시 2주택(성업공사 등에 매각을 의뢰한 경우 등 1년 제한 없음).

-상속주택(1주택자 <무주택자 포함>가 상속에 의해 1주택을 취득하는 경우에 한함)

-미분양주택

-장기임대주택(5호 이상 임대)

-주택신축업자 및 부동산매매업자의 판매용 재고주택

여기서 1주택이란 물리적인 주택의 동수를 의미하는 것이 아니고 1세대의 주거에 실제

사용되고 있는 주택 건물의 집합체를 의미한다. 주택 여부의 판정은 공부상의 용도에 

불구하고 사실상의 용도에 따라 판단하며 당해 건물의 사실상의 용도구분이 불분명한

경우에는 공부상의 용도 구분에 의해 판단한다. 따라서 무허가 주택의 경우에도 상시

주거용으로 사용되는 이상 주택으로 본다. 그러나 관광 숙박시설인 콘도미니엄, 오피

스텔, 기숙사와 별장은 주택으로 보지 아니한다.

겸용주택의 경우에는 주택의 면적이 주택이외의 면적보다 클 때에는 전부를 주택으로

보고 작거나 같을 때에는 주택부분 이외의 건물은 주택으로 보지 아니한다. 이 경우

1세대 1주택에 부수되는 토지면적은 다음과 같이 계산한다.

-주택의 정착면적 = 건물전체정착면적 × 주택부분연면적/건물전체연면적

-주택에 부수되는 토지면적 

  = 건물에 부수되는 전체토지면적 × 주택부분연면적/건물전체연면적

-비과세되는 주택의 부수토지범위 = 주택의 정착면적 × 5배(10배)한도

※ 농어촌주택에 대한 비과세요건 요약 

　

	상속주택/이농주택	귀농주택
소재지역	서울·인천·경기도를 제외한 읍(도시계획구역 밖)·연면적
규모	제한 없음	연고지·본적지에 300평이상의 농지와 함께 대지 200평 이내로서 고급주택 해당하지 아니하는 주택취득
거주요건	피상속인 및 이농인(어민 포함)이 5년 이상 거주	귀농일로부터 3년 이상 거주
사후관리  요건		귀농일로부터 3년 이상 영농
비과세방법	1세대 1주택 비과세 요건 충족시 비과세(반복 가능)	전세대원이 이사할 경우 최초 양도  하는 1주택 비과세

3)보유요건

　

당해주택을 3년 이상 보유하여야 한다. 다만, 다음의 경우에는 보유기간의 제한을 받지 

아니한다.

- 임대주택법에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 주택 임차일로

  부터 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우

- 공공용지의 취득 및 보상에 관한 특례법이 적용되는 공공사업용으로 당해 공공사업

  시행자 에게 양도하거나 수용되는 경우(양도 또는 수용일로부터 1년 내 양도하는 

  그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함)

- 국외이주 또는 1년 이상 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편

- 재개발조합원으로 참여한 자가 사업시행기간 중 다른 주택을 취득하여 거주하다가

  관리처분계획에 따라 취득하는 주택으로 이사하게 되는 경우

- 다음의 경우로는 1년이상 거주한 주택에 한함

- 교육법에 의한 학교(유치원, 초등학교, 중학교를 제외)의 취학

- 1년 이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양

- 직장의 변경이나 전근 등 근무상의 형편

구 주택을 멸실하고 새로운 주택을 재건축할 경우 또는 주택일부를 증축하는 경우 

부수되는 토지가 증가되지 않는 경우에 한하여 신구 주택의 보유기간(재건축공사기간은

제외)를 통산한다.

4)거주자요건

　

소득세법상 거주자라 함은 국적취득 여부에 불구하고 국내에 주소를 두거나 1년 이상

거소를 둔 개인을 말하며 거주자가 아닌 자를 비거주자로 정의하고 있다. 1세대 

1주택은 내국인의 주거생활 안정을 지원하기 위한 제도이므로 근본적으로 비거주자

에게는 이를 적용할 여지가 없으나 비거주자인 경우에도 양도 당시 국내에 1주택만을

보유하고 있고 그 주택에 거주자의 지위에서 3년 이상 보유하는 등 비과세요건을 

충족한 경우에는 양도소득세가 비과세된다. 따라서 당해 주택 양도 당시 거주자의

요건을 충족하여야 하는 것은 아니다.

5)고급주택은 제외함

세목	양도소득세	취득세
단독주택	주택에 대한 취득세 시가표준액이 2천만원 이상이고 주택 및 부수토지의 양도가액의 합계액이 5억원을 초과하는 것으로서 주택의 연면적(겸용주택의 주택  외의 면적과 주거전용의 지하실면적 포함)이 264㎡이상 또는 부수토지의 연면적이 495㎡이상	주택에 대한 취득세 시가표준액이 2천5백만원을 초과하는 것으로서  1구의 건물의 연면적이 331㎡를  초과 또는 1구의 건물의 대지면적이 662㎡를 초과
공동주택 (단독으로 보는 다가구제외)	전용면적이 165㎡이상이고 그 양도가액이 5억원을 초과(다가구 포함하되 단독으로 보는 것 제외)	1구의 건물의 연면적(공용면적   제외)이 245㎡초과(다가구 포함)
공통시설기준	엘리베이터,에스컬레이터 또는   67㎡이상의 풀장 중 하나 이상	좌동(공동주택 제외)
과세내용	1세대 1주택의 양도라도 일부(5억원 초과분)는 과세함 양도차익(장기보유특별공제)×(양도가액-5억원)/양도가액	사치성 재상으로서 일반세율의  7.5배(150/1,000) 증과세

6)주요사례

① 다가구주택

　

다가구주택은 건축법상 단독주택임에도 불구하고 실질적으로는 공동주택과 유사함으로 

관련제세법 적용시 공동주택으로 보는 것이 일반적이나 1세대 1주택 판정시에는 가구별로

분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나 1인

으로부터 취득하는 경우에는 예외적으로 이를 단독주택으로 본다.

② 분할양도

　

분할양도는 다시 구분양도와 지분양도로 대별되며 원칙적으로 1세대 1주택으로서 비과세

적용을 받을 수 없었다. 그러나 최근 관련규정의 개정으로 지분양도의 경우는 1세대 

1주택으로 비과세적용(다가구주택은 제외)을 받을 수 있다. 또한 주택 및 그 부수토지의

전부 또는 일부가 공공사업용으로 양도 또는 수용되는 경우와 그 잔존하는 주택 및 토지를

그 양도일 또는 수용일로부터 1년 이내에 양도하는 경우에는 1세대 1주택 및 그 주택부속

토지로 보아 비과세 적용된다.

③ 재개발주택

        철거             관리처분                       준공

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             주택부속토지    부동산을 취득할 수 있는 권리

                    (철거이전 3년 이상 보유)

       철거              관리처분                       준공

---------l------------------l-----------------------------l---------------

              나대지          부동산을 취득할 수 있는 권리

                 (철거이전 3년 미만 보유)

④ 상속주택

1주택을 소유한 1세대(무주택세대 포함)가 상속에 의해 하나의 주택을 취득하는 경우 

당해 상속받은 주택은 보유기간에 제한 없이 1세대 1주택으로 보며 이에 해당하는

상속주택은 다른 주택의 1세대 1주택 비과세를 판정함에 있어 주택수에 포함하지 

아니한다. 또한 상속으로 인하여 여러 사람이 공동으로 1주택을 소유하게 된 경우에는

지분이 가장 큰 상속인(2인 이상시:거주자/호주승계인/최연장자)을 당해 주택의 소유자

로 본다.

9. 비과세 주택임대소득의 범위

소재지역 / 보유 주택수		기 타 지 역
		0	1	2	3
농어촌지역 (수도권정비 계획법상 수도권지역 외의 읍·면 지역)	0		① 제외	①,② 제외	과세
	1	① 제외	①,③ 제외	①,②,③,⑥ 제외	X
	2		①,③,⑥  제외	X	X
	3		X	X	X

3개 이하의 주택소유자의 임대주택소득을 비과세 하되 아래의 경우를 제외함

① 고급주택(1세대 1주택 판정시의 기준과 동일하나 실지거래가액 대신 과세기간

   종료일 현재 또는 당해 주택 양도일 현재의 기준시가 적용)의 임대

② 기타지역에 단독: 연면적 35평(116㎡), 공동: 전용면적 25.7평(85㎡)을 초과하는

   주택을 2개 소유하는 자

③ 농어촌지역에 고급주택을 1개 이상 소유하면서 기타지역에 ①의 규모를 초과하는

   주택을 소유하는 자

④ 기타지역에 주택을 3개 소유하는 자

⑤ 농어촌지역에 고급주택을 소유하면서 기타지역에 주택을 2개 소유하는 자

⑥ 농어촌지역에 고급주택을 2개 소유하면서 기타지역에 주택을 1개 소유하는 자

※ 보유주택수 계산시 다가구주택은 단독주택으로 보되(구분등기 된 경우는 제외),

   고급주택 판정시에는 공동주택(단독주택으로 보는 경우 제외)으로 봄

※ 직계존비속에서 주택 무상 임대시 부당행위계산규정 배제함

                        (도시지역/농어촌지역)

 

		고급주택 부동산양도신고	비과세 주택임대
		도시지역	농어촌지역
수 도 권	서울특별시	○	×
	인천광역시	○(읍·면 제외)
	경기도	○(수지·기흥·구성 이외의 읍·면 제외)
기 타	광역시	○(읍·면 제외)	○(읍·면에 한함)
	시 / 군	×

10. 8년 이상 자경농지 면제

1)거주 및 자격요건

　

양도할 때까지 8년 이상 농지소재지에 거주하면서 직접 농작물을 경작하거나 자기책임 

하에 농사를 짓는 것을 말하며 상속 받은 농지는 피상속인의 자경 기간을 통산한다. 

농지소재지란 다음 중 하나에 해당하는 지역을 의미한다.

① 농지가 소재하는 시·군·구(자치구인 구를 말함)안의 지역

② 위 '①'의 지역과 연접한 시·군·구안의 지역

③ 1995년 12월 조세감면규제법 개정시 통작거리(20km) 규정은 삭제되었으나 경과조치에

   의해 1995. 12. 31. 현재 통작거리 내 거주하고 있는 경우에는 종전 규정을 적용한다.

2)농지요건

　

양도일 현재 농지이어야 한다. 다만, 양도일 이전에 매매계약조건에 따라 매수자가 형질

변경, 건축착공 등을 한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 감면대상 농지해당여부를

판정한다. 농지는 지목에 관계없이 실제로 경작에 사용되는 토지를 의미하며, 농사에 

직접 필요한 농막·퇴비사·양수장-·지소·농도·수로 등을 포함한다. 토지구획 정리사업 

등으로 환지에 의하여 농지에 해당하지 아니하게 되는 경우에는 환지예정지 지정이로

부터 3년 이내에 양도하는 토지는 양도일 현재의 농지로 본다.

3)지역요건

　

특별시·광역시(군지역 제외) 또는 시(도농 복합형태의 시의 읍·면 제외)에 있는 농지인 

경우에는 양도일 현재 도시계획법 상 주거지역·상업지역 및 공업지역에 편입된 후 3년이

경과되지 아니하여야 한다. 다만, 대규모개발사업 지역 내에서 개발사업의 시행으로 

인하여 당해 지역에 편입된 농지로서 사업시행자의 단계적 사업시행 또는 보상지연으로

이들 지역에 편입된 날로부터 3년이 지난 농지는 감면을 받을 수 있다.

4)감면종합한도

1년에 3억원(기타의 감면액 포함)을 한도로 함.