반값 아파트 내년 선보인다

김준현 함종선 기자 입력 2006/12/22 16:54 수정 2006/12/22 16:55   반값 아파트 내년 선보인다

환매조건ㆍ 토지임대부 분양 시범실시

 

내년에 환매조건부와 토지임대부 방식의 주택 분양이 내년에 시범 실시된다. 이른바 ‘반값 아파트’가 첫 선을 보이게 되는 것이다.

 

분양가 상한제(원가연동제) 적용 범위를 민간택지로 확대하는 시기는 내년 9월로 확정됐다.

 

분양가 상한제 내년 9월 도입 확정

 

또 대한주택공사 등 공공기관이 짓는 아파트에 적용키로 했던 후분양제는 내년에서 2008년으로 1년 연기됐다.

 

열린우리당 부동산특별대책위원회는 22일 권오규 경제부총리, 이용섭 건설교통부 장관 등이 참석한 가운데 당정 협의를 열고 이 같이 결정했다고 발표했다.

 

합의안에 따르면 한국토지공사나 주공 등 공공기관이 조성한 공공택지에서 국민임대주택과 함께 열린우리당의 제안한 환매조건부 분양, 한나라당이 발의한 토지임대부 분양 방식을 통해 아파트가 공급된다.

 

 파주 등지에서 환매조건및 토지임대부 분양 선봬  

 

이에 따라 내년에 실시계획 승인이 예정돼 있는 파주신도시 2단계, 광교ㆍ김포 신도시, 양주 옥정지구 등에서 이 같은 분양방식이 첫 선을 보일 것으로 전망된다.

 

 또 판교신도시 2차분 분양처럼 주공 등 공공기관이 모든 주택을 일괄 공급하는 공영개발방식도 확대된다.

 

 열린우리당 이인영 의원은 “환매조건부 등 새로운 분양 방식이 확대되는 공영개발지구에서 적용된다고 보면 될 것”이라고 말했다.

 

 분양가 상한제를 민간택지로 확대하는 시기와 관련, 여당은 내년 7월, 정부는 2008년 1월을 주장했는데 결국 내년 9월로 절충안이 채택됐다.

 

내년부터 단계적으로 시행 예정이었던 후분양제는 이 제도가 시행되면 주택공급이 늦춰질 우려가 있다는 지적에 따라 시행 시기가 2008년으로 1년 연기됐다.

 

 반면 민간주택으로 분양원가 공개 범위를 확대하고, 전세금 인상률을 연 5%로 제한하는 등의 문제는 추후 다시 논의키로 당정은 합의했다.

 

 ☞환매조건부 주택=계약자에게 원가대로 아파트를 공급하되 계약자가 되팔 때는 반드시 정부ㆍ공공기관에만 팔아야 하는 주택. 정부ㆍ공공기관이 토지를 소유할 필요가 없어 재정부담이 크지 않다.

   토지임대부 주택=정부ㆍ공공기관이 건물값만 받고 아파트를 분양하고 택지는 정부ㆍ공공기관이 계약자에게 임대하는 방식. 아파트 분양가에 땅값이 포함되지 않기 때문에 분양가는 낮출 수 있고 땅값 상승에 따른 차익도 정부ㆍ공공기관이 가져갈 수 있다.

 

  공영개발=정부ㆍ공공기관이 택지 개발 및 주택 건설의 주체가 되는 것. 판교신도시와 같이 주공이 사업시행자가 되고 건설업체들은 시공사의 자격으로 주택 건설에 참여한다.

 

 후분양제=선분양에 대응되는 개념으로 일정 규모 이상 주택건설공사가 진행된 뒤 주택 수요자가 지어진 집을 직접 확인하고 분양을 받는 제도다.

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반값 아파트 도입과 관련한 분석기사  

 

논란과 시비가 끊이지 않았던 이른바 ‘반값 아파트’를 내년 중 시범 분양키로 당정이 22일 합의했다. 일단 시범 실시를 통해 효과를 검증한 뒤 약발이 있을 경우 이를 확대 시행하겠다는 것이다. 하지만 환매조건부나 토지임대부 분양 방식을 도입해도 이는 ‘반값 분양’이 아니라 분양자의 초기 부담액만 줄일 뿐이란 점에서 실효성 논란이 여전하다.
 

또 공공택지에서의 공영개발 확대, 분양가 상한제의 민간 적용 등 이날 당정이 합의한 내용은 분양가를 낮추는 데는 기여할 것으로 전망된다. 하지만 당정이 분양가 인하에 급급해 시장논리를 외면했다는 지적도 만만찮다.

 

◆‘반값 아파트’ 내년 첫 선=홍준표 의원이 발의해 한나라당이 당론으로 채택한 토지임대부 분양에 대해 정부가 부정적인 입장을 보이자 여당 일각에서도 이를 공격하고 나섰다.

 

이에 따라 이날 당정에선 여당이 발의한 환매조건부 분양만 채택될 것으로 예상됐다. 하지만 당정은 토지임대부 분양까지 포함한 새로운 분양 방식을 내년 중 선보이겠다고 발표했다.

 하지만 여전히 무게 중심은 토지임대부 분양보다는 환매조건부 분양에 쏠려 있다.
 열린우리당 이인영 의원은 “환매조건부와 토지임대부 분양 방식을 모두 내놓기로 했지만 우리 당에선 환매조건부에 더 역점을 두고 있는 게 사실”이라고 말했다. 정부도 토지임대부 분양에 소극적인 입장이어서 추후 논의과정에서 토지임대부 분양은 배제되거나 시행되더라도 분양 규모가 크지 않을 것으로 보인다.

 

 건설교통부와 대한주택공사 등에 따르면 아직 주택분양을 위한 실시계획 승인이 나지 않은 파주신도시 2단계, 광교ㆍ김포 신도시, 양주 옥정지구 등을 유력한 후보지로 꼽히고 있다.

 ◆‘반값’ 실효성 논란은 여전=정부와 여당이 토지임대부 분양보다는 환매조건부 분양에 초점을 맞추고 있는 것은 환매조건부의 경우 토지와 건물을 모두 분양하기 때문에 주공 등 공공기관의 부담이 상대적으로 적기 때문이다.

 

또 홍준표 의원이 발의한 토지임대부 분양을 적용할 경우 일정 기간이 지난 뒤 전매를 허용하면 반값 아파트가 자칫 로또가 될 소지가 있기 때문이다. 물론 아파트 가격이 상승했을 경우를 전제로 했을 때다.

 

 그렇다고 환매조건부 분양이 문제가 없는 것은 아니다. 집값 오를 경우엔 싸게 분양받은 집주인들이 주공 등 공공기관에 집을 팔려하지 않을 것이다. 환매해봐야 분양가에 물가상승률은 감안한 정도의 집값 밖에 받지 못하기 때문이다.

 

하지만 집값이 하락할 경우엔 시장 가격보다 더 비싼 값이 공공기관이 주택을 사 줄 수밖에 없다. 가뜩이나 막대한 부채에 시달리고 있는 주공 등이 이 같은 부담을 고스란히 떠안을 수밖에 없다는 얘기다.

 

 건국대 고성수 교수(부동산학과)는 “환매조건부 주택은 사실상 임대아파트와 다름이 없다”며 “오히려 초기 부담금이 적은 임대아파트가 나을 수도 있다”고 말했다.

 

 집을 소유하는 데 애착이 큰 국민 정서도 걸림돌이다. 고 교수는 “집 소유에 따른 자본차익을 기대할 수 없는 주택이 일반주택의 대체재 역할을 하긴 어려울 것”이라고 지적했다.

 

 ◆분양가 낮추려 시장논리는 뒷전=분양가 상한제와 공영개발을 확대하겠다는 정책은 분양가 인하를 위해서다. 하지만 민간건설 시장의 위축, 주택품질의 저하 등 부작용도 만만찮을 것으로 보인다.

 

 공영개발의 경우 민간업체는 단순히 시공사로만 참여할 뿐 사업시행권은 주공 등 공공기관이 가지고 있다. 민간아파트보단 가격이 낮아질 수 있다는 얘기다.

피데스개발 김승배 부사장은 “공영개발방식을 적용하면 업체들이 독창적 기술을 적용할 필요성을 느끼지 못해 갈수록 높아지는 소비자들의 다양한 욕구를 반영할 수 없게 될 것”이라고 지적했다.

 

 공영개발로 집값을 낮추는 데도 한계가 있을 것이란 의견도 있다. 건설산업연구원 김현아 박사는 “공공택지에선 분양가 상한제가 적영되고 있는데 기본적으로 땅값이 비싼 상황에서 분양가 상한제로 정해놓은 건축비를 더 줄이기는 힘들 것”이라고 말했다.
 

분양가 상한제도 공영개발가 비슷한 효과를 낼 것으로 전망된다. D건설 임원은 “분양가 상한제가 실시되면 업체입장에서는 건축비를 줄일 수밖에 없기 때문에 사업성이 확실하지 않은 프로젝트는 기피하게 될 것”이라고 말했다. 

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