재개발, 금융비용 · 용적률 스스로 따져봐야

재개발, 금융비용 · 용적률 스스로 따져봐야

정부와 서울시가 서울 강북 재개발 촉진책을 잇따라 내놓으면서 재개발구역 투자에 대한 관심이 높다. 특히 최근 도시재정비특별법에 따른 서울 재정비촉진지구가 발표돼 재개발에 대한 기대감이 고조되는 양상이다. 이에 따라 일부 재개발구역에선 '묻지마 투자'까지 나타나 호가가 급등세를 보이고 있다. ◆ 재개발 투자로 대박난 사례 = 인천에 사는 백 모씨(45)는 서울 진입을 위해 지난해 5월 성북구 장위1동 빌라를 샀다. 당시 기존 재개발구역이 있는 장위2ㆍ3동은 이미 개발 기대감으로 시세가 다소 높아 10평 미만 지분이 평당 800만~900만원대를 가리키고 있었다. 장위1동은 구체적인 개발계획이 없었기 때문에 선뜻 투자하려는 사람이 없었다. 이에 따라 평당 지분가 개념이 아닌 일반적인 빌라 매매 형식으로 시세가 형성돼 건평 기준 평당 400만대 물건을 찾을 수 있었다. 백씨는 재개발을 염두에 두고 14평(대지 지분 8평) 빌라를 5500만원에 샀다. 전세(3500만원)를 두고 있었기 때문에 실투자 금액은 2000만원이었다. 백씨의 투자는 다소 위험한 측면이 있었지만 작년 9월 장위동 전체 뉴타운 지정으로 큰 이득을 보게 된다. 대지 지분 기준으로 평당 700만원 선에 매입했지만 뉴타운 지정 후 시세는 평당 1200만~1300만원으로 급등한 것이다. 여기에 올 하반기 들어 재정비촉진지구 시범지역 후보지로 거론되면서 활발한 거래로 시세가 다시 오르기 시작해 평당 1500만~1800만원까지 상승했다. 투자한 지 1년5개월 만에 지분 시세가 두 배 넘게 오른 것이다. ◆ 재정비 촉진지구는 보수적 접근 필요 = 하지만 백씨 같은 사례는 흔치 않다. 특히 재개발 계획이 확정되기 전이어서 위험도가 높았다. 이에 따라 전문가들은 철저한 사전조사와 보수적인 분석이 필수라고 조언한다. 정현조 부동산J테크 팀장은 "백씨 사례는 예외적이고 일단 해당 구역이 재개발계획에 포함돼 있는지 확인해야 안전하다"며 "초기 투자는 기대수익률이 높지만 실패할 가능성이 있다는 점도 잊지 말아야 한다"고 전했다. 이어 "장위 뉴타운은 이번에 재정비 촉진지구로 지정되면서 토지거래허가 규정이 강화돼 지분 거래가 쉽지 않다"며 "촉진지구는 용적률ㆍ층고 규제완화 등 혜택이 있는 동시에 투기방지책이 강해 실수요자 중심으로 접근해야 한다"고 덧붙였다. 재정비 촉진지구는 종별 용적률이 50%씩 상향 조정되고 2종 주거지역은 층고 제한 규정이 적용되지 않는다. 또 전용면적 기준 25.7평 초과 중대형 비율 한도도 기존 20%에서 40%로 확대되고 공영형 혁신학교 유치로 교육여건 개선, 국민주택기금 융자, 세제 혜택 등도 누릴 수 있다. 하지만 토지거래허가 기준을 6평 이상으로 강화하고 매입 목적을 거주용으로 한정해 임대 등을 위한 투자를 제한했다. ◆ 조합 문제없는지 꼭 살펴라 = 재개발구역에 투자할 때는 추진위원회가 결성되었는지 여부를 반드시 확인해야 한다. 박윤미 스피드뱅크 연구원은 "첫 단추라고 할 수 있는 추진위원회가 오랜 기간 결성되지 않았다면 문제가 있는 곳으로 해석해야 한다"고 말했다. 또 재개발사업계획서는 보수적으로 해석해야 한다. 조합측이 제시하는 사업계획서는 일부 부풀려져 있을 수 있고 인터넷 정보업체에 나와 있는 용적률과 건폐율도 이러한 사업계획서를 그대로 등재하고 있다. 결국 투자자 스스로 적정한 용적률을 산정해 보는 것이 중요하다. 조합원 수는 적을수록 좋다. 일반적으로 조합원 수가 적어야 추진 속도도 빠르고 투자수익률도 높아진다. 따라서 투자하려는 구역의 등기부등본을 최대한 많이 열람해 지분쪼개기 물건이 있는지 여부를 파악해야 한다. 조합원간 내분은 없는지, 재개발추진위원회가 2~3개씩 설립돼 난항을 겪지는 않는지, 매입할 지분 평가액이 높게 나올 수 있는지, 현금 청산될 지분은 아닌지 등을 따져보는 것도 중요하다. 이와 함께 단지 규모가 클 것으로 예상되는 구역, 조망권과 교통 호재가 있는 구역을 눈여겨 보는 것이 좋다. 실제 주거 여건의 편리함뿐만 아니라 수요가 많아지면서 결국 시세 상승과 환금성 면에서 유리하게 작용하기 때문이다. 정부와 서울시가 서울 강북 재개발 촉진책을 잇따라 내놓으면서 재개발구역 투자에 대한 관심이 높다. 특히 최근 도시재정비특별법에 따른 서울 재정비촉진지구가 발표돼 재개발에 대한 기대감이 고조되는 양상이다. 이에 따라 일부 재개발구역에선 '묻지마 투자'까지 나타나 호가가 급등세를 보이고 있다. [오재현 기자] < Copyright ⓒ 매일경제. 무단전재 및 재배포 금지 > 2006.10.23 15:17:01 입력