환골탈태 확 바뀐 "천호동 상권"

대표상권 시리즈 11 환골탈태 확 바뀐 "천호동 상권" - 일일 유동인구 8만여명의 신흥 부각 역세상권 -

* 본상권 분석내용은 상가뉴스레이다(www.sangganews.com) 자료로서 무단사용시 책임을 묻습니다

● 상권범위

● 인구현황

● 주요시설

● 집객시설

● 업종추이

● 학교

● 유동인구

● 업종상권 지도

[천호동 상권설명]

천호동은 원래 윤락가와 유흥가가 밀집된 상권으로 유명했었다.

하남,광주,이천,여주,구리 등에서 서울로 들어오는 길목에 있어 수도권의 상인들과 농업에 종사하는 사람들이 재래시장을 많이 이용하면서 이곳의 상권은 형성되기 시작했다.

80년대들어 잠실이 대규모 아파트단지 조성에 힘입어 부도심으로 성장하는 동안에도 지역상권이라는 한계를 안고 있던 천호동은 크게 주목받지 못하고 있었지만 80년중반부터 본격적으로 시작된 대형개발사업들이 성공적으로 마무리되면서 천호상권은 강동최대상권으로서의 이미지를 굳혀가기 시작했다.

유니버스백화점(현E마트)건설, 지하철5,8호선천호역개통, 천호대로확장, 광진교재개통, 천호역지하차도, 현대백화점오픈, 로데오거리조성 등의 개발호재들과 함께 천호동의 상징이라고 할 수 있던 사창가에 대한 강력한 규제가 뒤따르면서 이제 천호상권은 대형백화점, 지하철환승역, 로데오거리, 대형할인매장, 오피스텔, 재래시장등이 조화를 이루는 강동지역 최고의 복합상권으로 변모했다는 평가를 받고 있다.

본래 천호동상권의 중심은 윤락가와 재래시장이 위치한 천호 구사거리 근방이었으나 지하철개통과 현대백화점의 입점으로, 주부층이 많이 몰리는 신 사거리부근 그리고 젊은층이 많이 다니는 이마트에서 기업은행까지의 대로변과 기업은행에서 천호시장으로 들어가는 천호구길(지도맵상으로 A지역)쪽으로 상권의 중심이 이동했다는 점은 최근추세인 재래시장의 위축과 윤락가강력규제정책과도 무관하지 않을 것이다.

유동인구를 시간대별로 분석해 보면 5시이전까지는 현대백화점, E마트를 이용하는 주부들이 신사거리 주변을 중심으로 형성되고, 6시이후부터는 천호구길을 중심으로 10대~20대가 늦은 시간까지 모여든다.

30~50대는 현대백화점 이면 먹자골목이나 천호시장주변을 주로 찾게 되는데, 대개 음식점/주점등을 이용하는 경우와 재래시장에서 물건을 사는 경우가 많다고 볼 수 있다. 이곳 먹자골목과 유흥가는과거 이곳이 상권의 중심을 이루었을때와 비교한다면 다소 위축되었다고 볼수는 있지만, 기본 수요층이 탄탄해 아직까지는 큰 변화없이 상권의 형태가 유지되고 있는 모습이며 의류/패스트푸드/외식 등의 업종은 신상권의 활성화와 발맞춰 날로 증가세를 보이고 있다. 특히 최근 조성된 로데오길(천호구길)은 과거 의류일변도에 머물던 거리의 모습이 화장품/쥬얼리/이동통신/외식업 등으로 다양하게 바뀌면서 인근지역뿐만 아니라 암사동,성내동,명일동,고덕동,마천동,하남,구리,광주등의 젊은층을 대거 끌어들이는 역할을 하고 있다.

2004년12월에 완성된 천호로데오는 그 이전까지 2차선도로에 좁은 인도로 이루어진 그리고 전신주가 빼곡히 들어차 있어서 다소 답답해 보이는 거리였다. 그러나 대대적인 공사를 통해 구사거리에서 천호대로방향으로의 일방통행로를 만들고 2m가 채 되지 않던 인도를 3~6m로 확장하여 그곳에 가로등과 조경시설과 간이벤치 등을 설치함으로 대학가를 연상시키는 젊음의 거리로 변신하는데 성공하였다. 통계에 의하면 로데오거리가 만들어진 이후 이곳의 유동인구는 20%가량, 1층매장들의 매출은 10~15%가량 늘어난 것으로 파악된다.

그에 따라 원래 비싸기로 유명했던 이곳 1층매장들의 권리금과 임대료는 다시한번 큰 폭으로 상승하여 서울시내 5대상권들에 버금가는 수준의 시세를 형성하고 있다. 현재 이곳의 시세는 1층 15평 매장을 기준으로 권리금2억5천~4억5천, 보증금1억~3억, 임대료 3백~1천 수준으로 이미 최고수준의 점포시세임이 입증된 상태이다.

일부 입지가 좋고 평형이 큰 매장들은 보증금만 4억이상에 임대료1천2백~1천5백까지 한다고 하니, 지역상권중에서는 노원, 신림, 수유 등과 어깨를 나란히 하는 수준으로 점포시세에 대비한 매출규모는 몇몇 의류매장들의 경우 월매출이 1억~1억5천 수준인 것으로 파악되었다.

E마트에서 기업은행건물까지의 대로변은 로데오거리 안쪽보다 오히려 더 상급지로 꼽히는 곳이다. 지하철5번출구와 현대백화점,E마트를 이용하는 사람들로 늘 북적이는 이곳 대로변은 1층점포매물이 아예 나오지 않는 것으로 유명하다. 간혹 매물이 나온다 해도 A급브랜드에서 이미 점찍어둔 상태인 경우가 많아서 개인은 브랜드를 통해 매장을 구해야만 하는 경우가 많다.

지난번에도 지적한 부분이지만, 이런 메인자리에 투자하고자 하는 예비창업자라면 각별한 주의가 요망된다. 우선 업종선택에 있어서 심사숙고해 보아야 하며, 업종이 결정되었다면 브랜드선정에 있어서 역시 신중을 기해야 한다.

지금은 단순히 상권을 믿고 장사를 하던 때가 아니다. 같은 천호상권의 의류매장이라 하더라도 유행을 반영하지 못하거나 생활수준에서 벗어난 브랜드를 고집한다면 결과를 장담할 수 없는것이다.

화장품, 쥬얼리 등도 역시 마찬가지이다. 천호동 로데오 역시 주변 매장들과의 업종중복, 가격 및 서비스경쟁 등으로 어려움을 겪고 있는 매장이 의외로 많다는 점은 그점을 잘 증명해주는 예라고 할 수 있다.

천호동 먹자골목은 E마트 이면골목을 중심으로 비교적 넓게 형성되어 있다. 과거 윤락가로 들어가는 골목이었던 이곳들에는 이제 유흥주점들이 거의 사라지고, 젊은 사람들을 겨냥한 음식점들이 자리잡고 있었다. 오래된 건물들과 15평~20평 정도의 작은 음식점이 유난히 많고, 다른 상권들에 비해 프랜차이즈보다는 개인이 독립점포로 운영하는 음식점이 많다는 것이 특징이다.

또한 부담없는 가격으로 술과 식사를 동시에 즐길 수 있는 치킨호프, 고기집, 호프, 횟집 등이 많고, 비교적 늦은 시간까지 장사를 하는 곳이 많았다. 이마트옆을 끼고 시작되는 먹자골목의 점포시세는 1층 20평 매장을 기준으로 권리금1억5천~2억5천, 보증금4천~1억, 임대료150~350 수준이다.

선사로를 사이에 두고 현대백화점과 마주보고 있는 한미은행(1번출구) 이면 골목에는 수도권 동부권역 최대의 문구 도소매상권이 있다. 이곳에는 창신동의 복잡한 교통여건을 피해 이용하는 동부권역상인들과 일반소매도 20%정도를 기본으로 할인해주는 가격적인 매력으로 일반소비자들도 상당히 붐비는 상권지역이다.

천호시장으로 대표되는 구천면길주변은 한때 천호상권의 핵심에 해당하는 지역이었다. 좁은 도로와 열악한 상권구조로도 유명했던 이곳은 상권의 중심이 로데오와 천호대로쪽으로 옮겨가면서 지금은 의류매장, 근린생활시설, 소형음식점등이 재래시장과 섞여 있는 다소 어중간한 모습이다. 하지만 여전히 40~50대의 지역거주민들은 이곳의 주 소비계층이며, 오피스텔, 병원, 주상복합건물 등이 근처에 계속 들어서고 있어 최소한의 여력은 유지하고 있는 것으로 보인다.


이처럼 천호동의 상권환경은 근래들어 크게 변화해 왔고, 이같은 추세는 지금도 계속되고 있다. 특히 전문병원과 주상복합건물, 쇼핑몰 등 새로운 시설들이 계속해서 지어지고 있어서 상권의 내실은 지속적으로 견고해지고 있다고 볼 수 있을 것이다.

현재 대우베네시티, 대동피렌체리버, 쌍용플래티넘리버등이 한창 공사중이거나 공사완료단계 에 접어든 상태이다. 여기에 지역거주민들의 오랜 염원인 천호뉴타운개발사업을 강동구에서 야심차게 추진중에 있고 최근 본격적으로 논의되기에 이르면서 투자자들의 기대는 이제 서서히 확신으로 바뀌어가고 있다.

일단 강동구는 현재의 천호동상권 일대 12만여평을 주거,문화,레저,쇼핑,스포츠기능을 갖춘 주거중심의 ‘천호뉴타운개발기본구상안‘을 발표한 상태이다.

또한 ’한강가는길‘이 로데오거리와 연결되고, 집창촌이 위치했던 곳에는 25평규모의 주상복합건물이 들어설 예정이다.

이런 면에서 봤을때 최근 길동역상권이 약진을 거듭하고 있기는 하지만 강동전지역을 포괄하는 거대상권으로서의 천호상권의 입지는 그 어느때 보다도 확고해질수 있다고 말할 수 있을것이다.