"집값 회복기 진입.. 내년엔 지방보다 수도권 强勢"

"집값 회복기 진입.. 내년엔 지방보다 수도권 强勢" 연구기관·전문가들의 내년 주택 전망 상반기, 하반기보다 상대적으로 좋을듯… 일반 수요자 52% "내년 집값 오를 것"전세 수급 불안정… 월세는 하락… 加速 실물경기 회복·관련法 처리 등이 변수

조선비즈|유하룡 기자 |입력 2014.12.10 04:53

 

 

올해 주택 시장은 마치 롤러코스터를 타는 것과 같았다. 정부의 규제 완화 드라이브에 연초부터 시장이 후끈 달아올

랐지만 두 달을 넘기지 못했다. 2월 26일 임대소득 과세 강화 방안 발표로 다시 움츠러들기 시작해 6월 말까지 약세

가 이어졌다. '주택 시장 살리기'를 앞세운 최경환 경제팀이 출범한 7월부터 시장이 빠르게 회복됐지만 각종 규제 완

화 법안 통과가 늦어지면서 10월 이후 또다시 주춤하는 양상이다.

그렇다면 내년엔 어떨까. 소비자들의 눈과 귀는 벌써부터 2015년 을미년(乙未年)을 향하고 있다. 각종 연구기관과 전

문가들의 분석을 종합하면 내년 시장은 '상고하저(上高下低)'와 '북강남약(北强南弱)'으로 요약할 수 있다. 상반기가

하반기보다 상대적으로 좋고 서울을 포함한 수도권이 지방보다 강세를 보인다는 것이다.

◇완만한 회복이냐, 강한 상승세냐

내년 주택 매매 시장은 올해의 회복 기조가 유지될 것이란 전망이 많다. 채미옥 한국감정원 부동산연구원장은 "올해

집값이 물가 상승률 이상으로 올랐다"면서 "주택 시장이 실질적인 회복기에 진입했다고 봐야 한다"고 말했다. 주택 거

래량도 올해 10월까지 81만건으로 작년 동기보다 20% 이상 늘어 전세 수요가 일정부분 매매 시장으로 유입되고 있다

는 분석이다.

일반 수요자들도 내년 전망을 대체로 밝게 본다. 부동산114가 최근 전국 755명 대상으로 설문 조사한 결과, 응답자 절

반 이상(52%)이 집값이 오를 것으로 봤다. 이들은 DTI(총부채상환비율)·LTV(주택담보인정비율) 확대, 재건축 연한

(年限) 단축 등 정부의 잇단 규제 완화가 투자 심리를 살아나게 한 요인으로 꼽았다.

다만 집값이 빠르고 강하게 상승하기에는 한계가 있을 것으로 보인다. 허윤경 건설산업연구원 연구위원은 "올해는 실수

요와 교체 수요가 시장에 진입하면서 수요가 확대됐다"면서 "내년에는 장기적 투자 수요 진입 여부가 집값 상승 폭과

속도를 결정하는 주요 변수가 될 것"이라고 내다봤다.

지역별로는 서울·경기·인천 등 수도권이 지방보다 상승세가 더 강할 전망이다. 김덕례 주택산업연구원 연구위원은 "지방

은 그동안 증가한 공급량과 가격 상승에 대한 시장의 소화 능력에 따라 지역적 격차가 심화될 수 있다"며 "공공기관 이전

지역 중심으로 상승세가 유지될 것"이라고 말했다. 주택 규모별로는 소형 주택 상승세가 중대형보다 상대적으로 견조한

모습을 보일 것으로 예상된다. 소형 주택 구매력이 중대형보다 크기 때문에 실수요층 중심으로 내 집 마련 수요가 확대될

가능성이 높다는 것이다.

◇불안한 전세… 월세가격 하락 지속

전세 시장은 내년에도 불안 요인이 상존하고 있다는 지적이다. 연구기관마다 조금씩 다르지만 전국 평균으로 보면 올해

(3~4%)와 비슷한 수준의 상승률을 예상한다. 수급(需給) 불균형이 가장 큰 문제다. 당장 아파트 입주 물량이 올해보다

줄어든다. 서울의 경우 내년 재건축에 따른 멸실(滅失) 주택이 5만3000가구로 예상되지만 신규 입주는 4만 가구 수준에

 그칠 전망이다. 김덕례 연구위원은 "정부가 재건축 시기 조정에 나선다고 해도 그 효과는 제한적"이라며 "서울과 인근

수도권 지역의 전세 불안이 가중될 수 있다"고 우려했다.

기존 주택의 전세 공급 역시 줄어들 가능성이 높다. 사상 초유의 저금리 여파로 전세를 월세로 전환하는 집주인이 늘어

나고 있기 때문이다. 다만 월세 공급량이 수요를 초과하고 있어 월세 가격과 수익률은 올해보다 더 떨어질 공산이 크다.

다만 전세난이 올해보다 누그러질 수 있다는 예상도 나온다. 채미옥 원장은 "지난 5년 평균과 비교하면 올해 전세금 상승

률이 비교적 낮았다"면서 "월별로도 과거보다 상승 폭이 둔화하고 있다"고 말했다. 지방의 경우 지난 2~3년간 집중적으로

 신규 주택이 공급돼 전세 시장이 상대적으로 안정될 것으로 보인다.

◇"실물경기·정부 정책이 변수 될 것"

전문가들은 내년 시장 전망에서 외부 요인도 무시할 수 없는 변수가 될 것이라고 입을 모은다. 실물 경기 회복 여부가 대표

적이다. 내년 우리나라 경제성장률은 3%대로 올해와 비슷할 것으로 예상되는데 문제는 대외 변수다. 당장 미국의 양적

완화(Quantitative easing) 정책이 종료를 앞두면서 금리 인상 가능성이 높아지고 있다. 미국이 금리를 올리면 국내 금리도

상승 압력을 받는다. 이 경우 가계 부채 상환 부담이 커지면서 주택 구매력과 투자 심리가 동시에 약화돼 주택 시장에 악재

(惡材)로 작용할 수 있다는 것이다.

정부 정책도 변수다. 내년에도 부동산 규제 완화 기조가 이어지겠지만 이미 국회에 계류된 관련 법안 통과가 늦어지고 있다.

김광석 현대경제연구원 선임연구원은 "부동산 시장 회복세가 일시적 현상으로 끝나지 않으려면 분양가 상한제와 재건축

초과이익환수제 폐지 등 후속 대책이 빨리 시행돼 정책 리스크를 없애야 한다"고 말했다. 허윤경 연구위원은 "주택 구입 실

수요자를 위한 장기 저리(低利) 금융 지원을 늘리고 전세 불안을 해소하기 위해 장기 임대주택 확대 정책이 필요하다"면서

"지방 주택 시장은 내년 하반기 이후 어려움에 직면할 가능성이 높아 면밀한 모니터링이 요구된다"고 말했다.

출처 : http://realestate.daum.net/news/detail/main/MD20141210045306219.daum