발코니 면적 빼니 175㎡ 타워팰리스도 "고급주택 아니네"

발코니 면적 빼니 175㎡ 타워팰리스도 "고급주택 아니네"

대법 "전용면적 포함 안된다"
조특법상 고급기준에 미달
2001~2003 수도권 1천재 이상
양도 차익따라 세금 수억원 차이

입력: 2010-09-14 16:56 / 수정: 2010-09-14 17:34

주상복합이나 고층 아파트 가운데 발코니를 건물 외벽 안에 설치(커튼월 공법)했더라도 발코니는 전용면적에 포함되지 않는다는 대법원 판결이 나왔다. 이에 따라 타워팰리스 등 커튼월 공법으로 지은 주상복합의 전용면적에 발코니까지 포함시켜 고급주택으로 간주한 뒤 양도소득세 등을 부과해온 과세당국의 관행에 제동이 걸리게 됐다.

특히 법원에 계류돼 있는 유사 소송에 영향을 미치는 것은 물론 2001~2003년께 서울 등 수도권에서 분양된 중대형 주상복합 아파트 소유자 가운데 고급주택 양도세를 낸 수천 명의 납세자들이 세금 환급을 요구할 것으로 예상된다.

◆"발코니는 전용면적 포함 안돼"

대법원 3부(주심 신영철 대법관)는 서울 도곡동 타워팰리스에 살던 김모씨(56)가 집을 팔 때 발코니를 전용면적에 포함시켜 양도세를 부과한 성남세무서장을 상대로 낸 부과처분취소 청구소송에서 원고 승소 판결한 원심을 확정했다고 14일 밝혔다.

재판부는 "일반 납세자들은 과세행정에서 공동주택의 전용면적을 산정할 때 발코니 면적을 제외한다고 받아들이는 상태"라며 "커튼월 공법으로 시공돼 발코니가 외벽 안에 있는 주상복합 건물과 외벽 밖에 발코니를 둔 일반 아파트는 달리 봐야 한다는 세무서의 주장은 이런 관행에 반하는 만큼 위법하다"고 판시했다. 김씨는 1999년 6월 타워팰리스를 5억7000만원에 분양받았다가 2003년 1월 11억원에 매각한 뒤 양도세 감면신청을 했다가 받아들여지지 않자 소송을 제기했다.

대법원은 또 김씨와 같은 이유로 서울 대치동 동부센트레빌을 판 뒤 양도세 2억7000여만원을 낸 이모씨(62)가 강남세무서장을 상대로 낸 소송과 또다른 타워팰리스 매도자 안모씨(57)가 역삼세무서장을 상대로 제기한 소송도 모두 원고의 손을 들어줬다.

◆고급주택 기준이 문제

발코니의 전용면적 포함 여부에 따라 수억원의 양도세를 물거나 비(非)과세됐던 이유는 조세특례제한법의 한시조항 때문이다. 당시 조특법(99조3항)은 '매매계약을 체결하고 계약금을 납부해 신축주택을 취득한 경우 취득 후 5년 이내에 양도해도 양도소득세를 내지 않는다'는 한시조항을 두었다. 1998년 5월22일~1999년 6월30일까지 적용(99조1항2호)됐다가 사라졌고,서울은 2001년 5월23일~2002년 12월 말(인천 · 경기도는 2003년 6월 말)까지 다시 적용됐다.

하지만 이때도 고급주택은 비과세 대상에서 제외시켰다. 당시 고급주택 기준(소득세법 시행령)은 '전용면적 165㎡(50평) 이상이면서 실거래가액이 6억원을 초과'하는 주택이었다. 따라서 전용면적 165㎡ 이하 주택은 1가구1주택자는 물론 일부 2주택자도 양도세를 한 푼도 물지 않은 채 농어촌특별세(감면액의 20%)만 내면 됐다. 지금은 고가주택 기준에서 면적이 사라졌고 실거래가도 9억원을 넘는 주택으로 바뀐 상태다.

이번에 대법 판결이 내려진 타워팰리스의 경우 발코니를 빼면 전용면적이 137.24㎡로 당시 법률상 고급주택이 아니어서 농어촌특별세만 내면 됐다. 하지만 발코니를 포함하면 165㎡를 넘어 양도세로 2억2000여만원(납부불성실 가산세 포함)을 물어야 했다.

◆소송 · 이의신청 잇달을 듯

법조계에선 대법원의 이번 판결로 그동안 억울(?)하게 양도세를 냈던 납세자들이 "세금을 돌려달라"며 소송과 이의신청을 잇달아 제기할 것으로 보고 있다.

이미 상당수 주상복합 및 고층 아파트 매도자들이 양도세 부과를 취소해달라는 소송을 낸 상태다. 타워팰리스 외에도 삼성동 아이파크，잠실 갤러리아팰리스 등을 매도했다가 수억원대의 양도소득세를 물게 된 납세자들이 제기한 소송 수십여건이 대법원 및 하급심에 계류돼 있다.

특히 조특법 한시조항이 적용됐던 2001~2003년 사이에 서울 등 수도권에서 타워팰리스,서초동 아크로비스타 등 주상복합 아파트 분양이 잇달았던 만큼 수 천 채가 이번 소송에 영향을 받을 것으로 업계는 추정했다.

마철현 세무사는 "당시 부동산 경기부양책에 힘입어 주상복합 아파트 공급이 몰렸던 데다 발코니를 전용면적에 포함시켜 세금을 부과한 구청이나 세무서가 많았던 만큼 1인당 수억원씩의 세금을 돌려줘야 하는 환급사태가 올 수도 있다"고 내다봤다.

법무법인 율촌의 강석훈 변호사는 "조특법 한시조항이 있었을 때 타워팰리스와 같은 주택을 취득했다가 판 납세자는 부가가치세 자진신고납부를 했다면 감액경정청구를,부과처분을 받았을 경우엔 불복청구를 각각 제기할 수 있다"고 말했다.

이고운/강황식 기자 ccat@hankyung.com