과연 거품붕괴가 임박했나?

작성자 :

고종완

등록일 :

2010.05.27

 

지방선거로 사회분위기가 들뜬 가운데서도 유독 부동산만은 어두운 소식으로 가득합니다. 신문과 인터넷을 열면 부동산에 관한 부정적인 뉴스와 글들이 70%이상 도배(?)하고 있기 때문입니다.
그간 오르기만 하던 강남집값, 특히 재건축아파트가 3개월 정도 하락하다보니 부동산 불패신화가 깨졌다고 야단들입니다. 신문기사도 거품붕괴니 대세하락의 전초전이니 하는 위험한(?) 제목을 크게 뽑고 있군요.
약속이나 한 듯 금융기관의 연구소를 중심으로 어두운 리포트도 쏟아졌습니다.
한마디로 기회다 싶은지 폭락을 외치던 비관론자들도 물 만난 고기처럼 총궐기하는 모습도 연출됩니다.
그런데, 이에 대한 반론이나 균형적인 목소리도 들어보기 어렵습니다.
객관적 근거가 부족한 이런 주장들에 현혹돼 잘못된 판단을 할 경우 최대 피해자는 누가 될까요?
혹시 내집마련을 앞둔 애꿎은 무주택자나 놀란 가슴에 급매가로 자가주택을 처분한 1주택자가 아닐런지요.
그리고 이런 분들이 가까운 장래에 발생할지도 모를 손실은 후일 누구에게 보상 받을 수 있을까요?

일부 폭락론자들의 주장처럼 국내부동산은 현재 과연 거품붕괴에 직면했고, 대세하락기 접어들었다고 말할 수 있을까요?
결론부터 말씀드리면 그럴 가능성은 적다는 게 저의 솔직한 생각입니다.
엊그제 윤증현 장관께서 선거가 끝난 후에도 부동산침체, 집값하락, 미분양증가에도 불구하고 DTI규제완화와 강남권투기지역해제를 검토할 계획이 없다는 인터뷰 기사를 보았습니다. 그리고 오늘 정종환 국토부장관께서 건설을 통한 경기 부양은 없다, 한계에 다다른 건설회사는 도태될 수밖에 없다는 인터뷰 기사도 보았습니다.
정책고위당국자의 멘트를 보면서 저는 아이러니컬하게도 깊은 안도감(?)이 들었습니다.
지금까지 이처럼 심각한 거래부진이나 불황을 겪은 적이 없다는 중개업자의 말을 누구보다 체감하고 있는 부동산전문가의 입장에서 어찌 그런 생각을 할 수 있느냐고 말하는 분들이 계실 것입니다.
그렇게 자신감 넘치게 말할 수 있는 근거는 과거경험을 통해서 혹은 세상을 거꾸로 바라보고 해석하는 창조적 역발상에 착안한 것입니다.
요컨대, 정책당국자의 말 중에서 압축되고 속에 담긴 행간을 읽을 줄 아는 데 비법이 있습니다.
만일 일각의 주장처럼 국내의 집값붕괴가 임박했다면, 이런 초비상상황 앞에 경제를 책임지고 있는 해당 장관들께서 기자들 앞에서 이렇게 한가한(?) 얘기를 늘어놓을 여유가 있을까요?
특히, 윤장관님의 인터뷰기사에 부동산규제를 지금 완화하면 강남 재건축이 다시 상승할 수 있다는 우려감(?)의 표현은 시사하는 바가 큽니다.
6.2 지방선거 후에도 부동산시장을 짓누르고 있는 과도한 규제조치, 즉 LTV와 DTI, 분양가 상한제, 다주택자 양도세중과, 전매제한 등과 같은 규제제도는 대폭 손질될 가능성은 적어보입니다. 다만, 거래의 숨통을 트이게 하거나 가격안정을 위한 미세조정은 충분히 예상됩니다.

하반기 부동산 시장에 변화가 올 것인가?
그렇다면, 올 하반기 부동산 시장을 미리 예측해 보겠습니다.
먼저, 비수기가 끝나는 6월말까지는 지금의 하락기조가 좀 더 이어질 것입니다.
그런 다음 이사철이 시작되는 8월 이후부터는 실수요중심의 거래가 점차 살아나면서 반등조짐도 나타날 것으로 보입니다.
왜냐하면 과거 통계를 볼 때 수도권 집값이 연속해서 최고 7개월 이상 하락한 사례가 없기 때문입니다.
다시 말해 2009년 9월 정점을 찍고 올 1월부터 하락한 강남, 분당 등 소위 버블세븐지역의 집값 추이를 볼 때 올 6~7월이면 하락조정이 마무리될 가능성이 높습니다.
그리고 올 하반기이후 나타나는 반등은 일시적이라기보다 2007년부터 2009년까지 지속된 중기적 하락조정이 마무리 되고 새로운 상승싸이클로 작용할 가능성이 있습니다.
물론 올 하반기 상승싸이클이 나타나더라도 집값이 과거처럼 무작정 올라가기만 한다는 얘기는 아닙니다.
경제와 정책변수에 따라 등락을 거듭하겠지만 중기적 안정장세가 전망된다는 뜻이고, 급등과 급락 등 소위, 롤러코스트를 탈 확률은 적다는 결론입니다.
붕괴나 폭락보다는 향후 장세를 긍정적으로 보는 이유는 무엇일까요?
핵심 근거는 3~4가지로 요약됩니다.
첫째, 우리나라 주택가격 상승율은 지난 10년간 글로벌기준으로 매우 낮은 수준에 불과합니다.
집값급등기라고 할 수 있는 과거 1997~2006년 사이의 집값 상승률을 외국과 비교할 때, OECD국가 일본, 독일, 홍콩등과 함께 최하위그룹에 속하기 때문입니다
둘째, 지금의 집값하락세는 자율적인 시장메카니즘보다 DTI규제, 분양기상한제, 다주택자 양도세 중과 등 인위적인 규제정책 때문이라는 점입니다.
즉, 지난 참여정부 때 집값급등을 막기 위해 시행되었던, 강력한 규제조치가 글로벌 집값하락기에도 여전히 유지되고 있는 데다 신정부 들어 보금자리 주택 등 공급확대조치가 집값하락이라는 결과물을 합작(?)했다는 분석입니다.
셋째, 최근의 환율과 주식안정 등 금융시장에서 보듯이 우리경제는 2008년 하반기 서브프라임 모기지사태발 글로벌 금융위기를 극복한 후 경기회복가시화 및 금융, 산업, 경제의 펀더멘털이 점차 개선되고(국가신용도 상승) 있습니다.
혹자는 91년 고점을 찍고 92년부터 집값이 장기하락한 일본과 우리를 자꾸 비교합니다.
하지만 92년 이후 시작된 일본의 거품붕괴는 경제성장률이나 인구, 산업구조면에서 꼭지점을 찍은 후 나타난 경제, 산업 인구 전반의 DOWN SIDE화가 근본원인이라는 점을 간과해선 안 됩니다.
그런데 우리경제는 어떻습니까?
과연 우리경제가 그리고 산업구조와 인구구조가 정점을 찍었다고 말할 수 있을까요?
그리고 우리경제는 역사적 고점형성 후 대세 하락기에 놓여 추락하고 있다고 확신할 수 있을까요?
우리나라는 향후 삼성 등 대표적 기업의 국제경쟁력과 IT 등 주력산업의 잠재력을 감안할 때, 적어도 장차 10년 이상의 지속적 성장은 가능하다는 예측이 주류입니다.
문제는 10년 이후 무엇을 먹고 살지가 관건이 아닐까요?
우리경제의 산업과 인구가 10년 이상 성장하고 이에 편승하여 주식, 채권 등 금융자산과 금과 원자재 등 다른 실물자산도 가치가 상승하는 것은 자연스런 현상입니다.
그런데, 여러 자산 중경기상승, 소득증가에도 불구하고 특히, 부동산값과 집값만 유독 급락한다는 주장은 어떻게 이해해야 할까요?
모순 그 자체가 아닐 수 없습니다.
이 밖에도 인구사회통계추이를 살펴보아도 급락가능성은 적어 보입니다.
남한 통계를 보면, 2020년까지는 인구증가세가 그리고 2030년까지는 가구수 증가세가 이어질 추계입니다.
적어도 다가올 10~20년 이내에 인구 및 가구수감소로 인해 집값급락요인은 적다는 애깁니다.
실례로 불황기 투자대예측을 저술한 세계적인 인구경제학자인 해리덴트는 이 책에서 서울을 비롯한 수도권의 부동산은 향후 10년 이내에 하락할 가능성은 적다고 기술하고 있습니다.
물론 저출산-고령화로 인해 장기적으로 우리나라의 자연적인 인구감소는 불가피하고 그에 따라 생산활동인구, 주택구매층도 줄어든다는 점은 명약관화 합니다.
하지만 인구는 장기간에 걸쳐 점차 감소하며 급격한 충격을 주지는 못한다는 점을 말씀드리는 것입니다.
한편, 인구가 감소한 미국, 캐나다, 호주 등 다른 선진국이 그러하듯이 앞으로 우리나라의 이민정책도 큰 변화가 올 것입니다.
다시 말해, 해외인구의 유입을 촉진하는 사회적 인구유인책이 시행된다면 자연인구의 감소내지는 노령화로 인한 경제비활력화의 부작용을 어느 정도 막을 수 있습니다.
폐쇄적인 이민정책을 채택하고 있는 우리나라는 개방형정책의 전환만으로도 경제의 지속성장과 주택수요의 감소를 막을 수 있습니다.
물론 정부재정과 가계부채의 증가, 그리스사태에서 보듯이 돌발적인 대형악재의 노출은 우리경제의 어두운 그림자이자 특히, 대외의존도가 높은 우리경제가 한계하는 부정적 요인은 극복하기 힘든 아킬레스건입니다.

미래 10년을 지배할 가치부동산은 무엇인가?
주지하는 바와 같이 부동산 시장은 정책, 금리, 환율, 수급, 소득증가, 인구구조, 투자심리 등 여러 가지 요인이 복합적으로 작용합니다.
그리고 외환, 주식시장과 마차가지로 부동산시장에도 글로벌 자금이 유입되면서 국제화 진행 중입니다.
특히, 글로벌위기 이후 국내 부동산도 금융이 지배하는 데다 특히 오피스시장은 외국투자자가 지배하는 시대가 도래 하였습니다.
그렇다면 부동산거품정도나 집값수준도 이제 글로벌기준으로 비교, 평가하는 방법과 자세가 옳을 것입니다
부동산학과 자산이론에 따르면, 부동산(특히, 주택)도 소중한 자산인 만큼 본질적인 내재가치(교환가치, 효용가치)가 존재하고 가치와 위치에 따라 소위, 시장 가격이 객관적로 결정되는 가격결정구조를 가지고 있습니다.
그렇다면, 부동산의 저평가, 고평가의 여부나 거품의 정도는 어떻게 판단해야 할까요?
고평가, 거품여부는 집값이 얼마나 많이 올랐느냐 혹은 집값이 얼마나 비싼가 하는 지표가 아니라 이른바, 내재가치대비 시장가격과의 갭이 얼마인지를 선행적으로 파악해야 합니다.
결론적으로 혼돈과 혼란의 시대를 살아가는, 특히 은퇴를 앞둔 우리(특히, 중산층)는 노후 경제생활을 대비하여 지금 어떤 부동산 자산전략을 짜야할까요?
바로 이점이 저성장, 저금리, 고령화 사회를 살아가는 이 시대 중산층이 부동산을 공부하고 연구해야 하는 주된 이유이자 핵심과제라고 할 수 있습니다.
미래경제의 불확실성이 높아지고 저금리, 고령화 사회가 다가올수록 우리는 노후준비를 위한 자산관리 차원에서 부동산에 대한 새로운 패러다임과 접근방법, 전략이 필요합니다.
이를테면, 주택은 단순한 투자자산이 아니라 역모기지론제도를 활용하면 평생 우리의 노후를 지키는 든든한 힘이 됩니다.
1가구 1주택자도 지금 보유하고 계시는 주택이라는 자산만 잘 관리해도 풍요로운 노후가 보장됩니다.
노후에는 자식과 마누라는 없어도 주택은 있어야 최악의 경제적 빈곤에서 해방될 수 있다는 뜻입니다.
결론컨대, 향후 10년간은 경제의 불확실성이 높아지는 가운데 부동산시장은 가치부동산(입지, 희소, 미래, 수익가치), 불황에 강한 부동산, 복합수익형부동산이 주도할 것입니다