소중한 내 전세금, 안전하게 지키려면

소중한 내 전세금, 안전하게 지키려면

머니투데이 | 입력 2009.07.18 09:46

 

[머니투데이 이재경기자]올 들어 전세값이 천당과 지옥을 오가고 있다. 지난해 말부터 올 초까지만 해도 역전세난으로 전셋값이 뚝 떨어졌다. 그러다가 2.4분기 이후에는 전세물량이 동이 나기 시작했다. 전셋집을 구하는 시기에 따라 싸게도, 또는 비싸게도 얻게 된다.

어느 경우든 임차인들이 하는 고민은 비슷하다. 중간에 올려달라고 하면 어쩌지? 집이 경매로 넘어가기라도 하면 어쩌지? 나중에 2년 후 너무 많이 올려달라고 하면 어쩌지? 하는 것들이다.

임차인은 언제나 약자였다. 하지만 소중한 내 전세금, 지킬 방법은 얼마든지 있다.
◆대항력 갖추는 게 최우선
전세보증금을 안전하게 지키는 방법은 전입과 동시에 동사무소에서 확정일자를 받는 것이다. 세입자는 해당 주택을 점유하고 주민등록(전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다)을 마친 후 그 다음 날부터 제3자에 대해 대항력을 갖추게 된다.

대항력이란 전세입자가 임대차 관계의 존속을 요구하면서 임차주택을 계속 점유, 사용하고 임대차 기간이 만료되면 임차보증금의 반환을 요구할 수 있는 권리를 말한다. 확정일자는 전입과 동시에 동사무소에 계약서를 가져가면 바로 부여받을 수 있다.

확정일자 효력은 주민등록 전입과 입주(점유)라는 대항요건을 갖춘 상태에서 발생한다는 점에 주의해야 한다.

전세권설정등기를 하는 것도 좋다. 전세권설정등기를 하면 전세보증금을 돌려받지 못할 때 전세금반환청구소송을 거치지 않고도 세입자가 해당 주택에 대해 경매를 신청할 수 있다. 또 해당 주택이 경매처분된 경우 배당절차에서 후순위권리자보다 우선해 배당을 받을 수 있다.

전세권은 집주인의 동의 없이 자유롭게 양도, 임대, 전전세, 담보제공 등도 가능하다.
그러나 전세권을 설정하는 것은 확정일자를 받는 것처럼 호락호락하지 않다. 등기부등본에 권리가 등재되는 것이어서 집주인의 동의를 받아야 하기 때문이다. 특별한 경우를 제외하고는 집주인의 동의를 얻기란 쉽지 않은 일이다.

◆계약갱신때에도 등기부등본 확인하라

주택임대차보호법에 따라 세입 후 2년이 지나면 다시 계약을 해야 한다. 2년 동안은 어떻게든 전세금 인상은 막을 수는 있겠지만 그 후에는 사실상 집주인 마음대로인 것이 현실이다.

전셋값이 올라가면 그 부담은 통상 임차인에게 돌아간다. 가격인상분에 대한 신경전은 길지 않다. 결국 인상된 보증금으로 임대차계약서 도장을 찍게 된다. 임차인은 그래서 약자다.

그러나 여기서 주의해야 할 점이 몇 가지가 있다. 우선 새로운 임대차 계약시 증액된 보증금은 최초의 임대차계약시 확보했던 순위와는 별개라는 점이다.

만약 지난 2년 동안 해당 주택에 근저당권이나 가압류 등이 설정돼 있다면 나중에 경매로 넘어갔을 때 문제가 된다. 임차인은 증액된 보증금에 대한 우선변제권이나 대항력을 행사할 수 없기 때문이다.

따라서 보증금을 높여주기 전에 부동산등기부등본을 반드시 확인해서 근저당권, 가압류, 가처분 등 새로운 권리관계가 생겼는지를 확인해야 한다. 만약 이런 권리관계가 생겨 있다면 재계약을 포기하고 아예 다른 집을 얻는 것이 좋다. 집주인의 채무상환에 문제가 생기는 경우 그 집은 경매로 넘어갈 수도 있기 때문이다.

또 보증금을 증액한 계약서에는 반드시 확정일자를 받아둬야 한다. 아울러 기존의 임대차계약서도 계속 보관하는 것을 간과해서는 안된다.

◆집주인이 바뀌면 계약서를 새로 작성해야 할까

전세 기간에 집주인이 바뀌면 어떻게 해야할까. 모든 계약을 새 주인이 그대로 승계해 주면 고맙지만 그렇지 않은 경우도 있다.

계약내용이 바뀌지 않는 경우에는 계약서를 다시 작성할 필요도 확정일자를 다시 받을 필요도 없다. 계약서를 다시 작성하면 기존 계약 당시에 없었던 근저당권 등이 새로 설정될 수 있어 위험하다.

따라서 계약기간 만료 후 같은 조건으로 계약을 갱신하거나 묵시적 갱신이 됐다면 계약서를 다시 쓸 필요가 전혀 없다.

전세보증금이 아닌 다른 계약조건이 변한 경우에는 기존 계약서에 변경된 내용을 적고 임대인과 임차인이 확인도장을 찍으면 된다.

그러나 변경내용이 전세보증금인 경우에는 주의를 기울여야 한다. 인상된 보증금에 대해서는 별도의 계약서를 작성해 이에 대한 확정일자를 다시 받아야 한다.

이때 주의할 점은 원래의 계약서를 파기하고 새로 전세보증금에 대한 임대차 계약을 작성하지 않도록 하는 것이다. 이렇게 되면 이미 취득했던 대항력 및 우선변제권을 모두 잃을 수도 있기 때문이다.

◆임차권등기명령제도를 활용하자

임대차가 종료됐는데 보증금을 반환받지 못하면 어떻게 해야 할까? 게다가 자녀교육이나 근무지 변경 등으로 당장 이사를 해야 하는 사정이 생겼다면?

그렇다고 그냥 집을 옮기거나 주민등록을 전출할 수도 없는 일이다. 임차인이 종전에 갖고 있던 대항력을 상실하게 돼 보증금을 반환받는 것이 사실상 어렵게 된다.

이 경우 임대차등기명령제도를 이용할 수 있다. 임차인이 근무지 변경 등에 의해 다른 곳으로 이사할 필요가 있는 경우 법원에 임차권등기명령신청을 하면 주거를 이전할 수도 있다.

임차권등기명령신청에 따라 임차주택에 임차권등기를 하게 되면 그 이후부터 주택의 점유와 주민등록의 요건을 갖추지 않더라도 이미 취득하고 있던 대항력과 우선변제권을 상실하지 않는다.

임차권등기명령은 소유자의 동의 없이도 임차인이 단독으로 신청할 수 있다. 또 임차권등기명령신청에 소요된 비용은 임대인에게 청구할 수도 있다.

일단 임차권등기가 되면 그 후에 들어온 임차인은 최우선변제를 받을 수 없고 확정일자순위에 따른 우선변제권만 부여된다.

임차주택이 경매에 부쳐지는 경우에도 임차권등기명령이 도움이 된다. 주택이 낙찰돼 보증금을 받을 때까지 10개월 이상 걸리는 상황에서 이사할 필요가 생기면 이사를 할 수 있기 때문이다.

임차권등기명령신청으로 임차권등기가 되면 임차인은 경매절차에서 별도의 배당요구신청을 하지 않더라도 배당요구를 한 것으로 간주된다. 이에 따라 최우선변제나 우선변제를 받을 수 있다.

법적인 절차를 밟는 것에 대해 어렵게 생각할 필요도 없다. 월평균수입이 260만원 이하인 국민이라면 법률구조공단에서 무료로 상담을 받을 수 있다.


이재경기자 lee@
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