수도권 '시가화 예정지'200㎢ 지정…투자가치 있을까

수도권 '시가화 예정지'200㎢ 지정…투자가치 있을까

가격 이미 오르고 개발시기 유동적

시가지 조성이 예정돼 땅값이 많이 오른 김포시 양촌면 일대 모습. ＜매경DB> 지난해 하반기 이후 경기지역 내 각 시ㆍ군의 장기(2020년) 도시기본계획이 속속 확정되면서 개발 가능 토지에 대한 관심이 커지고 있다. 특히 차기 정부가 녹지 농지 등을 가용용지로 대폭 공급한다는 방침을 정함에 따라 향후 상업용지나 주거지 등으로 바뀔 수 있는 '시가화예정용지'가 주목받고 있다. 그러나 시ㆍ군의 도시기본계획이 미리 알려지면서 가격이 이미 상당히 오른 데다 서울 면적의 3분의 1에 해당하는 땅이 시가화예정용지로 지정될 정도로 면적이 넓어 투자성에 의문을 제기하는 목소리도 있다. 향후 상황에 따라 개발이 안되거나 지정이 취소될 수 있고 기존 도심과의 인접성, 인구 유입 전망 등을 꼼꼼히 챙기지 않으면 실패하는 투자가 될 수 있다고 전문가들은 조언한다. ◆ 서울 면적의 3분의 1 크기 지정 = 시가화예정용지는 향후 도시가 커질 것에 대비해 주거지나 상업ㆍ공장 용지 등으로 쓰일 만해 미리 확보해둔 땅을 말한다. 도시지역의 자연녹지와 관리지역 등을 대상으로 각 시ㆍ군이 지정하는데, 인구 증가 전망이 가장 중요한 기준이 된다. 지정할 때는 향후 땅의 용도과 우선 개발 순위를 미리 개략적으로 정한다. 20일 경기도 각 시ㆍ군의 2020년 도시기본계획에 따르면 경기도 내에서 시가화예정용지로 지정되거나 지정될 면적은 어림잡아도 200㎢가 넘는다. 이는 서울 면적(605㎢)의 3분의 1에 해당하는 규모다. 31개 시ㆍ군 가운데 10여 곳이 시가화예정용지를 확정했거나 곧 확정할 예정이다. 황해경제자유구역 개발 등으로 인구 증가가 예상되는 평택시는 청북면 현곡리, 토진리 일대, 고덕면 여염리 일대 등 약 51㎢가 시가화예정용지다. 그동안 신도시 개발이 가장 활발했던 용인도 모현면 초부리, 백암면 용천리 일대 등 21㎢ 이상 면적이 시가화예정용지에 포함됐고, 수도권 남부의 중심지로 도시가 팽창 중인 수원시는 장안구 이목동, 영통구 이의동 등 11.8㎢가 포함됐다. 이 밖에 파주시 김포시 고양시 등도 10~30㎢의 시가화예정지를 확보해 두고 있다. ◆ 투자매력 있으나 이미 올라 = 향후 주거지나 상업용지로 바뀌어 도시로 편입될 수 있다는 점에서 시가화예정용지는 매력적인 투자처다. 전문가들은 "과거 판교처럼 시가화예정용지는 향후 '알짜' 도시지역으로 개발될 수 있어 부동산 투자에서는 눈여겨봐야 하는 곳"이라고 강조했다. 하지만 전망이 유망하다고 무턱대고 투자에 나서기엔 곳곳에 주의할 점이 많다. 우선 가격이 이미 꽤 오른 상태다. 기획부동산업자 등이 이미 선점한 곳도 많다. 실제로 교하신도시 개발 등으로 주목을 받아온 파주시는 문산읍 일대 시가화예정용지의 경우 최근 1년여 사이 3.3㎡당 지가가 150만원 안팎에서 250만~300만원으로 60~100% 상승했다. 또 용인시 초부리 시가화예정용지는 현재 3.3㎡당 500만~600만원에 시세가 형성돼 1년여 전보다 역시 100%가량 올랐다. 진명기 JMK플래닝 대표는 "개인은 물론 법인들의 투자가 많아지면서 주로 주거지로 개발될 가능성이 높은 곳을 중심으로 가격이 상당히 올랐다"고 설명했다. 또 너무 많은 면적이 지정됐다는 점도 있다. 경기도 인구가 증가세에 있다지만 향후 서울 면적의 30%가 넘는 200㎢가 모두 개발된다고 보기에는 무리라는 지적이 나온다. 실제 예상한 인구 증가가 현실화하지 않을 경우 그대로 자연녹지 등으로 묶이는 땅이 될 수도 있고 지정에서 제외될 수도 있다. 강공석 투모컨설팅 대표는 "수도권 시가화예정용지가 유망하다지만 1년여 전과 비교하면 보통 30~40%씩 가격이 올라 다소 부담스럽다"며 " 너무 많은 면적이 지정된 것도 변수"라고 지적했다. 시가화예정용지는 실제 개발까지 짧게는 5년, 길게는 10년 이상 시간이 필요해 투자금이 장기간 묶이고 대단위 개발이 이뤄질 경우 수용되거나 각종 제한이 있을 수 있다. 토지 분할이 안되기 때문에 소액투자자의 경우 공유지분(여러 사람이 공동 소유) 형태로 투자하는 탓에 법적 분쟁 가능성이 있다는 점도 주의해야 한다. [이상훈 기자] [ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]