이명박 당선 이후 부동산 新투자전략

2007/12/20 10:18  [중앙일보조인스랜드]

 

이명박 당선 이후 부동산 新투자전략

급격한 변화보다는 완만한 규제완화 기대

 

대선 전 여론조사 예측대로 한나라당 이명박 후보가 대한민국 17대 대통령에 당선되었다. 2008년 한해는 부동산 시장 참여자들에게는 불확실성이 일정부분 제거된다고 봤을 때 시장주의자인 이명박 당선은 나름대로 큰 의미를 내포하고 있다.

큰 테두리에서 보면 정권 초기부터 과중한 부동산 세금에 대한 대폭적인 경감 조치를 비롯한 부동산 규제완화조치가 즉각 나오고 힘들어 보인다. 아무래도 정권초기부터 대폭적인 규제완화로 부동산이 또 다시 불안하게 되면 당선자뿐만 아니라 참모역할을 하는 정책 입안자들까지 투기꾼이란 오명을 뒤집어 쓰는 위험을 바라지 않기 때문이다.

2008년 이명박당선 이후 부동산 투자전략을 점검하기 앞서 암울한 부동산 시장의 현실을 우선적으로 직시해야 한다.

공식적인 미분양 물량만 전국적으로 10만가구가 넘는 일촉즉발의 위태로운 상황의 아파트 시장, 연일 급등하는 주택담보 대출금리, 서브프라임사태와 부상하고 있는 미국의 스태크플레이션 징후로인한 금융시장 불안감, 시중의 뭉치돈이 대거 주식시장으로 이동하는 머니무브(ｍｏｎｅｙ ｍｏｖｅ）현상이 급속히 진행되고 있다는 점이다.

결과론적으로 2008년 한해동안 부동산 시장참여자들이 경계해야 할 것은 국내외적인 불안한 경제현안을 외면하며 막연한 기대감을 가지는 것이다. 즉 ‘ MB가 당선되었으니 부동산 시장이 좋아지겠지’라고 하는 MEGO〔My eyes glaze over: 아무리 관심을 끌려고 해도 별 반응을 보이지 않고 나와 무관심한 일로 치부해 버리는 일)현상을 경계해야 한다.

이명박 당선자 부동산 핵심 공약

세금경감과 신혼부부 내집마련 대책

우선적으로 이명박 당선자가 내세웠던 선거공약을 검토해 보면 거주목적 장기보유 실소유자 (1가구 1주택)에 대한 양도세 및 종부세 경감을 들수 있다. 구체적으로 살펴보면 현행 공시가격 ‘6억 원 초과’로 되어 있는 종부세 과표기준이 ‘9억 원 초과’로 변경될 가능성과 연차적으로 양도세 면제 기준금액을 현행 6억원에서 9억원으로 상향 가능성, 연소득이 일정기준 이하인 1주택자인 고령자에 대해서는 종부세를 전액 면제할 가능성이 많아 보인다.

이명박 당선자는 선거기간 중 1가구 1주택 장기 보유자에 대한 중과세 반대뜻을 거듭 밝히면서 “투기목적 주택에 대한 중과세는 반대하지 않지만, 주거 목적 주택에 중과세하는 건 오히려 불평등”이라고 주장했기 때문이다.

따라서 이왕 매도계획을 잡고 있는 공시가격 ‘6억 원~9억원 대의 ’의 주택을 가진 분들은 급하지 않다면 제도가 바뀐 후 매도를 고려해 볼 만하다. 지금 매도해봤자 급매물로 처리되기 마련이고 종부세 과표기준이 상향되고 동시에 양도세 면제 기준이 상향되면 양도세절감액이 훨씬 크기 때문이다.

아울러 저출산 문제를 해결하고 신혼부부 내집마련을 지원하기 위해 수도권과 광역시에 한해 12만채의 신혼부부 주택을 공급하는 `신혼부부 내집마련 지원정책'도 주요 선거 공약 가운데 하나였다. 따라서 아직 내집마련하지 못한 신혼부부들은 희망의 고삐를 놓치지 않아도 될만하다.

재건축•재개발 규제완화 본격 시동

한나라당 이명박 후보가 대통령에 당선된 이후 한동안 하향 안정세를 보여온 서울 강남권 저밀도 재건축 아파트에 대해 관심이 높아졌다. 용적률과 층수 제한 완화 등 재건축•재개발 규제에 대한 완화를 내세운 이명박 당선자의 선거 공약 때문이다.

재건축•재개발 규제완화에 대한 연장선상으로 봤을때 소액 투자가 가능하고 용적율 상향가능성이 있는 다세대 다가구가 밀집된 초기 재개발 시장의 경우 , 이명박 시대에 최대 투자상품으로 부상할 전망할 가능성이 크다.

실제로 아파트매매등 올해 부동산시장이 전반적으로 침체를 보이고 있는 가운데 연립/다세대 경매시장은 서울의 경우 감정가 대비 100% 넘는 낙찰가를 보이고 있다.

현실화되고 있는 ‘ＭＢ 임팩트’

한편으론 한나라당 대선후보 시절 이명박 당선자는 제 2 롯데월드의 초고층 사업에 대해 ‘서울시장시절때부터 필요성을 역설해 왔다’고 주장했다.

실제로 지난 10월 남북정상회담을 전후로 송파구 잠실 주공 5단지 아파트를 매입시기를 물어보는 상담이 한달에 1~2건 정도 있었다. 하지만 그 당시 필자는 ＢＢＫ 사건이 완료될때까지 잠실 주공 5단지 매입을 유보하는 방향으로 상담을 마무리 했었고 역시나 해당 아파트 시세는 한동안 큰 변화가 없었다. 하지만 지난해말 ＢＢＫ 사건이 무혐의로 결론나자 매매문의가 두세배가량 증가했다. 실제로 현지 협력중개업소를 통해 알아본 결과 잠실 주공 5단지의 경우 지난해 하반기 BBK 수사 발표전에는 한달 평균 2~3가구가 거래됐으나, BBK 수사 발표 이후에는 월 평균 7~8가구의 거래가 성사된다고 했다.

또한 재건축 규제 완화로 인한 용적율 증가로 최대 혜택을 보는 단지는 강남권 저밀도 재건축 단지의 대표주자인 개포주공아파트다.

지난해 하반기경 급매물 위주로 간간히 한두건 거래되었던 강남구 개포주공의 경우 이명박 당선이후 매물 회수속에 매도 호가가 상승 기미를 보이고 있다.

한 민간 부동산정보업체의 조사결과만 보더라도 지난해 BBK 수사 발표전인 12월 집계한 서울 재건축 단지 매매값 변동률을 보면 지난 두달간 계속 0.05~0.13%의 하락세를 보이던 서울 재건축 단지 아파트 매매값이 지난해 12월 첫주에는 0.03% 올랐을 정도로 이명박 당선전후로 재건축 단지들이 민감하게 반응하고 있다.

신도시 개발보다 기존도시 고층화 관심

집권당의 부동산 정책을 개괄적으로 보면 재건축, 재개발 규제완화를 통한 집값 안정에 초점이 맞춰지고 있다. 집권당의 부동산 정책은 “ 재건축, 재개발 규제완화로 잠깐 부작용이 있을 수 있지만 물량이 늘어나면 결국 집값이 안정될 수밖에 없다”는 도심권 물량공급을 통한 집값 안정에 초점이 맞쳐지고 있다. 대선기간중에 이명박 당선자는 ‘서울시장 재직시 뉴타운을 해 처음에는 가격이 올랐지만 계속 공급을 늘리니까 상당히 안정됐다고 말해 ‘공급 확대를 통한 가격안정’에 대한 소신을 밝히고 있다.

한나라당 대통령 후보시절의 이명박은 "서울뿐 아니라 기존 도심개발을 어떻게 할 것인가의 문제를 이야기하고 있다"며 "같은 용적률을 가지고도 고층화하면 도심 휴식공간이 훨씬
넓어진다"고 밝혔다.

비유하자면 지하철 공사(재개발/재건축)가 진행되는 동안 인근에 거주하는 주민들은 다소 불편(집값 불안)을 느끼지만 지하철이 완공되면 주민들이 혜택(집값 안정) 을 볼수 있다는 논리다.

추가적으로 이명박 당선자는 압구정동 현대 등 서울 한강변 아파트나 강북 도심주변 뉴타운 조합원들이 줄기차게 요구하고 있는 고층 재건축ㆍ재개발 방안에 대해 상당히 긍정적인 의지를 갖고 있고 있기 때문에 어떤 식으로든 해결책이 나올 것으로 예상된다.

또한 그는 신도시 개발에 대해서도 "사람들은 거리와 위치가 편리한 곳에 살기를 원하고, 신도시를 만들면 교통 문화 등에 대한 새로운 투자가 돼야 하며 한 도시가 제 위치를 차지하려면 적어도 20~30년이 걸린다"고 해 신도시 개발에 부정적인 입장을 밝혔다.

이는 집값 안정을 목적으로, 강남 등 투기과열지구에서 재건축을 억제해 온 지난 정부의 부동산 정책과는 반대 방향이다.

결론적으로 신도시개발보다는 기존 도시를 재개발•재건축 하는 방향으로 갈 것으로 보이기 때문에 시장 참여자들은 이에 잘 대비해야 한다.

주택 공급을 위해 그린벨트를 훼손하면서까지 고밀도로 빽빽하게 지어진 신도시를 여러개 만드는 것보다 기존도심의 용적율을 완화해 주택공급을 늘린다는 복안은 원칙적으로 필자도 찬성한다. 신도시만 무턱대고 지어봤자 도심까지의 출퇴근 시간만 오히려 더 늘어나게 되고 일본의 사례를 봤을때도 고령화 사회로 진입할수록 신도시 본래 기능이 퇴색해 자족기능을 상실할 수 있다.

이명박 당선자는 서울시장 재임때의 업무수행능력을 볼때 건설사 입장에서도 굳이 대운하 공약이 아니더라고 공공공사 수주가 급격히 늘수 있어 대형건설사들 위주로 수혜를 볼 수 있다.

전매제한 완화 예고

이명박 당선자는 후보시절 분양가 상한제 실시에 따른 전매제한에 대해서도 “어느 정도 제한은 있을 수 있는데 너무 장기간 제한하면 부작용이 생기고 음성거래가 발생한다”며 “이 동네 살다가 저 동네로 이사가야 하는데 10년간 못 판다 그러면 안 된다. 무리한 규제는 성공할 수 없다”고 말해 전매제한 기간을 대폭 완화할 것임을 밝혔다.

얼마전 방문한 파주신도시의 경우도 이명박 당선자의 선거 공약때문인지 최장 10년간 전매가 제한된 파주신도시의 경우도 순위외 청약의 일종인 4순위에서 청약자들이 모델하우스에 몰려 연일 인산인해를 이루고 있었다.

그렇다고 보면, 지난해 하반기 분양에 나섰던 공공택지지구 아파트의 일부 잔여 물량을 주목할 필요가 있다. 전매제한이 점차로 완화가 된다고 가정해보면 분양가 상한제 적용을 받아 저렴하게 공급된 공공택지 미분양 물량은 이명박 시대의 ‘돈되는 부동산’ 임에 틀림없다.

이명박 시대, 맹목적 부동산 투자는 금물

이명박 당선자는 후보시절 “보유세 효과는 일정 기간이 지난 뒤에 나타나는 만큼 1~2년 지켜보며 부작용을 점검한 뒤 정해야 한다”고 말해, 집권하더라도 당장 부동산 세금을 내리진 않겠다는 뜻을 밝혔기 때문에 정권초기부터 급격한 규제완화는 기대하기는 어렵다.

또한 재건축 재개발 규제완화의 경우도 ‘조합원들의 시세 차익을 서민주택 공급 재원으로 활용하는 방안을 적극 추진한다는 계획’을 밝힌만큼 무턱대고 추격매수에 나서는 것은 위험하다. 부동산 가격이 오르기 위해서는 대출이 필요없는 돈 많은 투자자들의 수요뿐만 아니라 대출이 어느정도 필요한 적절하게 돈 있는 투자자들이 계속 매입해주어야 한다.

하지만 총부채 상환비율 적용으로 투자유망물건을 후속적으로 매입 할려는 수요는 줄어들 수 밖에 없다. 설령 총부채 상환비율을 완화하더라도 시중금리가 높아 가수요가 빠른 살아나기에는 역부족이다.

결론적으로 정권초기부터 급작스럽게 부동산정책의 큰틀을 바꾸기는 쉽진 않을 것으로 보인다. 대신 서서히 규제완화 쪽으로 초점이 맞쳐질것으로 예상되기 때문에 2008년 하반기로 갈수록 가격 상승력 압력을 받을 수 있다.

하지만 예상과 달리 부동산 규제완화가 당초 기대에 못 미치면 이명박 시대의 부동산 시장도 산적한 악재속에 미궁에서 헤어나지 못해 국내경기마저 위태롭게 할 수 있다.


박상언 ceo@youandr.co.kr

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