상가 수익률 계산방법

상가 투자수익률 계산은 이렇게

분양상가투자자들이 가장 관심을 갖는 부분은 무엇보다도 ‘투자를 통해서 얼마나 높은 수익을 얻을 수 있을까?’하는 투자수익률 부분일 것이다. 금융권의 정기예금과 같은 경우라면 이미 확정 수익률이 정해져 있기 때문에 자신의 수익을 예측할 수 있지만 펀드투자나 분양상가 투자는 향후 벌어질 목표수익률내지는 예상수익률이기 때문에 수익률을 현실성 있게 검토하기란 쉽지 않다. 투자수익률을 검증하려는 이유는 무엇보다도 같은 자금으로 행할 수 있는 여러가지 투자 방법 중 가장 수익률을 극대화 시킬 수 있는 투자처를 찾기 위함이다. 이렇게 투자수익률을 예상해 가장 유리한 투자를 결정하기 위해서는 수익률 계산 방법을 알아야 한다. 상가에 투자를 하고 있으면서도 막연히 어려울 것이란 예상만으로 투자수익률 계산은 남의 손에 맡기는 경우가 비일비재하다. 이제는 분양상가 투자에서 가장 보편적으로 사용되는 투자수익률 계산 방법을 익혀 내 손으로 투자수익률을 계산해보자 내가 분양받고자 하는 상가가 1층 26.84평형 분양가 845,460,000원이라고 하자. 이 상가에 투자할 경우 시행사에서는 금융권과 연계해 분양가의 40%에 해당하는 338,184,000원을 연 7%의 조건에 융자가 가능하다. 그리고 보증금 100,000,000원에 월세 5,000,000원에 임차를 희망하는 임차인이 대기중이라고 한다면 이상가에 투자할 경우 투자자의 실투자금 대비 투자수익률은 얼마나 될까? 항목 금액 계산내역 ① 분양가 845,460,000 분양가총액 ② 예상보증금 100,000,000 예상(확정)보증금액 ③ 예상월세 5,000,000 예상(확정)월세액 ④ 융자금 338,184,000 융자처리할금액 ⑤ 융자이율 7% 융자액 연이율 ⑥ 실투자금액 407,276,000 ①-(②+④) ⑦ 월대출이자액 1,972,740 ④ × 금리% ÷ 12개월 ⑧ 실질월수익액 3,027,260 ③-⑦ ⑨ 실질연수익액 36,327,120 ⑧×12개월  ⑩ 실질연수익률 8.92% ⑨÷⑥ × 100 위의 계산내역을 순서대로 따라 해보시면 실질 수익률은 8.92%라는 수익률이 나온다. 물론 이 투자수익률은 순차적 납입기간별, 보증금 입금일정별, 날짜별 계산까지 검토하여 일자단위의 수익까지 상세하게 검토하는 것은 아니다. 또 취득세, 등록세등 기타 투자자의 입장에서 투자되어야할 제반 비용까지는 계산되지 않았으므로 이를 포함시켰을 때 수익률은 다소 떨어질 수 있음을 감안해야한다. 그렇다면 이렇게 투자 수익률 계산으로 산출된 수익률에서 융자금을 활용하는 범위를 조금 바꾼다면 조건의 변화는 어떻게 될까? 가령 융자금액을 총분양금의 40%를 모두 쓰지 않고 30%만 활용한다면 수익률 변화는 어떻게 될까? 항　　목  금　　액  계 산 내 역 ① 분양가  845,460,000 분양가총액 ② 예상보증금  100,000,000 예상(확정)보증금액 ③ 예상월세  5,000,000 예상(확정)월세액 ④ 융자금  253,638,000  융자처리할금액 ⑤ 융자이율  7% 융자액 연이율 ⑥ 실투자금액  491,822,000  ①-(②+④) ⑦ 월대출이자액  1,479,555 ④ × 금리% ÷ 12개월 ⑧ 실질월수익액  3,520,445  ③-⑦ ⑨ 실질연수익액  42,245,340  ⑧×12개월 ⑩ 실질연수익률  8.58%  ⑨÷⑥ × 100 융자금액의 활용범위를 10% 낮추면서 실투자금액이 늘어났으며 실질 수익률도 8.58%로 0.34P% 낮아지는 결과가 발생했다. 이렇게 비교분석해 보면 우선 임차조건이 확실하다는 전제하에서는 금융융자를 활용하는 레버리지효과를 최대한 활용하는 것이 유리하다는 것을 확인할 수 있다. 하지만 현실에서는 임차인의 영업경쟁력과 임차안정성등을 감안해보면 금융활용포인트를 40%까지 모두 활용하는 것은 자칫 리스크를 안을 수도 있으므로 현실성을 감안하는 혜안이 필요하다. 임차인이 계약기간 만료 시 영업경쟁력이 약해 계약연장을 포기할 경우 투자자의 입장에서는 수입금이었던 월세에서 금융비용을 부담하는 것이 아니라 자신의 자금으로 금융비용을 내게 돼 부담비율이 과도해질 수 있기 때문이다. 이런 점을 고려해 융자금액을 활용하는 레버리지 효과는 30%정도수준이 바람직하다. 상가정보제공업체 상가뉴스레이다(http://www.sangganews.com/) 정미현 선임연구위원은 “내가 투자하고자 하는 상가의 예상 수익률을 계산해 보는 것은 상가투자의 초석이 될 것”이라며 “수익률 계산 시 변수 및 조건들을 다양하게 바꾸어보면 자신에게 가장 유리한 조건을 산출할 수 있다”고 설명했다.