11.15 부동산대책 후속조치 나올까
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11ㆍ15 부동산대책만으로 강남 집값과 민간 아파트 고분양가를 잡기에는 미흡하다는 지적이 나오고 있다.
이에 따라 정부도 일부 보완 대책을 준비하고 있다. 부동산시장 안정과 관련해 가장 중요한 네 가지 현안인 △서울 강남권 공급확대를 위한 재건축 규제완화 △거래활성화를 위한 한시적인 양도세 인하 △민간아파트 분양가 인하 방안 △무주택자 등 실수요자를 위한 청약제도 개편에 대한 정책 방향을 정리해 본다. ◆민간아파트 분양가 인하방안 내년 2월 공개 = 11ㆍ15대책의 핵심내용 중 하나는 분양가 인하다. 공공택지 아파트는 이미 분양가 상한제(원가연동제)가 적용되고 있는데 정부는 여기에 더해 개발밀도 상향, 기반시설비용 재정분담 등을 통해 중소형(전용 25.7평 이하)은 25% 안팎, 중대형(전용 25.7평 초과)은 15% 안팎 분양가를 내릴 예정이다.
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| 그러나 이번 대책에서 민간택지에서 공급되는 아파트에 대한 분양가 인하 방안은 포함되지 않았다.
당초 민간 아파트에도 분양가 상한제를 적용하는 방안이 검토됐으나 시장 파장과 절차문제 등을 이유로 이번 대책에는 들어가지 않은 것으로 알려졌다. 정부는 분양가제도개선위원회의 연구와 전문 용역 등을 통해 내년 2월 말까지 민간 아파트를 포함한 분양가제도 개선 방안을 마련할 예정이다. 건교부 관계자는 "이미 공개하고 있거나 분양가 상한제를 적용하고 있는 부분을 확대ㆍ강화하는 방법을 논의할 것"이라고 밝혔다. 이 관계자는 "공공택지뿐만 아니라 민간택지에서 지어지는 민간아파트도 당연히 검토대상에 포함된다"고 말했다. 그러나 정부 내에서도 반론이 만만치 않다. 재경부 관계자는 "분양원가공개, 분양가 상한제, 후분양제 등의 규제는 공급을 위축시키거나 지연시키는 부작용이 있다"며 "공공부문 분양가를 낮추면 민간사업자도 무작정 값을 올릴 수 없기 때문에 이러한 간접적 방법으로 제어하는 게 바람직하다"고 설명했다. ◆"투기장 안될 여건 갖춰지면 재건축 규제완화" = 11ㆍ15대책은 공급 확대에 초점이 맞춰져 있다. 신도시나 국민임대단지의 개발 밀도를 높여 공급 가구 수를 늘리고 신규 택지와 신도시 등을 지속적으로 확보해 나간다는 것이 주요 내용이다. 이 같은 공급 확대책은 국민에게는 공급 확대에 대한 정부의 강력한 의지를 보여주는 신호로 받아들여질 수 있다. 하지만 11ㆍ15대책에는 집값 상승의 근원지인 강남을 겨냥한 공급 확대 방안이 미흡하다는 지적이다. 이 때문에 이번 대책의 효과가 제한적이고 강남권 공급 확대를 위한 추가 대책이 필요하다는 목소리가 나오고 있다. 전문가들 사이에서 강남권 공급 확대를 위한 방안으로 고려되는 것이 재건축규제 완화다. 용적률 등을 높여 가구 수를 늘리고 사업추진을 막고 있는 규제를 완화해 주택공급이 빠르게 이뤄지게 하자는 것이다. 그러나 재건축 가격 상승 염려가 있어 정부가 규제완화 카드를 꺼내들기는 쉽지 않다. 박병원 재정경제부 차관은 16일 "이번 대책은 8ㆍ31대책에서 이미 밝힌 공급 확대 부분을 진지하게 챙기는 것으로 정부의 부동산 정책 기조에는 변화가 없다"며 "재건축은 투기의 장이 안될 것이라는 여건이 확보되면 허용하겠다"고 밝혔다. 주택시장이 안정되고 개발이익환수 강화 등을 통해 가격불안 요소가 제거돼야 규제완화를 고려해볼 수 있다는 설명이다. 다만 주택시장이 안정됐는지와 개발이익을 어느 정도까지 환수할지에 대해서는 객관적인 판단 근거가 제시되지 않은 상태다. ◆양도세 낮춰 거래 활성화 "지금은 곤란" = 11ㆍ15대책에는 세금대책이 포함돼 있지 않다. 지난해 발표된 8ㆍ31대책을 통해 보유세 양도세 등이 강화되고 있고 이에 대한 장기계획도 이미 세워져 있기 때문이다. 그러나 시장에서는 한시적으로 양도세를 낮춰주는 특례조치를 검토해야 한다는 의견이 계속 제기되고 있다. 주택 보유자에게 집을 처분할 기회를 제공함으로써 주택거래를 활성화하고 집값 불안을 제거하자는 논리다. 실제로 다주택자들이 무거운 양도세 때문에 매물을 내놓지 못하고 이 때문에 거래시장에서는 매물이 적어 한두 번의 거래로도 가격이 급등하는 왜곡 현상이 나타나고 있다. 또 고정소득이 없어 종합부동산세가 부담스러운 노인층도 양도세가 무서워 집을 내놓지 못하고 있다. 그러나 정부 생각은 다르다. 양도세는 소득세이고 불로소득에 대한 과세이므로 형평성 차원에서 완화할 수 없다는 방침이다. 박병원 재경부 차관은 "양도세는 소득 중에서도 가장 불로소득적 성격을 가지고 있으므로 완화는 조세정의에 맞지 않다"고 설명했다. 재경부의 또다른 관계자는 "보유세 양도세는 장기적으로 어떻게 강화하는지에 대한 계획이 이미 8ㆍ31대책을 통해 세워져 추진되고 있다"며 "아직 본격적으로 시행도 되지 않은 보유세ㆍ양도세 강화방안이 변경될 가능성은 거의 없다"고 말했다. ◆무주택자에 유리한 새 청약제도 도입 = 연말께 정부안이 확정 발표될 청약제도 개편방안도 11ㆍ15대책이 풀지 못한 과제다. 11ㆍ15대책에서는 "실수요자 중심의 청약제도 개편을 추진해 주택을 절실히 필요로 하는 수요자가 주택을 공급받을 수 있는 기회를 확대하겠다"는 원론적인 언급만 포함됐다. 이와 관련해 주택산업연구원은 건교부의 연구용역을 받아 지난 7월 △부양가족 수(자녀수, 세대구성) △무주택 기간 △청약통장 가입기간 등을 종합적으로 고려한 가점제 도입방안을 발표했다. 그러나 정부 주변에서는 "당초 방안에 상당한 수정이 가해질 것"이라는 관측이 끊이지 않고 있다. 우선 신도시 등 공공택지 중대형 아파트에 대해서도 청약가점제를 적용하는 방안을 검토하는 것으로 알려지고 있다. 이 방안이 채택되면 이미 집을 갖고 있는 사람은 집을 늘려갈 수 있는 기회가 줄어들지만 무주택자의 당첨기회는 크게 늘어나게 된다. 정부 관계자는 "25.7평 초과 중대형 주택에 대해서도 가점제를 적용하면 무주택자의 주택 구입시기를 늦춰 수요를 줄이는 효과가 있다"며 "분양가 인하에 따른 청약과열을 방지하는 데 도움이 될 수 있다"고 말했다. 정부는 이와 함께 신혼부부 등 젊은 층의 주택소유 기회를 넓혀주기 위해 세대별로 차별화된 가점제를 적용하는 방안도 함께 검토하고 있다. 새 청약제도는 올해 말 개편방안을 확정해 2008년부터 단계적으로 시행할 예정이다. [이진우 기자 / 김규식 기자]
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