약정한 계약금 중 일부를 지급한 상황에서의 일방에 의한 계약해제.

약정한 계약금 중 일부를 지급한 상황에서의 일방에 의한 계약해제
  (대법원:2015.04.23. 2014다231378)
 
매매가액이 적게는 수천만 원에서 많게는 천문학적 금액에 이르는 부동산 매매계약에서는 대금의 일정 부분을 계약금으로 약정하여

지급하고 일정 기간 뒤에 중도금과 잔금을 지급하는 경우가 통상적인데, 이 경우 부동산 매매계약의 당사자는 계약금약정에 따라,

아니더라도 민법 제565조 제1항 규정에 따라 부동산 매매계약의 이행의 착수(대체적으로 매수인의 중도금 지급)에 이를 때까지, 매수인은

지급한 계약금을 포기하고 매도인은 지급받은 계약금의 배액을 매수인에게 반환함으로써 계약을 자유롭게 해제할 수 있습니다.

그런데 현실에서는, 매수인 측의 자금 융통 문제 등으로 인하여 매매계약 체결 시 약정한 계약금의 일부만을 지급하는 경우도 있고, 심지어

약정한 계약금 자체를 전혀 지급하지 않는 경우도 간혹 발생하는데, 이 때 위 민법 제565조 제1항 규정에 따른 계약해제가 가능한지,

가능하다면 반환 또는 배액 상환해야 하는 금액의 기준이 실제 지급된 계약금인지 계약서에 약정된 계약금인지 문제가 될 수 있습니다.

결론부터 말씀드리면 이와 같은 경우에도 민법 제565조 제1항이 적용될 수 있고 그 반환 또는 배액 상환해야 하는 금액의 기준은 계약서에

 약정된 계약금입니다#. 즉 부동산 매매계약에서 약정된 계약금의 전액이 아닌 일부가 수수된 경우나 전혀 수수되지 않은 경우, 매수인은

지급한 일부 계약금만 포기하면 되는 것이 아니라 추가로 약정한 계약금의 잔액을 지급하여야만 계약을 해제할 수 있고, 매도인은 수수된

일부 계약금의 배액이 아닌 약정된 계약금의 배액을 지급하여만 계약을 해제할 수 있다는 것입니다.

이와 관련하여 대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결은 “매매계약이 일단 성립한 후에는 당사자의 일방이 이를 마음대로 해제할

수는 없는 것이 원칙입니다. 다만 주된 계약과 더불어 계약금계약을 한 경우에는 민법 제565조 제1항의 규정에 따라 해제를 할 수

있기는 하나, 당사자가 계약금 일부만을 먼저 지급하고 잔액은 나중에 지급하기로 약정하거나 계약금 전부를 나중에 지급하기로 약정한 경우,

교부자가 계약금의 잔금 또는 전부를 지급하지 아니하는 한 계약금계약은 성립하지 아니하므로 당사자가 임의로 주계약을 해제할 수는 없다.”

고 판시하고, 나아가 “피고의 주장과 같이 계약금의 일부만 지급한 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도, 그 해약금의

기준이 되는 금원은 실제 교부받은 계약금이 아니라 약정 계약금이라고 봄이 타당하다. 라고 판시를 한것입니다.

실제 교부받은 계약금의 배액만을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다면 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하게 될

뿐만 아니라, 교부받은 금원이 소액일 경우에는 사실상 계약을 자유롭게 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과가 되어 부당하기

때문이다.”라고 판시하고 있습니다.

이와 같이 계약이 일단 성립한 경우 계약 당사자들은 계약 내용에 구속될 수밖에 없는바, 회원 여러분들에게 부동산 매매계약 등을 체결할

때 계약금약정이 주는 무게감을 인식하시고 계약에 임하실 것을 당부해 드립니다.

(예를 들어 설명하면)
매매가 1억원 빌라를 매매하기로 약정하고. 계약금을 1천만원을 지급하기로 약정을 하면서 실제 토요일이여서 계약금 일부 3백만원지급하고,

 월요일에 계약금 잔액 일부  7백만원을 지불하기로 약정을 하고 계약서를 작성을하였습니다. 그런데 매수인이 마음이 변하여 빌라취득을

포기한다면 매도자는 받기로 약정한 7백만원을 청구해야된다 입니다. 그 반대로 매도인이 매도를 하지 않겠다고 한다면 매수인에게  계약금의

배액인 2천만원을 지급하고 계약을 해제할수 있다 그런 뜻으로 판단하면 됩니다. 통상 지불된 금액만 포기하고 수령한 금액의 배액을 지불하고

계약을 해제하는 것은 아니란는 말입니다.