입주권 팔면 양도세 내야하나

김 만성 2008. 7. 31. 14:50

머니투데이 2008-07-31 12:09:09

[머니투데이 이재경 기자]최근 일부 지역에서 뉴타운이나 재개발 추진이 가시화하고 있다. 입주권을 받은 경우 집을 팔지 말지가 고민되기 마련이다. 기존주택이나 입주권을 팔 때 양도소득세가 과세될까.

청약에서 당첨된 분양권의 경우 계약금과 중도금, 잔금을 낸 후 최종적으로 아파트를 취득하게 된다. 전매제한 기간만 넘기면 얼마든지 되팔 수 있으며 보유조건만 충족하면 양도소득세 비과세 혜택도 받을 수 있다.

반면 입주권의 경우 기존에 보유한 부동산에 대해 재건축이나 재개발 기간 중에는 '권리' 형태로 변환되었다가 사업이 완료된 후 다시 부동산을 취득하는 것이어서 세금관계가 복잡하다.

특히 일부 재건축ㆍ재개발조합원 입주권의 경우 보유하고 있는 다른 주택과 합산해 다른 주택 양도시 중과세가 적용되는 경우가 있으므로 주의해야 한다. 원칙적으로 재개발ㆍ재건축 조합원 입주권은 부동산을 취득할 수 있는 권리일 뿐 주택이 아니다. 하지만 1가구 1주택 비과세와의 형평성에 의해 양도소득세가 과세될 수도 있다.

양도소득세는 과세표준에 따라 9%~36%를 적용한다. 보유기간이 1년 미만인 경우 50%, 1년 이상 2년 미만인 경우 40% 세율을 적용한다. 단 일정 요건을 충족한 조합원입주권의 경우 1가구 1주택으로 보고 비과세를 적용받을 수도 있다.

◇입주권 양도세부과, 시점에 따라 다르다

우선 재개발ㆍ재건축 사업에 참여한 조합원으로 관리처분계획의 인가일(그 전에 기존주택이 철거되는 경우에는 기존주택의 철거일) 현재 기존주택이 비과세 되는 1가구 1주택 요건에 해당하고 기존주택 대신에 받은 조합원 입주권을 양도할 경우 양도소득세가 과세되지 않는다.

비과세되는 1가구 1주택 요건은 주택을 3년 이상 보유한 경우이며 서울이나 과천 및 5대 신도시 소재 주택의 경우에는 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주해야 한다.

이 기준은 관리처분계획의 인가일이며 인가일 전에 기존주택이 철거되는 경우에는 기존주택의 철거일이다.

관리처분계획의 인가일뿐 아니라 조합원입주권 양도일 현재에도 다른 주택이 없어야 한다. 또는 양도일 현재 1조합원 입주권 외에 1주택을 소유한 경우 1주택을 취득한 날부터 1년 이내에 당해 조합원 입주권을 양도할 경우 양도소득세가 과세되지 않는다.

2주택을 보유하던 중 1주택이 입주권으로 전환된 경우에는 관리처분계획인가일에 따라 달라질 수도 있다.

관리처분계획인가일이 2005년 12월 31일 이전인 경우에는 해당 재건축아파트가 완공되기 전까지는 다른 보유주택을 양도할 때 1가구 1주택으로 보고 비과세를 적용받을 수 있다. 반면 관리처분계획인가일이 2006년 1월 1일 이후인 경우에는 입주권을 주택으로 보고 보유주택수를 계산한다.

따라서 1가구가 보유한 2주택 중 1주택이 2006년 1월 1일 이후 관리 처분된 경우에는 2주택을 보유하고 있는 것으로 보고 보유중인 1주택을 먼저 양도할 경우 50%의 중과세율을 적용하게 된다. 이 때 입주권은 주택 수에만 합산할 뿐 주택이 아니므로 입주권을 먼저 양도하는 경우에는 일반세율을 적용하게 된다.

만약 재개발ㆍ재건축 아파트가 완공된 후 또는 사용검사일이나 사용승인일 이후에 팔면 어떻게 될까.

종전주택의 취득일부터 재개발ㆍ재건축 아파트의 양도일까지 기간을 통산해 3년 이상 보유(서울ㆍ과천ㆍ5대 신도시 소재 주택의 경우에는 3년 이상 보유 및 2년 이상 거주)하고 양도 당시 다른 주택이 없거나 양도일 현재 1조합원 입주권 또는 1주택을 소유한 경우 1조합원 입주권 또는 1주택을 취득한 날부터 1년 이내에 당해 재개발ㆍ재건축 아파트를 양도할 경우 일시적인 1세대 2주택으로 보고 양도소득세가 과세하지 않는다.

◇장기보유특별공제도 따져봐야

장기보유특별공제는 부동산에만 적용된다. 따라서 부동산을 취득할 수 있는 권리 상태에서 양도하는 경우 적용할 여지가 없다.

반면 입주권이 되기 전 부동산으로 보유하고 있었던 기간에 대해서는 장기보유특별공제 적용이 가능하다.

이때 1가구 1주택에 대한 비과세요건을 갖춘 입주권에 대해서는 재건축공사기간도 보유기간으로 본다.

원조합원 입주권으로서 재건축ㆍ재개발주택이 완공된 후 양도하는 경우에는 전체 보유기간에 대해 장기보유특별공제 적용이 가능하다. 단 토지의 증가지분은 제외된다.

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이재경기자 lee@