법률·사례·판례
주택임대차 중개시 현황과 공부상의 일치 확인의무
김 만성
2008. 6. 9. 16:51
주택임대차 중개시 현황과 공부상의 일치 확인의무
공인중개사는 다세대 주택 임대차계약체결 당시 집합건축물대장과 첨부된 도면 등을 통하여 구분소유건물의 일부인지와 호수를 정확히 확인할 의무가 있어
Ⅰ. 처음에
주택에 대한 임대차를 주택임대차보호법이 적용되어 주택임차인이 보호를 받으려면 주택임대차보호법이 규정하는 대항요건을 구비하여야 한다. 대항요건 중의 하나가 전입신고인데 전입신고는 정확하게 하여야 한다. 특히 다세대주택인 경우에는 특수 주소 즉 호수까지 정확하게 전입신고를 하여야 한다.
그러나 실무에서는 공부가 작성되기 전에 미리 임대차하는 경우도 있어 공부와 현황의 일치를 확인하기 어려운 경우도 있다. 공부상은 하나로 등재될 건물을 현실적으로는 둘로 쪼개서 독립된 호수를 부여해놓고 임대하는 경우도 있다.
그러나 나중에 경매가 되면 공부상의 주소로 정확하게 전입신고가 되지 않은 경우에는 임차인은 보호를 받을 수 없고, 그러한 현황을 알고서 대출을 해준 근저당권자에 대해서도 신의칙위반을 문제삼을 수 없다.
최근 판례도 이 문제와 관련하여, 건축중인 주택을 임차하여 주민등록을 마친 임차인의 주민등록상의 주소가 그 후 건축물관리대장 및 등기부상 표시된 실제 호수와 일치하지 않은 경우, 그러한 임대차의 대항력을 부정하는 근저당권자의 주장은 신의칙에 반하지 않는다고 판시하고 있다(대법원 2008.2.14. 선고 2007다33224 판결) .
Ⅱ. 판례
1. 사안
가 서울 00구 00동 587-9 지상 5층 다세대주택의 2층 175.45㎡는 사용승인일인 2002.5.13.집합건축물대장에 201호(전유부분 21.24㎡), 202호(전유부분 42.48㎡), 203호(전유부분 23.89㎡), 204호(전유부분 21.24㎡), 205호(전유부분 42.48㎡)의 각 구분소유 건물로 구분되어 갑의 소유로 등재되었다.
나 임차인 X는 2002. 6. 26. 00공인중개사사무소를 운영하고 있던 Y의 중개로 소유자 갑(임대인)과의 사이에 202호(전유부분 42.48㎡) 중 일부분인 21.24㎡(이하 ‘이 사건 건물부분’이라한다)를 임대차기간 2002.7.27.부터 24개월, 임대차보증금 4,000만 원, 임대료 월 8만원으로 각 정하여 임차하기로 하는 임대차계약을 체결하였다.
다 임대차계약에 따라 임차인 X는 임대인 갑에게 계약금 500만 원을 지급하였고, 2002. 6. 29. 이 다세대주택으로 주민등록전입신고를 마침과 아울러 임대차계약서에 확정일자를 받았으며, 2002. 7.27. 갑에게 잔금 3,500만 원을 지급한 후 이 건물부분에 입주하였다.
라 그런데 임대인 갑은 이 임대차계약 체결 당시 이 사건 다세대주택의 2층에 집합건축물대장에 등재된 바와는 달리 202호 중 일부분은 202호로, 이 사건 건물 부분은 203호로, 203호는 204호로, 204호는 205호로, 205호 중 일부분은 206호와 207호로 각 구분하여 표시해 두고 있었다.
마 공인중개사 Y는 이 임대차계약을 중개함에 있어 집합건축물대장과 그에 첨부된 도면을 확인하지 아니한 채 임차인 X에게 이 사건 다세대주택이 다가구용 단독주택임을 전제로 임대인 갑의 구분 및 호수 표시에 따라 이 사건 건물부분을 203호로 설명하면서 임대차계약서에 임대차목적물을 서울 00구 00동 587-9 대지와 건물 중 ‘2층 203호(약 8평)’로 표기하고, 중개대상물확인설명서에도 대상물건을 서울 00구 00동 587-9대지와 건물로만 표기하였으며, 그에 따라 임차인 X는 2002. 6. 29. 이 사건 다세대주택으로 주민등록전입신고를 함에 있어 전입주소의 호수를 203호로 하여 신고하였다.
바 202호 및 203호는 각 2002. 7.15. 임대인 갑 명의로 구분소유의 소유권보존등기가 마쳐졌는데, 공인중개사 Y는 이후 2002. 7. 27. 임차인 X가 임대인 갑에게 잔금을 지급할 당시에도 도면이 첨부된 등기부등본을 발급받아 임대차목적물이 다세대주택인 구분소유 건물의 일부임과 그 정확한 호수를 확인하여 이를 X에게 설명하여 주지 아니하였고, X도 이를 확인하지 아니하여 이 사건 건물부분의 표시가 정정되지 아니하였다.
사 한편, 이후 202호 및 203호에 관하여는 2002. 9. 6. 채권최고액이 9억 1,000만 원인 주식회사 신한은행의 근저당권설정등기, 2003. 1. 24. 채권최고액이 3억 원인 이00, 김00의 근저당권설정등기, 2003. 1. 29. 청구금액이 1,400만 원인 노00의 가압류등기, 2003. 2. 8. 청구금액이 2,060만 원인 백00의 가압류등기, 2003. 2.12. 청구금액이 1,370만 원인 천00의 가압류등기, 2003. 3. 8. 청구금액이 2,000만 원인 주식회사 하이닉스의 가압류등기, 2003. 3. 29. 서울특별시의 압류등기, 2004. 2.23. 청구금액이 1,425만 원인 유한회사 서울종합주류의 가압류등기 등이 각 마쳐졌다.
아 또한, 202호에 대하여는 2003. 10.경 서울특별시의 의뢰를 받은 한국자산관리공사에 의하여 공매절차가 진행되어 2004. 9. 9. 한00에게 매각결정된 후 2004. 10. 27. 한00이 그 매각대금을 완납함에 따라 한00의 소유가 되었고, 임차인 X는 2004. 11. 9.위 공매절차에서 임대차보증금 4,000만 원에 대하여 권리신고 및 배분요구를 하였으나. 202호로 주민등록전입신고를 하지 아니한 관계로 대항력과 우선변제권을 인정받지 못하여 전혀 배분받지 못하였다.
2. 법원의 판단
(1) 손해배상책임의 발생
가 부동산중개업법 제17조 제1항, 제4항, 제19조 제1항, 같은 법 시행령 제22조 제1항 제1호의 각 규정에 의하면, 중개업자가 중개의뢰를 받은 경우에는 당해 중개대상물의 소재지.지목.면적.구조.건축연도 등 당해 중개대상물에 관한 기본적인 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 서면으로 제시하고 성실.정확하게 설명하여야 하며, 중개업자가 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있는바. 위 인정사실에 의하면, 피고는 이 사건 임대차계약을 중개함에 있어 계약체결 당시 집합건축물대장과 그에 첨부된 도면 등을 통하여, 잔금 지급 당시 집합건축물대장과 등기부 및 그에 첨부된 도면 등을 통하여 각 임대차목적물이 다세대다주택인 구분소유 건물의 일부임과 그 정확한 호수를 확인하여 이를 원고(임차인 X)에게 설명하지 아니한 잘못이 있고, 그로 인하여 원고는 임대차보증금 4,000만 원에 대하여 대항력과 우선변제권을 확보하지 못하여 이를 회수하지 못하는 손해를 입었다고 할 것이므로, 피고(공인중개사 Y)는 다른 특별한 사정이 없는 한 원고에게 위 손해를 배상할 책임이 있다.
나 이에 대하여 피고는, 소유자가 아니면 건축물대장의 도면을 발급받을 수 없어 이 사건 건물부분의 정확한 호수를 확인할 수 없었다는 취지의 주장을 하므로 살피건대, 건축물대장의기재및관리등에관한규칙 제10조 제2항 본문의 규정에 의하면, 건축물의 소유자 외에 건축물에 대하여 이해관계가 있는 자로부터 건축물대장의 열람 EH는 등.초본의 교부신청을 받은 시장.군수 또는 구청장은 그 열람 또는 등.초본의 교부가 개인의 사생활을 침해할 우려가 있거나 공익에 반한다고 인정되는 경우에는 건축물대장 중 건축물현황도의 열람 또는 발급을 제한할 수 있으나, 소유자로부터 임대차계약의 중개를 의뢰받은 중개업자의 건축물대장의 열람 또는 등.초본의 교부신청이 개인의 사생활을 침해할 우려가 있거나 공익에 반하는 경우에 해당한다고 보기 어려울 뿐만 아니라, 같은 항 단서의 규정에 의하면, 신청인이 미리 건축물 소유자의 동의를 얻어 신청한 경우에는 위와 같은 제한이 적용되지 아니하도록 규정하고 있고, 부동산 중개업법 제17조 제2항, 같은 법 시행령 제22조 제2항의 각 규정에 의하면, 중개업자가 중개대상물에 관한 확인 또는 설명을 위하여 필요한 경우에는 중개대상물의 임대의뢰인에게 당해 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있고, 임대의뢰인이 이에 불응한 경우 그러한 사실을 임차의뢰인에게 설명하고 중개대상물의 확인설명서에 기재하여야 하는바, 갑1호증의 2의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고는 이 사건 임대차계약 체결 당시 원고에게 집합건축물대장상의 도면을 확인할 수 없는 사정을 설명하거나 중개대상물의 확인설명서에 이에 관한 사항을 기재하지 아니한 사실이 인정되며, 또한 원고가 잔금을 지급할 당시에는 이미 소유권보존등기가 경료되어 등기부에 첨부된 도면을 확인하는데 아무런 제한이 없었으므로, 피고의 위 주장은 어느 모로 보나 이유 없다.
다 피고는 또, 원고가 203호에 관하여 임차권등기를 함으로써 임차권을 확보하였다거나 지금이라도 203호에 입주할 수 있으므로 아직 손해의 발생이 확정되지 않았다는 취지의 주장을 하므로 살피건대, 을 1호증의 기재에 의하면, 원고가 2004. 10.1. 203호에 관하여 임대차보증금 4,000만 원, 임대차계약일 2002. 6. 26., 주민등록일자 및 확정일자 각 2002. 6. 29., 점유개시일자 2002. 7. 27.로 하는 임차권등기명령을 받아, 2004. 10. 27.그 임차권등기가 마쳐진 사실은 인정되나, 이 사건 임대차계약의 임대차목적물은 203호가 아닌 202호 중 일부인 이 사건 건물부분일 뿐이고, 증인 지00의 증언에 의하면, 원고가 203호에 거주한 바는 없는 사실이 인정되므로, 원고가 위와 같은 임차권등기를 마쳤다고 하여 임차권을 확보하였다거나 원고에게 203호에 입주할 권리가 있다고 볼 수는 없고, 가사 원고가 김용석과 사이에 임대차목적물을 203호로 변경하여 입주할 여지가 있다고 하더라도 203호에 대한 대항력과 우선변제권은 그 입주시에 발생할 뿐인데 203호에 관하여는 이미 다수의 선순위 근저당권설정등기와 가압류등기가 마쳐져 있어 원고가 실제로 임대차보증금을 반환받을 가능성은 거의 없다고 보이므로, 피고의 위 주장 또한 이유 없다.
3. 손해배상책임의 제한
한편, 위 인정사실에 의하면, 원고로서도 이 사건 임대차계약을 체결하거나 갑(임대인)에게 잔금을 지급할 당시 및 이후 주식회사 신한은행의 근저당권설정등기가 마쳐지기까지 집합건축물대장과 등기부 및 그에 첨부된 도면 등을 통하여 이 사건 건물부분의 정확한 호수를 확인하는 등의 노력을 게을리 한 사실이 인정되고, 이러한 원고의 잘못 또한 이 사건 손해의 발생 또는 확대의 한 원인이 되었다고 할 것이므로, 이를 참작하여 피고의 손해배상책임을 전체 손해의 60%로 제한한다.
Ⅲ. 실무상 참고할 점
주택임대차를 중개하는 공인중개사는 임대차계약서 작성시 주택의 정확한 주소와 다세대주택인 경우에는 호수 등 특수주소도 정확하게 기재하여야 한다. 통상 임차인은 공인중개사가 계약서에 기재하거나 알려준 주소대로 동사무소에 가서 전입신고를 하기 때문이다.
그러나 실무에서는 공부상의 등재와 달리 구조와 현황이 표시되어 있는 경우도 있으며, 건축중인 건물은 임대차 당시의 현황과 공부에의 등재 내용이 달라질 수도 있으므로 이러한 점에 주의하여야 한다. 또한 그러한 일치 여부를 계약체결시 뿐만아니라 잔금지급시에도 다시 한 번 확인해보아야 하며, 임차인에게 그에 대한 충분한 설명을 하거나 특약사항에 기재하는 것으로 대처해야 될 필요가 있는지도 잘 판단하여야 한다.
건축중인 주택에 대한 소유권보존등기가 경료되기 전에 그 일부를 임차하여 주민등록을 마친 임차인의 주민등록상의 주소 기재가 그 당시의 주택의 현황과 일치한다고 하더라도 그 후 사정변경으로 등기부 등의 주택의 표시가 달라졌다면 특별한 사정이 없는 한 달라진 주택의 표시를 전제로 등기부상 이해관계를 가지게 된 제3자로서는 당초의 주민등록에 의하여 당해 주택에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식하기 어렵다고 할 것이므로 그 주민등록은 그 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 될 수 없다고 하고 하는 것이 대법원의 확립된 판례이다.
공인중개사는 다세대 주택 임대차계약체결 당시 집합건축물대장과 첨부된 도면 등을 통하여 구분소유건물의 일부인지와 호수를 정확히 확인할 의무가 있어
Ⅰ. 처음에
주택에 대한 임대차를 주택임대차보호법이 적용되어 주택임차인이 보호를 받으려면 주택임대차보호법이 규정하는 대항요건을 구비하여야 한다. 대항요건 중의 하나가 전입신고인데 전입신고는 정확하게 하여야 한다. 특히 다세대주택인 경우에는 특수 주소 즉 호수까지 정확하게 전입신고를 하여야 한다.
그러나 실무에서는 공부가 작성되기 전에 미리 임대차하는 경우도 있어 공부와 현황의 일치를 확인하기 어려운 경우도 있다. 공부상은 하나로 등재될 건물을 현실적으로는 둘로 쪼개서 독립된 호수를 부여해놓고 임대하는 경우도 있다.
그러나 나중에 경매가 되면 공부상의 주소로 정확하게 전입신고가 되지 않은 경우에는 임차인은 보호를 받을 수 없고, 그러한 현황을 알고서 대출을 해준 근저당권자에 대해서도 신의칙위반을 문제삼을 수 없다.
최근 판례도 이 문제와 관련하여, 건축중인 주택을 임차하여 주민등록을 마친 임차인의 주민등록상의 주소가 그 후 건축물관리대장 및 등기부상 표시된 실제 호수와 일치하지 않은 경우, 그러한 임대차의 대항력을 부정하는 근저당권자의 주장은 신의칙에 반하지 않는다고 판시하고 있다(대법원 2008.2.14. 선고 2007다33224 판결) .
Ⅱ. 판례
1. 사안
가 서울 00구 00동 587-9 지상 5층 다세대주택의 2층 175.45㎡는 사용승인일인 2002.5.13.집합건축물대장에 201호(전유부분 21.24㎡), 202호(전유부분 42.48㎡), 203호(전유부분 23.89㎡), 204호(전유부분 21.24㎡), 205호(전유부분 42.48㎡)의 각 구분소유 건물로 구분되어 갑의 소유로 등재되었다.
나 임차인 X는 2002. 6. 26. 00공인중개사사무소를 운영하고 있던 Y의 중개로 소유자 갑(임대인)과의 사이에 202호(전유부분 42.48㎡) 중 일부분인 21.24㎡(이하 ‘이 사건 건물부분’이라한다)를 임대차기간 2002.7.27.부터 24개월, 임대차보증금 4,000만 원, 임대료 월 8만원으로 각 정하여 임차하기로 하는 임대차계약을 체결하였다.
다 임대차계약에 따라 임차인 X는 임대인 갑에게 계약금 500만 원을 지급하였고, 2002. 6. 29. 이 다세대주택으로 주민등록전입신고를 마침과 아울러 임대차계약서에 확정일자를 받았으며, 2002. 7.27. 갑에게 잔금 3,500만 원을 지급한 후 이 건물부분에 입주하였다.
라 그런데 임대인 갑은 이 임대차계약 체결 당시 이 사건 다세대주택의 2층에 집합건축물대장에 등재된 바와는 달리 202호 중 일부분은 202호로, 이 사건 건물 부분은 203호로, 203호는 204호로, 204호는 205호로, 205호 중 일부분은 206호와 207호로 각 구분하여 표시해 두고 있었다.
마 공인중개사 Y는 이 임대차계약을 중개함에 있어 집합건축물대장과 그에 첨부된 도면을 확인하지 아니한 채 임차인 X에게 이 사건 다세대주택이 다가구용 단독주택임을 전제로 임대인 갑의 구분 및 호수 표시에 따라 이 사건 건물부분을 203호로 설명하면서 임대차계약서에 임대차목적물을 서울 00구 00동 587-9 대지와 건물 중 ‘2층 203호(약 8평)’로 표기하고, 중개대상물확인설명서에도 대상물건을 서울 00구 00동 587-9대지와 건물로만 표기하였으며, 그에 따라 임차인 X는 2002. 6. 29. 이 사건 다세대주택으로 주민등록전입신고를 함에 있어 전입주소의 호수를 203호로 하여 신고하였다.
바 202호 및 203호는 각 2002. 7.15. 임대인 갑 명의로 구분소유의 소유권보존등기가 마쳐졌는데, 공인중개사 Y는 이후 2002. 7. 27. 임차인 X가 임대인 갑에게 잔금을 지급할 당시에도 도면이 첨부된 등기부등본을 발급받아 임대차목적물이 다세대주택인 구분소유 건물의 일부임과 그 정확한 호수를 확인하여 이를 X에게 설명하여 주지 아니하였고, X도 이를 확인하지 아니하여 이 사건 건물부분의 표시가 정정되지 아니하였다.
사 한편, 이후 202호 및 203호에 관하여는 2002. 9. 6. 채권최고액이 9억 1,000만 원인 주식회사 신한은행의 근저당권설정등기, 2003. 1. 24. 채권최고액이 3억 원인 이00, 김00의 근저당권설정등기, 2003. 1. 29. 청구금액이 1,400만 원인 노00의 가압류등기, 2003. 2. 8. 청구금액이 2,060만 원인 백00의 가압류등기, 2003. 2.12. 청구금액이 1,370만 원인 천00의 가압류등기, 2003. 3. 8. 청구금액이 2,000만 원인 주식회사 하이닉스의 가압류등기, 2003. 3. 29. 서울특별시의 압류등기, 2004. 2.23. 청구금액이 1,425만 원인 유한회사 서울종합주류의 가압류등기 등이 각 마쳐졌다.
아 또한, 202호에 대하여는 2003. 10.경 서울특별시의 의뢰를 받은 한국자산관리공사에 의하여 공매절차가 진행되어 2004. 9. 9. 한00에게 매각결정된 후 2004. 10. 27. 한00이 그 매각대금을 완납함에 따라 한00의 소유가 되었고, 임차인 X는 2004. 11. 9.위 공매절차에서 임대차보증금 4,000만 원에 대하여 권리신고 및 배분요구를 하였으나. 202호로 주민등록전입신고를 하지 아니한 관계로 대항력과 우선변제권을 인정받지 못하여 전혀 배분받지 못하였다.
2. 법원의 판단
(1) 손해배상책임의 발생
가 부동산중개업법 제17조 제1항, 제4항, 제19조 제1항, 같은 법 시행령 제22조 제1항 제1호의 각 규정에 의하면, 중개업자가 중개의뢰를 받은 경우에는 당해 중개대상물의 소재지.지목.면적.구조.건축연도 등 당해 중개대상물에 관한 기본적인 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 서면으로 제시하고 성실.정확하게 설명하여야 하며, 중개업자가 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있는바. 위 인정사실에 의하면, 피고는 이 사건 임대차계약을 중개함에 있어 계약체결 당시 집합건축물대장과 그에 첨부된 도면 등을 통하여, 잔금 지급 당시 집합건축물대장과 등기부 및 그에 첨부된 도면 등을 통하여 각 임대차목적물이 다세대다주택인 구분소유 건물의 일부임과 그 정확한 호수를 확인하여 이를 원고(임차인 X)에게 설명하지 아니한 잘못이 있고, 그로 인하여 원고는 임대차보증금 4,000만 원에 대하여 대항력과 우선변제권을 확보하지 못하여 이를 회수하지 못하는 손해를 입었다고 할 것이므로, 피고(공인중개사 Y)는 다른 특별한 사정이 없는 한 원고에게 위 손해를 배상할 책임이 있다.
나 이에 대하여 피고는, 소유자가 아니면 건축물대장의 도면을 발급받을 수 없어 이 사건 건물부분의 정확한 호수를 확인할 수 없었다는 취지의 주장을 하므로 살피건대, 건축물대장의기재및관리등에관한규칙 제10조 제2항 본문의 규정에 의하면, 건축물의 소유자 외에 건축물에 대하여 이해관계가 있는 자로부터 건축물대장의 열람 EH는 등.초본의 교부신청을 받은 시장.군수 또는 구청장은 그 열람 또는 등.초본의 교부가 개인의 사생활을 침해할 우려가 있거나 공익에 반한다고 인정되는 경우에는 건축물대장 중 건축물현황도의 열람 또는 발급을 제한할 수 있으나, 소유자로부터 임대차계약의 중개를 의뢰받은 중개업자의 건축물대장의 열람 또는 등.초본의 교부신청이 개인의 사생활을 침해할 우려가 있거나 공익에 반하는 경우에 해당한다고 보기 어려울 뿐만 아니라, 같은 항 단서의 규정에 의하면, 신청인이 미리 건축물 소유자의 동의를 얻어 신청한 경우에는 위와 같은 제한이 적용되지 아니하도록 규정하고 있고, 부동산 중개업법 제17조 제2항, 같은 법 시행령 제22조 제2항의 각 규정에 의하면, 중개업자가 중개대상물에 관한 확인 또는 설명을 위하여 필요한 경우에는 중개대상물의 임대의뢰인에게 당해 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있고, 임대의뢰인이 이에 불응한 경우 그러한 사실을 임차의뢰인에게 설명하고 중개대상물의 확인설명서에 기재하여야 하는바, 갑1호증의 2의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고는 이 사건 임대차계약 체결 당시 원고에게 집합건축물대장상의 도면을 확인할 수 없는 사정을 설명하거나 중개대상물의 확인설명서에 이에 관한 사항을 기재하지 아니한 사실이 인정되며, 또한 원고가 잔금을 지급할 당시에는 이미 소유권보존등기가 경료되어 등기부에 첨부된 도면을 확인하는데 아무런 제한이 없었으므로, 피고의 위 주장은 어느 모로 보나 이유 없다.
다 피고는 또, 원고가 203호에 관하여 임차권등기를 함으로써 임차권을 확보하였다거나 지금이라도 203호에 입주할 수 있으므로 아직 손해의 발생이 확정되지 않았다는 취지의 주장을 하므로 살피건대, 을 1호증의 기재에 의하면, 원고가 2004. 10.1. 203호에 관하여 임대차보증금 4,000만 원, 임대차계약일 2002. 6. 26., 주민등록일자 및 확정일자 각 2002. 6. 29., 점유개시일자 2002. 7. 27.로 하는 임차권등기명령을 받아, 2004. 10. 27.그 임차권등기가 마쳐진 사실은 인정되나, 이 사건 임대차계약의 임대차목적물은 203호가 아닌 202호 중 일부인 이 사건 건물부분일 뿐이고, 증인 지00의 증언에 의하면, 원고가 203호에 거주한 바는 없는 사실이 인정되므로, 원고가 위와 같은 임차권등기를 마쳤다고 하여 임차권을 확보하였다거나 원고에게 203호에 입주할 권리가 있다고 볼 수는 없고, 가사 원고가 김용석과 사이에 임대차목적물을 203호로 변경하여 입주할 여지가 있다고 하더라도 203호에 대한 대항력과 우선변제권은 그 입주시에 발생할 뿐인데 203호에 관하여는 이미 다수의 선순위 근저당권설정등기와 가압류등기가 마쳐져 있어 원고가 실제로 임대차보증금을 반환받을 가능성은 거의 없다고 보이므로, 피고의 위 주장 또한 이유 없다.
3. 손해배상책임의 제한
한편, 위 인정사실에 의하면, 원고로서도 이 사건 임대차계약을 체결하거나 갑(임대인)에게 잔금을 지급할 당시 및 이후 주식회사 신한은행의 근저당권설정등기가 마쳐지기까지 집합건축물대장과 등기부 및 그에 첨부된 도면 등을 통하여 이 사건 건물부분의 정확한 호수를 확인하는 등의 노력을 게을리 한 사실이 인정되고, 이러한 원고의 잘못 또한 이 사건 손해의 발생 또는 확대의 한 원인이 되었다고 할 것이므로, 이를 참작하여 피고의 손해배상책임을 전체 손해의 60%로 제한한다.
Ⅲ. 실무상 참고할 점
주택임대차를 중개하는 공인중개사는 임대차계약서 작성시 주택의 정확한 주소와 다세대주택인 경우에는 호수 등 특수주소도 정확하게 기재하여야 한다. 통상 임차인은 공인중개사가 계약서에 기재하거나 알려준 주소대로 동사무소에 가서 전입신고를 하기 때문이다.
그러나 실무에서는 공부상의 등재와 달리 구조와 현황이 표시되어 있는 경우도 있으며, 건축중인 건물은 임대차 당시의 현황과 공부에의 등재 내용이 달라질 수도 있으므로 이러한 점에 주의하여야 한다. 또한 그러한 일치 여부를 계약체결시 뿐만아니라 잔금지급시에도 다시 한 번 확인해보아야 하며, 임차인에게 그에 대한 충분한 설명을 하거나 특약사항에 기재하는 것으로 대처해야 될 필요가 있는지도 잘 판단하여야 한다.
건축중인 주택에 대한 소유권보존등기가 경료되기 전에 그 일부를 임차하여 주민등록을 마친 임차인의 주민등록상의 주소 기재가 그 당시의 주택의 현황과 일치한다고 하더라도 그 후 사정변경으로 등기부 등의 주택의 표시가 달라졌다면 특별한 사정이 없는 한 달라진 주택의 표시를 전제로 등기부상 이해관계를 가지게 된 제3자로서는 당초의 주민등록에 의하여 당해 주택에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식하기 어렵다고 할 것이므로 그 주민등록은 그 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 될 수 없다고 하고 하는 것이 대법원의 확립된 판례이다.