관리지역 세분화가 갖는 의미

요즘 146개 지방자치단체(시·군) 가운데 고양, 파주, 포천, 양주, 울산, 대전, 대구 등 일부 지역을 제외하고는 관리지역 세분화 작업이 한창 진행 중이다. 원래 계획보다 일정이 연기된 것이다. 관리지역 세분화란 과거 준농림지역과 준도 시지역을 통합한 뒤 토지적성평가를 거쳐 다시 계획관리·생산관리·보전관리지역으 로 구분되는 것을 말한다. 관리지역은 전 국토의 24.4%가 해당되며 여의도 면적의 3,083배 규모다. 현재 해당지역은 ‘개발이 가능한 곳’과 ‘보존할 곳’으로 분류하고 있 으며, 이 중 전체 관리지역의 60%만이 개발 가능한 지역인 ‘계획관리지역’으로 분 류될 것으로 보인다. 이에 따라 지역별로 땅값 등락 희비가 교차할 것으로 보인다. 계획·생산·보전관리지역 내 개발 행위 계획관리지역은 도시지역으로의 편입이 예상되는 지역이나 자연환경을 고려 해 제한적 이용, 개발을 하려는 지역으로 계획적·체계적인 관리가 필요한 지역이 이 에 해당된다. 기존 준농림의 20%가 여기에 해당되며 건폐율 40% 이하, 용적률 100% 이하 규모로 건축이 가능하다. 단독주택, 공동주택, 제1종 근린생활시설(휴게 음식점 제외), 제2종 근린생활시설(제조업소, 일반 음식점, 단란주점 등 제외), 의 료시설(종합병원·병원·치과병원·한방병원 제외), 공장 등을 지을 수 있다. 한편 생산관리지역은 농업·임업·어업생산 등을 위해 관리가 필요하나 주변 여건상 농림지역으로 지정 관리가 곤란한 지역, 소규모 농어촌지역, 농지주변, 취락지구로 지정이 안 되는 농어촌 지역 등이다. 기존 준농림 중 30%가 편입될 것으로 보이며 건폐율 20% 이하, 용적률 80% 이하 규모로 건축할 수 있다. 이곳에는 단독주택과 초등학교, 소규모 소매점, 창고 시설(농·축·임·수산업 관련) 등을 지을 수 있다. 마지막으로 보전관리지역은 자연환경 보호, 산림 보호, 수질오염 방지, 녹지공간 확 보 및 생태계 보전 등 보전이 필요하나 주변 여건상 자연환경보전지역으로 지정관 리가 곤란한 지역과 준농림 내 촌락이 형성되어 있지 않은 얕은 산지 등 자연환경 을 잘 보존한 지역이 해당된다. 기존 준농림지의 50% 정도가 해당되는데, 건폐율 20% 이하, 용적률 80% 이하로 건축이 가능하며 단독주택이나 초등학교 설립도 가 능하다. 계획·생산·보전관리지역을 구분하는 기준 계획·생산·보전관리지역을 어떻게 구분할 것인가. 예를 들면 경사도가 15˚이상 으로 높거나 수림이 양호한 임야라면 대부분 보전관리지역으로 분류된다. 또한 경 지정리가 잘된 농업진흥지역과 붙은 관리지역 내 논밭은 생산관리지역으로 지정될 가능성이 높다. 한편 쓰임새가 많고 개발가치가 높은 땅은 계획관리지역으로 지정 되는 사례가 많은데, 도시지역과 인접한 소규모 논밭, 취락지구나 대로변에서 가까 운 임야 등이 이에 해당한다. 특히 아파트나 공장 설립이 가능한 계획관리지역이 되기 위해서는 경사도는 완만할 수록, 표고는 낮을수록, 공공 편익시설과 거리는 짧을수록, 도시용지비율이 높을수 록, 기 개발지와 거리가 짧을수록, 농업진흥지역과의 거리가 멀수록, 보전지역과 거 리가 멀수록, 생태자연도 상위 등급비율이 낮을수록 계획관리지역이 될 가능성이 높다. 이러한 관리지역 세분화의 기준은 각 지방자치단체가 별도로 조사한 필지별 토지 적성평가를 실시한 후에 진행된다. 토지적성평가는 토지를 5등급으로 구분하며, 이 중 1∼2등급은 생산이나 보전관리지역, 4∼5등급은 계획관리지역, 3등급은 주 변 토지의 현황 등을 고려해 생산·보전·계획관리지역 중 하나로 분류한다. 투자가 치 측면에서 살펴보면 계획관리지역이 가장 크고 그다음이 생산관리지역, 보전관리 지역 순이다. 이는 건폐율 및 용적률에서도 알 수 있는데 계획관리지역은 건폐율과 용적율이 40%와 100%인 데 반해 생산관리지역 및 보전관리지역은 각각 20%와 80%다. 즉 계획관리지역은 토지 활용도가 그만큼 높다는 것을 의미하며, 이는 지가 가 상대적으로 높아진다는 것을 뜻한다. 따라서 지금이라도 관리지역 내 토지를 매 입할 계획이라면 토지매입에 앞서 당해 토지가 어떤 지역으로 세분화될 것인지를 구체적으로 살펴보아야 할 것이다. 글 김연화(KB국민은행 마케팅부 금융상담센터 과장 5276506@kbstar.co.kr)| 사진 김재이