부동산 절세 취득ㆍ처분타이밍이 Key

얼마전 주택을 2채 소유한 이모씨가 찾아왔다. 보유세 걱정으로 주택을 한채 처분하려고 하는데 언제, 어떻게 양도하는 것이 유리한지 궁금하다는 것이 었다.

요즘 이씨처럼 두채이상의 집을 가진 사람들의 문의가 줄을 잇고있다. 종합부동산세부담이 만만치 않기 때문이다. 이경우 우선 불리한 세율이 적용되기 전에 처분하는것이 유리하다. 2주택 소유자에 대해 지난해까지는 36%의 누진세율을 적용했지만 올해부터는 50%의 단일세율을 적용한다. 따라서 지난해 처분하지 못하고 올해 현재2주택상태에서 양도하면 세율차로 인해2570만원을 더부담하게 된다. 이미 2주택중과세요건이 충족된 상태여서 양도 세절세방법은 없지만 향후 보유세나 증여세등 다른 세금과의 연관성을 잘검토해서 대응하는 것도 중요하다.

이처럼 부동산은 언제 처분하느냐 하는 타이밍이 세금에서 중요한 부분을 차지한다. 새로 정해진 법은 시행시기가 있다. 양도소득세도 마찬가지다. 나에게 불리하게 적용되도록 개정되면 새로운법이 시행되기전에 처분하고, 유리하게 바뀐다면 개정된 후에 하는것이 절세방법이다. 거래시기와 세금과는 어떤관계가 있는지 살펴보고 해답을 찾아야 한다.

거래시기를 조정하면 보유세를 절세할 수 있다. 보유세 (재산세및종합부동산세)의 과세기준일은 매년6월1일이다. 즉, 6월1일 보유한 사람은 그해의 보유세를 내게되므로 취득하려는 사람은 6월1일이후로, 팔려는 사람은 6월1일 이전에 거래하는 것이 좋다. 어떤주택을 먼저 양도할지도 고민해야 한다. 3주택을 보유한 상태에서 먼저 양도하는 주택은 세법상장기 보유 특별공제를 받지 못하고 60%의 세율을 적용받게돼 세금부담이 커진다. 이때 어떤 주택이 양도차익이 가장적은지를 계산해 보고 그주택을 먼저 양도하면 된다. 그다음에 남은 2주택을 처분할때에는 중과규정의 적용을 피할수있어 세부담이 줄어든다.

양도와 취득이 겹치는 경우에는 양도부터 먼저하는 것이 좋다. 일시적으로 2주택 (옛날주택비과세요건불비)을 보유자한자가 옛날주택을 양도하고, 새로운 주택을 하나 더 취득할 계획이라면 새로운 주택을 먼저 취득해 3주택이 되면 중과규정이 적용될수 있어 한주택을 먼저 양도한 후 1주택이된 상태에서 새주택을 취득하면 양도 소득세를 줄 일수있다. 만약 옛날 주택이 1세대1주택 비과세요건이충족된 상태라면 두번째 주택을 취득한날로부터 1년 이내에 처분하면 양도가액 6억원까지는 납부할 세금이 없어 절세 효과는 더 커지게된다.

기준시가가 오르기 전에 처분하는 것이 유리하다. 부동산을 양도할 경우 세금계산은 실지거래가액으로 계산하지만, 취득가액을 잘모르거나 구체적인 증빙이 없을 경우기준시가로 환산해 취득가액을 산정할 수 있다. 따라서 기준시가가 꾸준히 상승하고 있다면 새로운 기준시가의 고시이전에 양도하는 것이 환산한 취득 가액을 높이고 양도차익을 줄여 절세효과를 보게 된다.

반대로 기준시가 하락이 예상되는 경우에는 그시기를 늦추면 절세효과를 볼수있다. 특히 국세청에서는 향후 사업용 건물에 대해서도 아파트 고시방법과 같이 건물 및 토지의통합시가를조사, 고시할 예정이어서 과세표준이점점상승, 현실화 될것으로 보인다. 따라서 양도나 증여계획이 있는 사람은 가능한 빠른 시일내에 실행에 옮기는 것이 좋다.

끝으로 일반인이 까다로운 세법의 요건을 일일이 파악하는 것은 힘들기 때문에 처분전에는 반드시 전문가와 상의하는 것이 중요하다.

권오조(우리은행 PB사업단 세무팀장)

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