선임대가 완료된 상가의 종목분석

상가를 투자하는 투자자의 입장은 무엇보다도 안정적 임대료 수입을 기본으로 고려하게 되는 것이 현실이다.

그러나 경기불황과 내수 침체 등으로 생각보다 임대료 수입이 적은 경우도 있고 경우에 따라서는 투자 후 임대가 놓아지지 않아 속을 끓이는 경우들이 많다.

테마쇼핑몰형 상품 투자에 있어서는 주력 업종군으로 분류되는 전자/의류/쥬얼리 전문 컨셉을 표방한 업종들에 대해서 지역상권내에 임차인 수요군이 풍부하지 않은 경우들도 있고 또 한정된 수요자로 인해 기존 상권형성 상가에서의 임차인 영입과정들을 거쳐서 임차인을 맞추는 경우들이 있다 보니 생각보다 오랜 시간이 걸려서야 임대차가 완성될 수 있기도 한다.

물론 극장 층밑의 특수한 식음료 업종이야 관련 임차수요가 일반적이고 포괄적인 상황과 또 공급점포의 갯수등이 한정되어 있는 관계로 테마쇼핑몰의 주력 전문업종의 수백~수천에 이르는 임차인 수요보다는 수월하게 임대차를 맞출 수 있기도 하다.

근린상가와 같은 경우는 주요 소비계층이랄 수 있는 소비계층의 거주상황에 따라 상권형성의 시기가 저울질 되고 이러한 저울질의 결과에 따라 조기상권 형성이 가능한 구도심 상권 내 근린상가의 경우에는 임차인을 찾기가 다소 덜 부담스러운 상황이 될 수 있지만 택지개발지구와 같은 경우라면 아무래도 해당 택지개발 지구의 입주율에 따라 상권의 형성시기가 조절되기 때문에 너무 이른 타이밍에는 임차 수요자를 맞추기가 쉽지 않은 면이 있다.

이렇게 상품별로 지역별로 상가투자 후 임대차 계약 가능상황이 투자자의 기대와는 다소 다르게 더디게 형성되거나 임차수요가 부족해지다보니 투자자들의 입장에서는 최근 들어 선임대가 완료되어진 상가를 선별적으로 골라 투자하는 성향들이 생겨나고 있다.

그러나 선임대가 완료되어진 상황이라고 해서 모두가 안전하기만 한 것일까?

과거  필자에게 투자자문을 구했던 분중 한분은 자문을 구하기전에 임대가 완료되어진 상가에 대해서 투자를 했다가 낭패를 본 사례가 있었다.

내용은 건물이 공사 진행 중이었던 당시에 선임대가 완료되어져 마음의 큰 부담을 덜고 보증금 5천만원 월세 200만원에 수분양 계약을 처리하였으나, 완공 후 2년여가 지나면서 생각보다 장사가 여의치 않았던 업소는 1년여 만에 보증금을 모두 잠식한 상태에서 임대차계약을 종료 짓고 말았다.

그 당시 업종은 부동산중개업소였었는데 부동산 중개업소의 임대차 계약이 종료되고 나자 그 가격수준에 임차를 희망하는 업종이 없어서 수년을 공실로 두다가 현재는 보증금 1000만원에 월세 80만원으로 세탁소에 임차를 주고 있는 상황이 되어 버렸다.

여기서 눈여겨볼 대목이 생기는데 투자자의 입장에서는 향후 임대차 계약의 안정적 유지를 위해 살펴볼 요소들이다.


첫째는 임차인의 업종성격에 따른 시설투자 수준이다.

임차인이 임대차 계약 후 시설 투자를 함에 있어 상당한 시설 투자를 진행해야 영업이 가능한 업종의 경우에는 간단한 시설 투자만으로 영업할 수 있는 업종과 대비해서 훨씬 꼼꼼한 판단과 영업집착을 통해 자신의 영업개척을 위한 노력을 게을리 하지 않게 되기 때문이다.


두 번째는 임차인의 안정적 지불능력 이행가능성 여부이다.

은행이나 대규모 브랜드관련 업종으로 임대차계약이 진행된 경우라면 지불 주체의 임료체불에 대한 가능성이 훨씬 줄어들게 되며, 은행의 24시간 무인점포와 같은 경우 해당 기업의 임대차 종료의사가 있다손 치더라도 기업의 자산관리 조직체계상 개인 임차인의 경우처럼 승계자에게 과도한 권리금을 요구하거나 하기보다는 자신의 점포 보증금을 돌려받는 선으로 정리하는 경우들이 많기 때문에 새로운 임차인을 구하는데 있어서 무권리 점포 공급이 가능해 추후 새로운 임대를 진행하는데 있어 장애요소가 덜해지는 요소가 있다.


세 번째는 임차인의 장사경험 검증이라고 할 수 있다

임대인의 입장에서는 보증금과 월세등과 같은 경제적 수치에만 집착해서 수익을 분석하기보다는 임차인의 경영수완을 검증하는 중장기적 임대차 안정성을 검증해야 할 필요가 있다.

이는 장사의 초보와 장사의 프로가 같은자리에서 장사를 하더라도 서로 다른 결과를 낼 수 있기 때문이다.

만일 장사가 자리만으로 모든 것이 결정되어지는 것이라면 굳이 장사에 많은 노하우가 필요해지지는 않는다. 그러나 현실은 다소 불리한 자리에서도 운영자의 운영능력에 따라 자신의 장사 터를 키워 놓기도 하고 목 좋은 자리에서도 장사 터를 오히려 축소시켜놓기도 하기 때문이다.

이렇게 임차하려는 사람의 장사경험과 스토리 검증은 안정적 임대차 관계를 유지하기 위해 꼭 필요한 요소임에도 불구하고 많은 임대인들이 등한시 하는 경향이 있는 것이 현실이다.


네 번째는 적정 임대료 수준과 지불시기 조정이다.

자신의 자리에서 첫 번째 임대차 입점자가 성공하지 못하는 경우 주변 관계자들로 부터 자칫 자리에 대한 부정적 인식이 강하게 자리 잡게 되어 나중에도 적정 임대료를 형성시키지 못할 수 가 있다.

반면에 첫 입점자의 장사가 경영적으로 무리가 가지 않도록 배려하는 동반자적 인식이 있는 경우에 첫자리의 성공적 장사진입은 투자자의 점포에 대해서 가치를 무형의 가치를 상승시키게 되기 때문에 가능한 초기임대료와 중기임대료에 대해서 임차인과의 공존 공생을 도모할 수 있는 배려와 이해가 필요해진다.

즉, 초기 상권형성기까지 임료부담을 경감시키되 상권형성기를 통해 영업이 활성화될 때?임료를 정상화 시키는 지혜가 필요해진다.

상가투자에 있어 하드웨어적 상가건물만 구입하면 투자가 완성되는 것이 아니라 투자 후 투자에 따른 상황인식을 통한 적절한 사후 노력이 있어야만 성공하는 투자로 연결될 수 있는 것이다.

 

<자료제공 상가뉴스레이다>