부동산 조세 - [3.양도소득세 및 특별부가세 14~16]
14. 건물신축
- 견본주택 건축비(현장사무소용 건물)는 독립적인 과세객체로서 존속기간 1년초과
여부에 따라 과세대상 여부를 판단하여 과세대상이 아닌 경우에도 건축물 과세표준
에서 제외함.
- 분양을 위한 광고선전비는 건축비용이 아닌 건축물 판매비용이므로 과세표준에서
제외함.
- 비품구입비는 분말소화기, 신발장 등 건축물과 분리된 것은 과세표준에서 제외하되
붙박이장 등과 같이 건축물의 주체구조와 일체된 것은 과세표준에 포함 됨.
1) 공통매입세액
건축사업자의 공통매입세액이라 함은 한 개의 현장에서 부가가치세가 면세되는 국민
주택규모 이하의 건설과 부가가치세가 과세되는 국민주택규모 초과 및 상가 등의
건설이 동시에 건설되는 경우 현장에서 발생된 면세사업과 과세사업의 투입이 불분명한
매입세액과 본사에서 현장으로 지원하기 위하여 지출한 비용의 부가가치세 중 현장별
귀속이 불분명한 경우의 매입 세액이다.
사업자가 과세사업과 면세사업을 겸영하는 경우에는 면세사업에 관련된 매입세액의
계산은 실지귀속에 따라 하되, 과세사업과 면세사업에 공통으로 사용되어 실지귀속을
구분할 수 없는 매입세액은 다음 산식에 의하여 계산한다.
다만, 예정신고하는 때에는 예정신고기간에 있어서 총공급가액에 대한 면세공급가액의
비율에 의하여 안분계산하고 확정신고하는 때는 정산한다.
면세사업 관련 매입세액 = 공통매입세액 × 면세공급가액 / 총공급가액
(토지가격제외)
그리고 관련 공급가액이 없는 경우에는 다음을 순차적으로 적용한다.
- 매입가액에 의한 비율
- 예정공급가액비율
- 예정사용면적에 의한 비율
2) 일용근로자의 원천징수
지급액 - 근로소득공제(50,000원)
× 10%
----------------------------
산출세액
- 근로소득세액공제(산출세액×20%)
-----------------------------
납부세액 (소득할 주민세 10% 별도)
3) 위약금 등
4) 견본주택
5) 하자보수 충담금 등
6) 기술개발비
15. 분양 및 수익인식
1)수익인식
법인세법에서 기업회계기준(기업회계기준 및 건설업체회계처리기준)의 적용을 ]
배제하고 있는 경우나 또는 별도의 정함이 있는 경우를 제외하고는 기업회계기준상
손익의 귀속사업연도규정이 법인세법상 관련규정에 우선하여 적용된다.
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기업회계기준 |
법인세법 |
부가가치세법 |
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분양수익 |
미분양 |
인도기준 |
대금청산일 |
인도기준 |
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분양 |
단기 |
인도기준 |
대금청산일 |
대금지급약정일 |
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장기 |
장기 |
진행기준 |
대금청산일 |
대금지급약정일 |
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| 공사수익 |
단기 |
완성기준 |
완성기준 |
대금지급약정일 |
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장기 |
진행기준 |
진행기준 |
대금지급약정일 | ||
공사(작업)진행률 계산 = 당해사업연도 말까지 발생된 총공사투입비 / 당해사업연도
말현재 최종 추정된 총공사예정원가(총공사예정비)
공사수익(익금산입액) = 공사계약금액(도급금액) × 공사진행률 - 직전 사업연도
말까지 계산된 공사수익
공사원가(손금산입액) = 당해 사업연도에 발생한 총공사투입비
(주)공사진행률을 계산함에 있어서 당해 토지가액은 총공사예정원가 및 당해 사업
연도의 총공사투입비에 산입하지 아니한다. 이는 통상 토지가액이 총공사비에서
차지하는 비율이 상당히 높은 반면 이를 공사초기에 취득하여 사용하였다면
공사초기에 공사 진행률이 비정상적으로 높아지게 되며 대부분의 작업진행률은
당해 토지상에서 진행되는 실제 공사진행의 정도에 따라 산출하는 것이 보다
합리적이기 때문이다.
2) 토지·건물 가격 구분
(1) 주택건설촉진법상 사업승인대상 주택
주택건설촉진법에 의하여 주택분양가 원가연동제 시행지침에 따라 공급하는 주택의
토지·건물가격 구분은 분양승인서상의 승인된 가격으로 한다.
(2) 주택건설촉진법상 사업승인대상외 주택 및 상가등
주택건설촉진법에 의한 분양가격승인을 받지 않는 주택은 사업자가 분양하고자 하는
주택의 분양원가와 주변의 시세 등을 감안하여 토지·건물 구분없이 일괄적으로 평당
공급가액으로 결정하는 것이 통례이다. 또한 상가 등의 분양가격도 토지·건물 구분
없이 총액으로 일반 경쟁입찰 및 임의가격결정에 의해 분양공급하는 경우가 대부분
이다. 따라서 이러한 경우 사업자는 객관적이고 타당성있는 방법으로 토지·건물가격을
구분 산정하여야 하며, 산출한 토지건물가격은 반드시 분양계약서상에 명기하여야
한다. 실지거래가액의 적용이 어려운 경우, 토지·건물가격 구분은 다음의 기준을
순차적으로 적용하여 산출한다.
- 장부가액
- 취득가액
- 감정평가법인이 감정평가한 금액
- 공급계약일 현재의 지방세법상 시가표준액
3)부가가치세 과세 및 면세요약
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매매시 |
임대시 |
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토 지 |
면세 |
과세 |
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건 물 |
주택 |
국민주택 이하 |
면세 |
면세(주) |
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국민주택 초과 |
과세 |
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비주택 |
과세 |
과세 | ||
(주)주택에 부수되는 토지로서 주택정착면적의 5배(10배)를 초과하지 아니하는 것 포함.
4) 법인세 특별부가세
(1) 의의
특별부가세는 법인세의 일종으로서 법인이 토지·건물 등의 부동산을 유상으로 양도함에
따라 발생한 양도차익에 대하여 과세하는 세금이다. 법인이 부동산을 양도하게 되면
부동산처분이익은 각 사업연도 소득을 구성하게 되어 각 사업연도 소득으로서의 법인세가
과세됨과 동시에 당해 부동산 양도차익에 대하여 법인세의 특별부가세가 추가로 과세되어
동일한 소득에 대하여 2중과세 된다고 볼 수도 있으나 개인의 양도소득세율이 고율이라는
것을 감안해보면 개인고 법인간의 세부담 불형평성을 시정하기 위한 것이다.
(2)과세대상 제외자산의 범위
① 신축주택 및 그 부수토지
주택을 신축하여 판매하는 경우에는 그 주택 및 주택에 부수되는 토지로서 건물이
정착된 면적의 5배(도시계획구역 밖 10배)이내의 토지는 특별부가세를 과세하지 아니
한다. 주택은 주거용 건물로서 공동주택(아파트, 연립주택, 다세대주택)은 물론 단독
주택과 주상복합형태의 주택도 포함되며, 주택의 규모제한은 없다.
② 주택과 다른 목적의 건물을 신축하여 판매하는 경우
주택의 일부에 설치된 점포 등 다른 목적의 건물 또는 동일 지번(주거여건이 동일한
단지내의 다른 지번을 포함)상에 설치된 다른 목적의 건물이 당해 주택과 같이 있는
경우에는 다음의 경우를 제외하고는 다른 목적의 건물 및 그에 부수되는 토지는 특별
부가세과세 대상이다.
- 주택과 다른 목적의 건물이 각각의 매매단위로 매매되는 경우로서 다른 목적의
건물면적이 주택면적의 10% 이하인 경우
- 주택에 부수되어 있는 다른 목적의 건물과 주택을 하나의 매매단위로 매매하는
경우로서 다른목적의 건물면적이 주택면적보다 작은 경우
- 임대주택법에 의한 건설임대주택을 분양제한기간(5년 이상) 이후에 분양하는 경우
- 위의 요건에 해당되는 임대주택단지내의 상가와 임대의무기간이 만료되기 전에 다른
임대사업자에게 매각하는 경우
(3)과세표준의 계산 및 세율
양도가액
- 취득가액
- 양도비
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과세표준
× 20(미등기:40%)
---------------
산출세액
16. 사례연구기본자료
1)부동산 소재지 : 서울시 서초구 반포동 ○○○
2) 종류 및 면적 : 대지210㎡ / 주택(연와조/스라브) 40㎡(지하 10㎡포함)
3) 개별공시지가
90. 1. 1 기준 : 1,020,000원
91. 1. 1 기준 : 1,354,000원
92. 1. 1 기준 : 1,529,000원
93. 1. 1 기준 : 1,510,000원
94. 1. 1 기준 : 1,497,000원
95. 1. 1 기준 : 1,573,000원
96. 1. 1 기준 : 1,680,000원
97. 1. 1 기준 : 1,700,000원
4) 토지등급
76. 6. 7 수정 : 65등급(15,124.9원)
80. 6. 1 수정 : 68등급(24,199.8원)
84. 7. 1 수정 : 180등급(29,000원)
85. 7. 1 수정 : 185등급(37,100원)
88. 6. 1 수정 : 193등급(54,800원)
89. 1. 1 수정 : 196등급63,400원)
90. 1. 1 수정 : 205등급(98,400원)
91. 1. 1 수정 : 210등급(125,000원)
92. 1. 1 수정 : 216등급(168,000원)
93. 1. 1 수정 : 220등급(204,000원)
94. 1. 1 수정 : 223등급(236,000원)
95. 1. 1 수정 : 226등급(274,000원)
5) 건물 단위면적당 과세시가 표준액
92년 기준 : 199,000원(211 / 감산 17% / 지하실 감산 50%) / 149,000 원(213)
93년 기준 : 124,000원(311 / 감산 17% / 지하실 감산 50%) / 155,000 원(313)
94년 기준 : 133,000원(311 / 감산 17% / 지하실 감산 50%) / 166,000 원(213)
95년 기준 : 143,000원( 31 / 감산 25% / 지하실 감산 50%) / 179,000 원( 33)
96년 기준 : 143,000원( 31 / 감산 10% / 지하실 감산 40%) / 179,000 원( 33)
97년 기준 : 145,000원( 31 / 감산 10% / 지하실 감산 0%) / 182,000 원( 33)
143,000원( 31 / 감산 10% / 지하실 감산 0%) / 179,000 원( 33)
141,000원( 31 / 감산 10% / 지하실 감산 0%) / 176,000 원( 33)
138,000원( 31 / 감산 10% / 지하실 감산 0%) / 173,000 원( 33)
136,000원( 31 / 감산 10% / 지하실 감산 0%) / 170,000 원( 33)
134,000원( 31 / 감산 10% / 지하실 감산 0%) / 167,000 원( 33)
6) 과세표준액 적용비율
- 서초구 과세표준액 적용비율(96. 6. 1)
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구분 |
적 용 비 율 |
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현실화율 |
15% 미만 |
15% 이상∼25% 미만 |
25% 이상∼35% 미만 |
35% 이상∼40% 미만 |
40% 이상∼50% 미만 |
50% 이상 |
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적용비율 |
15% |
25% |
30.3% |
35% |
40% |
50% |
- 서초구 과세표준액 적용비율(97. 7. 10)
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구분 |
적 용 비 율 |
||||
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현실화율 |
20% 미만 |
20% 이상∼27% 미만 |
27% 이상∼36% 미만 |
36% 이상∼46% 미만 |
46% 이상 |
|
적용비율 |
20% |
27% |
31.3% |
36% |
46% |
7) 연도별 개별공시지가 고시일자
|
연도 |
1990 |
1991 |
1992 |
1993 |
1994 |
1995 |
1996 |
1997 |
|
고시일자 |
90.8.30 |
91.6.29 |
92.6.5 |
93.5.22 |
94.6.30 |
95.6.30 |
96.6.28 |
97.6.30 |
8) 상속·증여세율
|
과세표준액 |
세율 |
누진공제액 |
|
1억 이하 1억 초과 ∼ 5억 이하 5억 초과 ∼ 10억 이하 10억 초과 ∼ 50억 이하 50억 초과 |
10% 20% 30% 40% 45% |
-- 1천만원 6천만원 1억6천만원 4억1천만원 |