신도시 추가건설…집값 잡을 수 있을까

신도시 추가건설…집값 잡을 수 있을까

◆수도권에 분당급 신도시 추가건설◆ 집값이 또다시 뛰어오르자 정부가 마침내 신도시 추가 건설이라는 공급확대 카드를 허겁지겁 들고 나왔다. 신도시 개발은 과거에도 주택정책 당국이 주택부족에 대한 해법으로 전가의 보도처럼 활용하던 대책이다. 하지만 이 같은 방식이 현재와 같은 집값 상승장을 타개하기엔 `약한 카드`라는 게 부동산업계 전문가들의 대체적 시각이다. 심하게는 약발이 거의 없을 것이라는 지적도 나온다. 익명을 요구한 한 민간연구원 관계자는 "추가 신도시 후보지로 거론되는 서울 반경 50~60㎞권은 대부분 비인기 지역이어서 얼마나 효과가 있을지 의문"이라고 꼬집었다.

공급증대 효과도 제한적이란 분석이다.

한광호 시간과공간 사장은 "현재 부동산시장의 근본문제는 분양가가 급상승한 것과 양도세 중과로 인한 매물부족ㆍ호가상승"이라며 "분당만한 신도시를 만들더라도 지금처럼 저밀도로 개발한다면 효과가 작을 것"이라고 말했다.

저밀도 개발이 이뤄지는 판교신도시에는 공급되는 가구 수가 5만도 안 된다.

특히 강남에 진입하려고 하는 수요를 맞추기는 어려울 것이란 진단이다.

추석 이후만 봐도 아파트값 상승은 심상찮은 기류를 타고 있다.

서울 강남권 주요 재건축 아파트는 추석 이후 최고 1억원가량 올랐다.

개포동 주공1단지 재건축 아파트는 추석 이후에만 3000만~5000만원이 뛰어 13평형이 7억1000만원, 15평형이 9억1000만~9억2000만원에 달해 3ㆍ30 대책 이전 최고가를 바꿔 치웠다.

최근 5년간 서울시내 아파트 분양가도 상승률이 최고 3배에 이르는 것으로 나타났다.

서울시내 18평 이하 민간 아파트 분양가는 2000년 평당 544만원에서 2005년 1041만원으로 1.9배 올랐다.

25.7평이 넘는 중대형 평수 분양가는 송파구에서 가장 많이 뛰어 2000년 평당 623만원이던 게 2005년 1946만원으로 3.1배 올랐다.

판교신도시ㆍ파주 운정지구ㆍ은평 뉴타운 고분양가 논란 속에 새 아파트 분양가는 더 올라갈 기세다.

일반 아파트 가격도 거래는 별로 없으면서 호가만 뛰는 양상이다.

이런 분위기에서 서울 외곽에 신도시를 추가로 건설하더라도 강남을 비롯해 서울 도심에 진입하려는 주택수요를 틀기엔 쉽지 않다는 분석이다.

또 다른 문제는 신도시를 개발하더라도 분양가가 낮게 나온다는 보장이 없다는 점. 토지를 현재와 같이 전면 수용하는 방식을 쓰면 보상비가 급격히 늘면서 새 아파트 분양가가 높아질 가능성이 크다.

전문가들은 땅값이 오른 상태에서 집값을 잡으려면 용적률을 높여야 한다고 강조한다.

일반 아파트 매물을 늘리기 위해선 양도세를 줄이는 게 바람직하다는 지적도 나온다.

보유세를 높이고 양도세 부담을 줄이면 매물이 급격하게 늘어날 가능성이 적지 않다는 얘기다.

업계 한 관계자는 "지금처럼 천정부지로 뛰는 집값을 잡으려면 새 아파트 가격이 낮아진다는 신호를 줘야 한다"며 "용적률을 지렛대로 이용하는 적극적 정책이 필요하다"고 말했다.

강남구 논현동ㆍ양재동ㆍ포이동 등에도 용적률이 100%밖에 안 되는 곳이 있는 만큼 재건축을 풀지 않더라도 용적률을 완화해 공급을 늘리는 방안을 적극 검토해야 한다는 것. 은평 뉴타운은 용적률이 150%에 불과한 데 두 배로 올리면 분양가가 40% 떨어지고 주택공급량은 두 배로 크게 늘어난다는 지적이다.

[장종회 기자]
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2006.10.23 17:00:02 입력